איך הופכים דירה לפורטפוליו?

פורטפוליו של נכסים מניבים

אחת המכשלות העקריות של משקיעי נדל"ן מתחילים גם כאלו שיש כבר ברשותם נכס אחד, היא חוסר היכולת להתפתח לנכסים נוספים. כל משקיע נדל"ן מתחיל ככל שיהיה רואה בדימיונו בעלות על נכסי נדל"ן מרובים, אך כאשר הוא מתעורר אל המציאות הוא מגלה כי אין זה עניין של מה בכך.

רבים מתייאשים ומוותרים או פונים לאפיקי השקעה אחרים המבטיחים להם התקדמות ו- "התעשרות" מהירה יותר על ציר הזמן.

דבר החשוב ביותר למשקיע הנדל"ן הוא הזמן, החוכמה היא לדעת לרתום את הזמן לטובתנו, כאשר הזמן עובד למעננו אנחנו יכולים להשיג תוצאות מדהימות.

 

מהי המשוכה העיקרית?

משקיעים רבים נתקעים 'במחסום ההתקדמות' מהנכס הראשון  לבעלות של שני נכסים, ומבעלות של שני נכסים לשלושה נכסים ואילך.

אם נשאל אותם מה מונע מהם להגיע אל הנכס השני, התשובות של רובם יהיו:

  • אין לי הון עצמי
  • יש מס רכישה
  • יש מגבלת מינוף/מימון

בעוד וחשוב לבצע תכנון מס נכון בעת התקדמות ורכישה של נכסים, חשוב להדגיש כי אסור להגיע למצב בו עקב מיסוי, אנו לא משקיעים. המיסוי אינו הסיבה אשר צריכה למנוע מאיתנו להשקיע, זיכרו, מס כגון מס רכישה, ביום בו תממשו את הנכס יהיה ניתן לקיזוז מהרווחים שלכם, כך שהוא לא באמת סיבה שצריכה למנוע מכם לרכוש נכס.

אצל משקיעים רבים, ישנה בעיה של הון עצמי, התקופה בה לוקח להם לגייס הון נוסף יכולה להיות ארוכה, ולנוע בין שנתיים לחמש שנים. זו נראית להם תקופת זמן ארוכה מאוד אשר נראית להם כאסטרטגית התקדמות איטית.

 

ישנם כמה גורמים אשר משקיעים אלו, אינם מודעים אליהם וחשוב לתת עליהם את הדעת:

  1. עליית ערך הנכס- בישראל, מתברר כי הממוצע עפ"נ 5 העשורים האחרונים, יש עליה של 2% לשנה בערך הנכס במנגנון של ריבית דריבית.
  2. הגדלת פערי שווי- ככל שעובר הזמן, גדל הפער בין המימון לערך הנכס מהסיבה שערך הנכס עולה, וקרן המשכנתא/המימון קטנים.
  3. תזרים מזומנים- נכסים אשר מצליחים לייצר תזרים מזומנים, למעשה מגדיל את ההכנסות החודשיות למשקיע, אם המשקיע יחסוך את הפער הזה למעדה תהיה לו 'קופה' שתצטרף להון העצמי הדרוש.
  4. השבחה- פעולות השבחה שנעשות על נכס יכולות לגרום לעליה בשכירות, או הגדלה מהירה בשוויו, דבר שיתן למשקיע אפשרות לממש אותו, למשוך רווחים החוצה ואף לרכוש שני נכסים נוספים.

עם כל אלו, חשוב להדגיש כי פעולה מתודית ונכונה לאורך השנים, תגדיל את השווי וההכנסות של המשקיע, ההתחלה מאוד איטית, אך בנקודת זמן מסויימת ישנה האצה ועליית מדרגה משמעותית ברווחיות ושווי המשקיע, דוגמא לתהליך התעשרות והגדלת שווי שכזו ניתן לראות בפוסט שלי: למה לעשות כסף לאט… זה מהר.

 

אז מהם כללי האצבע שלי להתקדמות ועליה בשווי לאורך השנים:

יצירת פורטפוליו של נכסים מניבים

 

  1. איסוף- המטרה היא לאסוף נכסים וכמה שיותר לאורך השנים.
  2. לקנות יותר מאשר למכור- בכדי להגיע לכמות הולכת וגדלה של נכסים, צריך לפעול לפי העקרון הפשוט שאומר, אתם קונים הרבה יותר מאשר אתם מוכרים.
  3. לא מוכרים לעו"ש- המשמעות היא שלא מוכרים, נכס בכדי לראות את הכסף בחשבון הבנק.
  4. מכור אחד רכוש שניים- כאשר מוכרים נכס, המטרה היא לקחת את ההון העצמי שהושקע בו מלכתחילה, עם הרווחים מהמכירה יחד עם התזרים שנאגר לאורך הזמן, לפצל את הכסף לשניים ובעזרת מימון לרכוש שני נכסים חדשים. בצורה הזו, על כל נכס שתמכרו יהיו לכם שניים חדשים.
  5. כמות לא רק תשואה-. כלל זה אומר שאם יש לכם נכס אחד שעושה 6% תשואה, לפעמים יהיה חכם למכור אותו ולרכוש שני נכסים שעושים 4-4.5% כל אחד. לכאורה זה נשמע לא הגיוני, לרדת באחוזי התשואה, אך המשמעות היא שהשוכרים שלכם רוכשים עבורכם נכס נוסף בתמורה לכך וזה שווה הרבה יותר מ- 1.5%-2% בתשואה.
  6. הזמן הוא המלך- עם השנים ככל שתחזרו על צעדים סעיפים 1-5, תגלו שלא רק תזרים המזומנים שלכם גדל, אלא גם שווי הנכסים שלכם עלה, כמות הנכסים גדלה ויתרה מכך גם השווי נטו שלכם כמשקיעים גדל.
  7. שווי נטו- רוב המשקיעים מביטים על התשואות שהם עושים מהנכסים, בעשותם זאת הם מתעלמים מהשווי נטו שלהם, לשווי נטו יש משמעות חזקה הרבה יותר שווי נטו גדול, מאפשר לכם לקחת מימון גדול יותר, ומימון גדול יותר מאפשר לכם לעשות הרבה יותר עסקאות. זו הסיבה, מדוע משקיעים רואים כעבור כמה שנים של פעילות ממושמעת עליית שווי מטאורית אשר באה לידי ביטוי בביצוע עסקאות נוספות.
  8. לא מהמרים משקיעים- לא שמים כסף על בסיס שמועות או מידע לא מבוסס, משקיע טוב משקיע את כספו לאחר שבחן את נתוני העיסקה והנכס, ולא הימר על בסיס המלצה שמועה או מצגת מרשימה של איש מכירות.

אם לסכם בכמה משפטים את כל האמור לעיל הייתי אומר שמבנה אישיות המכיל בתוכו מרכיב של סבלנות, עם משמעת אשר מאפשרת עבודה לפי סדרה של כללים מנחים, יאפשר למשקיע להתקדם בצורה נכונה ובטוחה אל עבר ביצועי השקעה מרהיבים שרק יעלו ככל שהשנים יעברו. אלו המחפשים רווחים מהירים, פשוט יכנסו לסחרחרת פעולות קצרות מועד, אשר בטווח הארוך לא יניבו תוצאות מספקות.

כבר כתבתי בעבר שלא ניתן להגיע תוצאות מרשימות בטווח הארוך, עם פעולות המכוונות לטווח הקצר.

 

מעניין אתכם ללמוד כיצד ניתן לבצע זאת לבד? בדיוק בשביל זה יצרתי את תהליך הכשרת המשקיעים שלי, להשקעה בנדל"ן אתם מוזמנים להשאיר פרטים, מבטיח לחזור אליכם אישית.

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

מחשבה 1 על “איך הופכים דירה לפורטפוליו?”

כתוב/כתבי תגובה