לאן הולכים מחירי הנדל"ן? ניתוח מגמות ותחזית מבוססת לאן פני השוק בישראל

לאן פני שוק הנדל"ן? ניתוח עדכני למצב הנוכחי ותחזית לעתיד

המציאות הביטחונית בישראל דינאמית, והאירועים האחרונים בראשם ההסלמה הביטחונית והפסקת האש מול איראן לא רק מטלטלים את התחושה הציבורית, אלא גם יוצרים גלים בשוק הנדל"ן.

מאמר זה אינו מהווה המלצה להשקעה, אלא סקירה מקצועית ודעה אישית המתבססת על ניסיון בשטח וניתוח מגמות, מתוך כוונה להעניק זווית הסתכלות נוספת למי שפועל בשוק או שוקל להיכנס אליו.

מלחמה = הזדמנויות חבויות:

אחת התופעות שחוזרת על עצמה בכל תקופת משבר, היא הדינמיקה שבה החשש והאי-וודאות מרחיקים את מרבית הרוכשים הפוטנציאליים מהשוק. זהו בדיוק הרגע שבו משקיעים מנוסים מחפשים את מי שנמצא במצוקה אמיתית וזקוק למכור נכס לעיתים גם במחיר מוזל משמעותית.

חשוב להבין: אם למוכר הייתה סיבה דחופה למכור גם לפני המלחמה, הרי שהאירועים רק מעצימים את הדחיפות, במיוחד לאור הירידה בכמות הקונים הפעילים. זו נוסחה שמובילה לגמישות במחירים ולהזדמנויות טובות.

מבט לעתיד: התחזית שלי

בפרספקטיבה ארוכת טווח, אין לי ספק: מחירי הדיור ימשיכו לעלות. כל מי שמתבונן על קצב הצמיחה הדמוגרפית בישראל, ועל המצוקה המתמשכת בהיצע מבין שהכיוון ברור. 10,15,20 שנה מהיום, הנכסים שתרכשו כיום יהיו שווים הרבה יותר.

בטווח הקצר (שנה שנתיים קדימה), יש כמה תרחישים מרכזיים שמשפיעים על השוק:

1. ביטחון: 7 חזיתות לחימה, 3 עיקריות (עזה, לבנון, איראן), עיצבו מציאות ביטחונית חדשה שגרמה להעתקת אוכלוסיות ואזורים שלמים
2. כוח אדם: עצירת כניסת פועלים מעזה יצרה מחסור קריטי בענף הבנייה, שעדיין לא נפתר באמצעות עובדים זרים. התוצאה עיכובים בפרויקטים, עלייה בעלויות, ופגיעה באספקה
3. ריבית: עליית הריבית האטה את קצב רכישת הדירות, אך לא גרמה לירידות מחירים דרמטיות, שכן הביקוש נותר חזק
4. יזמות ובנייה: קבלנים שנמצאים תחת עומסי חוב פנו לפתרונות מימון יצירתיים, ולעיתים נקטו בקמפיינים אגרסיביים. עם זאת, לא מעט פרויקטים נכנסו להקפאה בגלל חוסר בכוח אדם וחריגה מהתקציב
5. דמוגרפיה: הביקוש לא נעלם והאוכלוסייה בישראל ממשיכה לגדול בקצב מהיר

מה צפוי בהמשך (לדעתי)?

ירידת ריבית מדורגת

בהסתכלות על מדיניות בנק ישראל, סביר שנראה בקרוב ירידה הדרגתית בריבית. זו עשויה להחזיר קונים רבים לשוק ולתרום לעלייה נוספת בביקוש, בעיקר בקרב לוקחי משכנתאות

תנופה בהתחדשות עירונית

המלחמה האחרונה הבליטה את הסיכון שבמגורים בבניינים ישנים. תחום הפינוי בינוי צפוי לקבל דחיפה ממשלתית מחודשת, לא רק מההיבט הביטחוני אלא גם כצעד מניע לצמיחה כלכלית

עיכוב בהיצע העתידי

הפרויקטים שנעצרו או הואטו, יביאו בעתיד לחוסר גדול יותר בדירות. חשוב להבין שעיכוב של חודש היום, עלול לגרום לפער של שנה באספקת דירות בעתיד

ביקוש קשיח

הביקושים אמנם שקטים עכשיו, אך הם לא נעלמו. כשיגיע הרגע נראה את התפרצות הביקושים במהירות, כפי שראינו אחרי משברים קודמים (כמו למשל לאחר מגפת הקורונה)

אז מה כדאי לעשות?

אם אתם מחכים לקריסת מחירים קחו רגע לבחון את הנתונים. כבר עשור וחצי יש מי שמזהיר מקריסה שעוד רגע תבוא, והיא לא מגיעה. למה שזה ישתנה עכשיו?

אם אתם רוכשים לצורך מגורים חפשו את הדירה שעונה על הצרכים האישיים שלכם ורכשו אותה. מגורים הם צורך בסיסי, לא השקעה

אם אתם משקיעים זוהי תקופה שמחייבת חקר שוק, חידוד אסטרטגיה, והבנה עמוקה של תהליכים אזוריים. ההזדמנויות הגדולות נמצאות בשוליים באזורים שהציבור מזלזל בהם, אך הפוטנציאל העתידי שלהם עצום

הכללים האישיים שלי לבחירת נכסים להשקעה:

1. נכס באזור שיכפיל את ערכו פי 2-3 בעשור הקרוב

2. ביקוש גבוה וקשיח לשכירות

3. אזור שלא מתומחר נכון כיום

4. תזרים מזומנים חיובי או לפחות איזון בין שכירות להחזר

5. אם אין תזרים חשוב שהשכירות תכסה לפחות את הריבית

6. היזהרו מפליפים הרווחים הגדולים באמת לא מגיעים מעסקאות קצרות מועד אלא בעיקר בטווח הארוך

7. השקיעו בעצמכם ובידע שלכם כדי להימנע מטעויות נפוצות

8. אל תתפתו לטרנדים חפשו את האסטרטגיה שתשרת אתכם שנים קדימה

9. ההבדל בין הצלחה בינונית לפריצה משמעותית טמון בבחירות הנכונות

טיפ לסיום:

שפרו את ההכנסה הפנויה שלכם. כל תוספת של 1,000 ש"ח בחודש שווה תוספת של כ 200,000 ש"ח ביכולת המשכנתה שלכם
בחנו אפשרות למחזור משכנתה, ייעול מימון והפחתת החזר חודשי- מוזמנים ליצור קשר עם סוכנות יעוץ המשכנתאות שלי לבדיקת מחזור שיכולה גם להוריד את ההחזר החודשי שלכם אבל גם לחסוך לכם מאות אלפי שקלים בתשלומי המשכנתה.

וכמובן, אם אתם שואפים להבין לעומק את השוק, לנתח עסקאות בצורה נכונה ולבנות לעצמכם יתרון תחרותי אני מזמין אתכם להצטרף לתהליך ההכשרה שלי .

הערכה זו נכתבה ע"י:

ד"ר אלחנן מגידוביץ'

משקיע נדל"ן, ומכשיר אנשים לביצוע השקעות נדל"ן נכונות.

כל הכתוב הינו דעה אישית שלי ואינו מהווה המלצה- מומלץ ללמוד את התחום בטרם תשקיעו כסף כדי להגדיל סיכוי לביצוע השקעות נכונות ובניה נכונה של תיק הרווחים שלכם.