איך קיבלתי החזר על מס הרכישה לכל הנכסים שרכשתי בשנים האחרונות?

_השקעה זו דרך שצועדים לאורכה, לא אבן שנחים עליה_

המיסים הכרוכים בביצוע עסקאות נדל"ן, בד"כ מרתיעים משקיעים רבים מביצוע עסקאות.

יש כאלו אשר "כופים" על עצמם, רק ביצוע של עסקאות פליפ, תחת הקטגוריה של נכס יחיד, עם פטור ממס רכישה/שבח בביצוע עיסקה אחת לשנה וחצי, על הבעיתיות של האסטרטגיה הזו כבר כתבתי בעבר ואף ארחתי את רו"ח ועו"ד גיא רשטיק חוקר במשרה בכירה לשעבר ברשות המיסים, בפרק אשר יוחד לענייני מיסוי בנדל"ן בפודקאסט שלי.

משקיעים אחרים מונעים מעצמם רכישה של עסקאות נוספות, בגלל העובדה שהם מחוייבים לשלם מס רכישה בגובה של 5% (נכון לכתיבת זמן שורות אלו) על מחיר הנכס, כך יוצא מצב מצחיק שהם נשארים עם נכס אחד ואינם מגדילים את החזקת הנכסים שלהם ולא מצליחים לקפוץ למשחק של "הגדולים" משחק של המשקיעים מרובי הנכסים.

 

אז מהו הטריק אשר מאפשר לי לקבל את ההחזר במס הרכישה, על כל נכס נוסף שאני קונה?

משקיע טוב, יודע לפעול בצורה מסויימת, וכאשר הוא יודע לשקלל את כלל גורמי השוק, ואת כלל ההערכות הוא יודע לבצע את העסקאות הנכונות אשר מזכות אותו בתשלומים שווי ערך בהחזרי מיסוי מלא, ואף מעבר לכך, על הוצאת מס הרכישה אותה הוא שילם במעמד ביצוע העיסקה.

אז איך זה קורה?

בואו ניקח משקיע אלמוני, אחד שקוראים לו גורו, במאי 2020 עת משבר הקורונה (כבר שכחתם אה….?!) הוא הלך ורכש נכס בשווי של 1.2 מיליון ש"ח, אשר בגינם הוא שילם 60,000 ש"ח מס רכישה.

משמע עבורו עלות הכוללת של העיסקה היא 1,260,000 ש"ח.

אבל אמרנו כי אותו משקיע מקבל החלטות השקעה על סמך הערכות ומידע צופה פני עתיד… והנה העתיד כבר כאן.

היום כבר שנת 2021 שנה שלמה עברה חלפה לה והנה מחירי הנדל"ן עלו ב- 5.6%:

מתוך הודעת הלמ"ס לעניין מחירי הדיור ב- 15.6.2021. התוספות באדום/צהוב הן שלי.

 

ערך הנכס הנוכחי של גורו, הוא: 1,200,000X1.056=1,267,200

למעשה ערכו של הנכס עלה ב 67,200 ש"ח.

ואנחנו לא מחשיבים את כלל ההכנסות שלו, אשר הינן השכירות לעניין זה.

מס הרכישה היה: 60,000 ש"ח

השוק החזיר לנו: 67,200 ש"ח

העודף שנשאר הוא 7,200 ש"ח, אך זה לא עודף,  ההשקעה והשוק למעשה ביצעו לכם החזר של 7,200 ש"ח עבור האגרות ושכ"ט העו"ד שטיפל לכם בעיסקה.

אז מי עדין מפחד ממס רכישה?!

 

אוייש…. איזה דמגוג אתה!

אתם יכולים לכנות אותי באילו שמות שאתם רוצים, אך זה לא ישנה את המציאות ואת המתמטיקה.

רוצים להמשיך?

אז הנה עוד משהו מגניב שקורה לנכס.

הנכס שגורו רכש עלה 1,200,000 ש"ח

משכנתא 600,000 ש"ח

הון עצמי 600,000 ש"ח

שכירות 4000 ש"ח

החזר משכנתא 3500 ש"ח.

תשואה גולמית על הנכס היא: 3.8% (שכירות שנתית לחלק לעלות הנכס+ מס הרכישה שלו).

אך בואו נשאל שאלה אחרת, מהי התשואה שהמשקיע עשה על ההון העצמי שלו בשנה זו ללא השכירות?

67,200 ש"ח עליית הערך השנתית לחלק להון העצמי של המשקיע שהוא: 660,000 ש"ח

התשואה על ההון בהיבטי עליית ערך הנכס היא:  10.18%
עם התזרים מזומנים בסך 500 ש"ח לחודש יש לנו עוד 6000 ש"ח אשר משדרגים את התשואה ל- 11.09%.

 

טוב הגענו לשלב בוא אני מציע לכם לבוא ולהצטרף לתהליך הכשרת המשקיעים שלי, אם עד עכשיו לא הצלחתי לשכנע אתכם מדוע חשוב לדעת להשקיע גם בנדל"ן, כנראה שאני עושה משהו לא נכון.

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

5 מחשבות על “איך קיבלתי החזר על מס הרכישה לכל הנכסים שרכשתי בשנים האחרונות?”

  1. תודה על הפוסט המאיר עיניים.
    מה דעתך על קניית דירה להשקעה של דירה שלישית ללא הון עצמי בכלל.
    ז"א 45% כמשכנתא והשאר כהלוואה למגורים כנגד בית המגורים (שבו נותרה משכנתא בגובה 10% בלבד)

    בהינתן כל העלויות: עלויות ריביות,ביטוחים,מיסי רכישה,מיסוי שכ"ד,מס השבחה וכו' האם לא מסוכן מידיי ?

    תודה מראש

    • הי,
      אני לא שולל אך מאידך אין לי את היכולת או מספיק מידע, לדעת אם העסקה טובה או לא כדי לפעול בדרך הזו.

      תודה על תגובתך

    • היי גורו, המספרים שהבאת מאוד יפים, אך ברווח הנקי שלי, מה שנשאר לי בכיס בסיום העסקה (בלי רו"ח, עו"ד, תיקונים בדירה וכו') זה רווח של 2.7% זה נראה לי ממש זעום, חישבתי זאת כך:
      היה לי 660,000 קניתי ב 1,260,000 (כולל המס כמובן) יוצא לי 'מינוס' 600,000.
      הרווחתי בכל השנה הזאת בקיזוז דמי משכנתא, 6,000 נקי.
      מכרתי כעבור שנה ב 1,272,200, נעשה פלוס ל'מינוס' שלנו:
      1,272,200+6,000-600,000 נשאר 18,200 .

      18,200÷ 660,000 יוצא 2.7%.
      וכמו שכבר הזכרתי, בלי עוד הוצאות שכנראה היו.

      אני לא שואל בשביל להקניט חלילה, אלא באמת להבין, איך זה משתלם?

      • הי,
        תודה על התגובה.
        בפוסט זה כמו בשאר הבלוג, וזו גם אסטרטגית ההשקעה שאני דוגל בה, היא תחת ההנחה של השקעות לטווח רחוק.
        כשאתה מדבר על מכירה תוך שנה, אתה מדבר על עסקה באסטרטגית פליפ והתייחסתי לכך ב 3-4 השורות הראשונות של הרשומה.

        הגשה שלי באה להציג את הרעיון, שכאשר את משקיע בנכס לטווח רחוק, "הטעוית" או התשלומים שאתה משלם, למעשה מוחזרים אליך מעצם ביצוע ההשקעה והחזקתה לאורך זמן.
        מטרת הררשומה היא רק לחזק את היתרונות הרבים הגלומים באסטרטגית ההשקעה לטווחים ארוכים, שאז גם אם ההשקעה שלך לא ממש פנומנאלית, אלא רק השוק עושה את שלו, אתה עדין מייצר רווח על ההשקעה שלך.
        אין כל כוונה לממש, אך השימוש בכסף בעתיד יכול להתבצע בצורה של "להוציא את הכסף מהקירות".

        שוב, תודה על תגובתך

כתוב/כתבי תגובה