לא עוד השוואת תשואות: ככה באמת בוחרים השקעה

מה הייתם עושים עם חצי מיליון שקל?

אתם מכירים את זה שיש לכם הון עצמי מסוים, נניח 500,000 ש"ח, ואתם מתחילים לברר – איפה הכי נכון להשקיע אותו?
מצד אחד שוק ההון, מצד שני נדל"ן.
ואתם שואלים יועצים, חברים, קבוצות פייסבוק, סרטוני יוטיוב  וכל אחד מושך לכיוון אחר.

אז הפעם אני רוצה לשתף אתכם בבחינה שעשיתי, לא תיאורטית, לא "על הנייר", אלא ממש מתוך המסלול האישי שלי כמשקיע.
וזה לא עוד פוסט משווה בסגנון "מה עדיף – דירה או S&P 500".
כי בעיני, ככה לא בוחרים השקעות.

השקעה היא לא רק מספרים

כבר כתבתי בעבר, כשאנחנו באים לבחור אפיק השקעה, התשואה היא רק חלק קטן מהשיקול.
צריך לחשוב על:

• המטרה שלכם (הון, תזרים, פנסיה, ביטחון…)

• רמת הסיכון שאתם מסוגלים לשאת רגשית

• העדפות אישיות – כמה זמן, ידע ואנרגיה אתם מוכנים להשקיע

• ההתנהגות הצפויה של השוק שבו אתם פועלים

ובמיוחד – האופי שלכם כמשקיעים.
אבל נגיע לזה עוד רגע.

בואו נחזור להתחלה: יש לי חצי מיליון – מה אני עושה?

ההתלבטות הקלאסית של המשקיע הפרטי הממוצע היא:

• האם להשקיע את כל ההון העצמי במדד כמו S&P 500

• או לקחת את אותו סכום כהון עצמי לרכישת דירה של מיליון ש"ח, עם משכנתה של 50%

ופה חשוב לי לעצור ולהבהיר:

נכון, השקעה בנדל"ן היא ממונפת- יש בה מימון חיצוני (משכנתה), בעוד שבהשקעה במדד אתם לרוב לא משתמשים במינוף. אבל זו בדיוק ההתלבטות הריאלית של משקיע פרטי ממוצע – עם הון עצמי של 500,000 ש"ח  שבודק איך לנצל אותו הכי טוב:

• לקנות דירה עם מימון

• או להשקיע בשוק ההון בלי מינוף

ולכן ההשוואה הזו כן לגיטימית, כל עוד היא מתבצעת תחת אותם תנאים בסיסיים  מה אני עושה עם אותו ההון העצמי, בעולם האמיתי.

אז מה בדקתי?

הלכתי אחורה בזמן, לשנים שבהן אני רכשתי נכסים להשקע ובחנתי:
מה הייתה התשואה על ההון העצמי שהושקע בנדל"ן לעומת אותה השקעה בדיוק ב- S&P 500 באותה שנה.

חשוב: ההשוואה מתייחסת אך ורק לתשואה על ההון העצמי.
בדירות לא כללתי תזרים משכירות, ירידת קרן משכנתה (שכאמור ממומנת דרך השכירות), ולא הבאתי בחשבון השבחות כמו פינוי-בינוי או שיפוצים, כדי להשאיר את ההשוואה פשוטה, "נקייה".

מצד שני, ב- S&P כן הבאתי בחשבון השקעה חוזרת של דיבידנדים – כדי לשקף תשואה מלאה של המדד לאורך זמן.

אז הנה מה שקרה בפועל:

• 2010: נדל"ן – 508%, S&P – 434%

• 2013: נדל"ן – 204%, S&P – 306%

• 2017: נדל"ן – 865%, S&P – 164%

• 2020: נדל"ן – 74%, S&P – 83%

• 2021: נדל"ן – 66%, S&P – 58%

• 2022: נדל"ן – 54%, S&P – 31%

או בצורה של טבלה למי שמחפש נוחות ויזואלית:

אז מי ניצח?

אפשר לראות שהיו שנים שבהן הנדל"ן עקף את שוק ההון, ולהפך.
אם מסתכלים על התמונה הכוללת  ייתכן שהתשואה הממוצעת המצטברת של S&P הייתה מעט גבוהה יותר לאורך זמן.

אבל  וזה חשוב מאוד – החישוב הנדל"ני נעשה בשמרנות רבה.אם היינו כוללים בו:

• תשלומי משכנתה שבוצעו בפועל ע"י שוכרים (שמעלים את רכיב התשואה)

• תזרים חודשי מהנכסים

• השבחות כמו פינוי-בינוי

ייתכן מאוד שהתמונה הייתה זהות בין האפיקים או נוטה קצת יותר לטובת הנדל"ן.

אז מה למדתי מזה?

שלא משנה כמה גרפים תראו, כמה השוואות תקראו  שני האפיקים יכולים להניב תשואה טובה מאוד למשקיע הפרטי.

אבל ההבדל האמיתי לא נמצא באפיק.
הוא נמצא באדם.

• משקיע שלא החזיק מעמד בטלטלות של שנים מאתגרות בשוק ההון ומכר את תיק ההשקעות שלו בהפסד, לא נהנה מהתשואה של שוק ההון.

• משקיע שקנה דירה לא נכונה, במקום לא נכון, או עם שיפוץ לא צפוי  כנראה שחווה ירידה בתשואה.

בסוף הכול עניין של התאמה

אם יש מסקנה אחת שאני רוצה שתקחו מהפוסט הזה, היא זו:

אל תבחרו השקעה לפי גרף תשואות. תבחרו אותה לפי מי שאתם.

מהרגע שתבינו באמת מה האופי שלכם, איך אתם מתמודדים עם סיכון, כמה אתם מעורבים, מהן נקודות החוזק והחולשה שלכם, תדעו גם מה האפיק הנכון לכם.

וזו אולי המשימה הכי קשה, כי להודות בפני עצמנו במה אנחנו פחות טובים – זה לא קל.

אבל כשעושים את זה, מגיעים לבחירות חכמות יותר, השקעות מדויקות יותר – ותשואות שמתאימות לכם באמת.

אז מה אתם חושבים?
איך אתם בחרתם את אפיק ההשקעה שלכם?
האם זה התאים/מתאים לכם לאורך זמן?

במידה ונדל"ן מעניין אתכם או חושבים שמתאים לכם יותר מוזמנים להצטרף לתהליך הכשרת המשקיעים שלי

להורדת הספרון על 18 טעויות של משקיעים מתחילים וכיצד להמנע מהן