בשנים האחרונות ככל ועולם ההשקעות בנדל"ן נהיה זמין, נגיש ופופולארי כך גם עולם התוכן סביב נושא זה התרחב ויש היום המון מידע ברשת.
מכיוון שכך, משקיעים מתחילים רבים מוצאים את עצמם, מקבלים עצות ורעיונות מכל מיני מקורות חלקם טובים יותר וחלקם טובים פחות, הנה דוגמא:
סיפור ראשון-
בפגישת יעוץ שעשיתי למשקיע בתחילת דרכו לפני כמה חודשים, הוא ביקש לדעת כיצד אני יכול לסייע לו, הוא טען כי הוא מחפש השקעות תקופה ארוכה, אך לא מצליח לאתר את ההשקעה שמתאימה לו. הוא סיפר לי כי יש לו תוכנית ארוכת טווח ל- 10 שנים קדימה.
לשאלתי כמה זמן הוא מחפש השקעה- הוא אמר שהוא כמעט 3 שנים מסתובב באזור שהוא הגדיר לעצמו, אין בנין שהוא לא מכיר ואבן שהוא לא הפך, הוא ראה לפי הרשומות שלו יותר מ- 200 נכסים מכל המינים ומכל הסוגים. מה שאומר שמתוך 10 השנים להן הוא "בנה" אסטרטגיה, 3 כבר חלפו להן ונורו לו עוד 7 שנים, לעמידה ביעדים.
השאלה הבאה שלי היתה: "מה אתה מחפש"?
מבלי להשתהות הוא עונה לי: אני מחפש נכס מניב שיתן לי 11% תשואה שנתית על המזומן שלי.
כמובן שאני הופתעתי וזה גרם לי להרים גבה, בעצם את שתי הגבות…
מהיכרותי את הנדל"ן בישראל עסקאות של נדל"ן מניב למגורים בתשואה של 11% במציאות בה התשואה הממוצעת היא 3-5% לדירות שהן חוקיות, בעוד ודירות מפוצלות או מושבחות נותנות 5-8%, אולי קיימות אך נדירות מאוד, ואם עסקאות הן מאוד נדירות, אז לא נכון לבסס עליהן אסטרטגית השקעה ארוכת טווח.
השאלה הבאה היתה: למה 11%?
כאן הוא כבר פירט לי את תוכניות הפרישה שלו, הוא עשה אקסל מאוד מפורט והגיע למסקנה שבכדי שהוא יהיה מסוגל לפרוש תוך 10 שנים ולהגיע לעצמאות כלכלית, הוא צריך לייצר על ההון האישי שלו, תשואות של 11% בכדי לעמוד ביעד הזה, שיתן לו אחרי 10 שנים את התזרים אליו הוא מכוון ממנו יוכל לחיות ללא דאגה.
אני מאוד אוהב אנשים, שהם מכווני מטרה, שיודעים מה הם רוצים והולכים להשיג את המטרות, אך חשוב להבין כשאין קשר בין האמצעים להשיג אותן לבין המציאות, אז שום דבר לא יעזור לכם והדרך אל הייאוש קצרה מתמיד.
חברים, אתם צריכים להבין, שאין לאקסל כל משמעות אם הוא מציג לכם יעדים שאינם ניתנים להשגה או שהסיכוי להשיג אותם הוא קטן בגלל נדירות העסקאות שיביאו אתכם לשם.
לאקסלים אין משמעות, אם תצליחו להגיע לעיסקה של 11% פעם ב- 4-5 שנים, זה עדין לא יביא אתכם ליעד הנכסף, מאידך, עבודה בצורה מתודית, בתשואות השוק הריאליות יכולות להביא אתכם עם תעבדו בצורה עקבית, תגדילו תזרים, תמשכו כספים מהקירות, תבצעו מימון מחדש, תבצעו שחלוף נכסיפ כשצריך ולעיתים תבצעו עסקאות מהירות, שילוב של כמה פעולות תחת תנאי המציאות יגדילו את הסיכויים שלכם להשיג את היעדים מאשר חלומות באספמיה שמתקיימים רק באקסל המחשב שלכם.
חישבו לרגע, אם היה מקיים במהלך 3 השנים הללו 2-3 עסקאות בתשואות של 5% כל אחת, זה היה מקרב אותו הרבה יותר אל היעד מאשר עיסקה אחת של 11%, לא מבינים איך? שאלו בתגובות אשמח לפרט.
סיפור שני-
באחד מטיולי הבוקר בשדות עם הכלבה שלי, קבלתי טלפון מבחור שביקש שאסייע לו.
שאלתי איך אוכל לסייע, הוא שיתף אותי שהוא מחפש נכסים להשקעה לביצוע פליפ והוא לא מצליח למצוא. השאלה שלי היתה, האם יש לו רקע בנדל"ן האם הוא יודע מה הוא מחפש, לבצע חקר שוק וכיו"ב. הוא ענה לי שכן, הוא אף עשה קורס בנושא לפני שנתיים ומאז הוא מחפש את הנכס הראשון שלו ולא מצליח.
אז איך אוכל לסייע? שאלתי אותו.
תשובתו היתה: "אני צריך את עזרתך באיתור נכס לפליפ".
בכנות עניתי לו שאני לא הבנאדם המתאים, אך אשתדל לסייע לו, "אשמח לדעת מה אתה מחפש, כדי לראות איך אני אשתלב בתמונה" אמרתי.
הוא אמר:
" תראה אני כבר מחפש תקופה מאוד ארוכה, באסטרטגיה שלי אומרת שאני צריך למצוא נכס במחיר של 25% מתחת למחיר השוק! גם כאן כפי שאתם מנחשים שתי הגבות שלי הורמו. שאלתי אותו למה דווקא 25% מתחת למחיר השוק?
"הוא אמר לי כי זה מה שלמדנו בקורס, לא סוגרים עסקאות אם המחיר הוא לא 25% מתחת למחיר השוק".
חשוב לי לציין, אפשר לאתר נכסים במחיר של 25% מתחת למחיר השוק (דוגמא לעיסקה כזו שעבדכם ביצע ניתן לקרוא כאן- סמטוחה שלא ברא השטן), אך אני שב ומדגיש, מי שמתכנן לבסס אסטרטגיה רק על נכסים מעין אלו, נכונה לו אכזבה. אסטרטגיה צריכה להיות משהו רציף שניתן לקיים אותו, כשאנו מדברים על נכסים במחירים של 25% מתחת למחיר השוק, אנו מדברים על הזדמנויות- והזדמנויות כשמן כן הן, הזדמנויות, לא משהו קבוע ורציף.
הדגשתי בפניו שזו משימה מאוד קשה ושזה לא נכון לחפש רק עסקאות כאלו, כי יש בשוק מספיק עסקאות טובות.
הוא החל מפרט בפני את חקר השוק שהוא ביצע, במקרה זה היה באזור בו אני עובד, אז ראיתתי שהוא בהחלט יודע על מה הוא מדבר ואכן הוא מכיר את המחירים ואת אזור ההשקעה ברמה די טובה יחסית.
הוא אמר לי שהוא מצא כבר עיסקה במחיר של 10% מחת למחיר השוק, אך לא סגר אותה, כי זה לא מספיק למה שהוא מחפש.
הוא המשיך וסיפר שהשיא שלו היה כאשר הוא מצא עיסקה במחיר של 19% מתחת למחיר השוק, השאלה הטבעית והמתבקשת לי שהיתה: וסגרת?
תשובתו היתה:
"לא, העיסקה לא עמדה בקריטריון של 25% מתחת למחיר השוק כפי שלמדתי בקורס לכן ויתרתי עליה"!
המשכתי ושאלתי אפשר לדעת בכמה היתה העיסקה?
הוא אמר לי שהעיסקה היתה במחיר של 600,000 ש"ח שהיוו 19% מתחת למחיר השוק.
כאן אני חייב לעצור בכדי להסביר לכם את המשמעות של העניין, בטרם אמשיך בסיפור.
עיסקה בעלות של 600,000 ש"ח, המהווים 19% דיסקאונט ממחיר השוק, אומר ששווי השוק שלה הוא: 740,000 ש"ח, הוא למעשה איתר עיסקה עם פער של 140,000 ש"ח לטובתו.
בנקודה זו, אמרתי ו בשיחה האם הוא מבין, שהעיסקה שהוא ויתר עליה במחיר של 600,000 ש"ח מהווה עבורו ויתור על 140,000 ש"ח רווח על היום הראשון?
לפתע היתה דממה מעברו השני של הקו…..
כעבור כ- 30 שניות לערך (כנראה אחרי שיצא מההלם וההבנה של מה שהוא עשה) הוא ענה לי:
"אז מה אתה רוצה שאני אעשה עכשיו, אבכה על זה"?!
לדאבוני, הבהרתי לבחור שאני לא אוכל לסייע בידו, כי אני וודאי שלא אוכל להתחייב למציאה של עיסקה במחיר של 25% מתחת לשווי השוק שלה.
אחלתי לו הצלחה,
לסיכום:
משקיעים וקוראים יקרים, חשוב להבין, שהאקסלים והתוכניות שלכם סובלים הכל, אך המציאות פחות, כדאי שתבינו אם יש הלימה ריאלית בין התוכניות העתידיות שלכם, לבין המסוגלות של המציאות לקיים אותן, או המסוגלות שלכם לקיים אותן במציאות, מבלי ליטול סיכונים גבוהים מדי עבורכם וכספכם.
בכדי למנוע ממשקיעים את פחי הנפש ולהמנע מיאוש של חיפוש אחר חלומות באספמיה בתהליך הכשרת המשקיעים שלנו, אתם תדעו, להעריך את מצבכם הפיננסי, לאתר את עסקאות הרלוונטיות עבורכם וחשוב יותר לקבוע מטרות רחוקות ברות השגה. תזכרו פעולות קטנות מביאות לתוצאות גדולות- זה האפקט המצרפי.
מוזמנים להכנס ללינק ולקבל פרטים על תהליך הכשרת המשקיעים שלי, שנבנה בדיוק עבורכם.
