איך קיבלתי החזר על מס הרכישה לכל הנכסים שרכשתי בשנים האחרונות?

המיסים הכרוכים בביצוע עסקאות נדל"ן, בד"כ מרתיעים משקיעים רבים מביצוע עסקאות.

יש כאלו אשר "כופים" על עצמם, רק ביצוע של עסקאות פליפ, תחת הקטגוריה של נכס יחיד, עם פטור ממס רכישה/שבח בביצוע עיסקה אחת לשנה וחצי, על הבעיתיות של האסטרטגיה הזו כבר כתבתי בעבר ואף ארחתי את רו"ח ועו"ד גיא רשטיק חוקר במשרה בכירה לשעבר ברשות המיסים, בפרק אשר יוחד לענייני מיסוי בנדל"ן בפודקאסט שלי.

משקיעים אחרים מונעים מעצמם רכישה של עסקאות נוספות, בגלל העובדה שהם מחוייבים לשלם מס רכישה בגובה של 5% (נכון לכתיבת זמן שורות אלו) על מחיר הנכס, כך יוצא מצב מצחיק שהם נשארים עם נכס אחד ואינם מגדילים את החזקת הנכסים שלהם ולא מצליחים לקפוץ למשחק של "הגדולים" משחק של המשקיעים מרובי הנכסים.

אז מהו הטריק אשר מאפשר לי לקבל את ההחזר במס הרכישה, על כל נכס נוסף שאני קונה?

משקיע טוב, יודע לפעול בצורה מסויימת, וכאשר הוא יודע לשקלל את כלל גורמי השוק, ואת כלל ההערכות הוא יודע לבצע את העסקאות הנכונות אשר מזכות אותו בתשלומים שווי ערך בהחזרי מיסוי מלא, ואף מעבר לכך, על הוצאת מס הרכישה אותה הוא שילם במעמד ביצוע העיסקה.

אז איך זה קורה?

בואו ניקח משקיע אלמוני, אחד שקוראים לו גורו, במאי 2020 עת משבר הקורונה (כבר שכחתם אה….?!) הוא הלך ורכש נכס בשווי של 1.2 מיליון ש"ח, אשר בגינם הוא שילם 60,000 ש"ח מס רכישה.

משמע עבורו עלות הכוללת של העיסקה היא 1,260,000 ש"ח.

אבל אמרנו כי אותו משקיע מקבל החלטות השקעה על סמך הערכות ומידע צופה פני עתיד… והנה העתיד כבר כאן.

היום כבר שנת 2021 שנה שלמה עברה חלפה לה והנה מחירי הנדל"ן עלו ב- 5.6%:

ערך הנכס הנוכחי של גורו, הוא: 1,200,000X1.056=1,267,200

למעשה ערכו של הנכס עלה ב 67,200 ש"ח.

ואנחנו לא מחשיבים את כלל ההכנסות שלו, אשר הינן השכירות לעניין זה.

מס הרכישה היה: 60,000 ש"ח

השוק החזיר לנו: 67,200 ש"ח

העודף שנשאר הוא 7,200 ש"ח, אך זה לא עודף,  ההשקעה והשוק למעשה ביצעו לכם החזר של 7,200 ש"ח עבור האגרות ושכ"ט העו"ד שטיפל לכם בעיסקה.

אז מי עדין מפחד ממס רכישה?!

אוייש…. איזה דמגוג אתה!

אתם יכולים לכנות אותי באילו שמות שאתם רוצים, אך זה לא ישנה את המציאות ואת המתמטיקה.

רוצים להמשיך?

אז הנה עוד משהו מגניב שקורה לנכס.

הנכס שגורו רכש עלה 1,200,000 ש"ח

משכנתא 600,000 ש"ח

הון עצמי 600,000 ש"ח

שכירות 4000 ש"ח

החזר משכנתא 3500 ש"ח.

תשואה גולמית על הנכס היא: 3.8% (שכירות שנתית לחלק לעלות הנכס+ מס הרכישה שלו).

אך בואו נשאל שאלה אחרת, מהי התשואה שהמשקיע עשה על ההון העצמי שלו בשנה זו ללא השכירות?

67,200 ש"ח עליית הערך השנתית לחלק להון העצמי של המשקיע שהוא: 660,000 ש"ח

התשואה על ההון בהיבטי עליית ערך הנכס היא:  10.18%
עם התזרים מזומנים בסך 500 ש"ח לחודש יש לנו עוד 6000 ש"ח אשר משדרגים את התשואה ל- 11.09%.

טוב הגענו לשלב בוא אני מציע לכם לבוא ולהצטרף לתהליך הכשרת המשקיעים שלי, אם עד עכשיו לא הצלחתי לשכנע אתכם מדוע חשוב לדעת להשקיע גם בנדל"ן, כנראה שאני עושה משהו לא נכון.