בנדל"ן 'היום'…. זה הבדיעבד של ה-'מחר'

כן, צריך לקרוא את הכותרת כמה פעמים בכדי להבין מה באמת כתוב שם, או לחילופין פשוט להמשיך לקרוא את הרשומה, אני בטוח שהדברים יתבהרו בפסקאות הבאות.

לא אחת כאשר אני מדבר עם מכרים, משפחה, קולגות בעבודה על נדל"ן (וחלקם לא משערים שאני משקיע בנדל"ן), עולה הטענה כי, כל מי שעשה כסף בנדל"ן זו חוכמה שבדיעבד, כי כאשר הוא נכנס להשקעה הוא לא ידע שערך הנכסים יעלה ושהריביות ירדו. אני לא מסכים עם המשפט הנ"ל.

זוכרים שממש לא מזמן (לפני שנה ליתר דיוק) כתבתי לכם את הרשומה שמי שלא ירכוש דירה בקרוב, יצטער על זה בעתיד, אז הנה ההמשך של אותו הפוסט מלפני שנה.

ההבדל בין משקיעים לשאר האנשים הוא שמשקיע רואה הזדמנויות היכן שאחרים רואים כשלון, ההבדל המהותי בין משקיעים לשאר האנשים הוא במשקפיים דרכם הם מביטים על העולם. המשקיע רואה אפשרות לייצר רווחים היכן ששאר האנשים רואים כשלון וספיגת הפסדים. אותה השקפה היא שגורמת למשקיעים להיכנס לעסקאות שבדיעבד מתבררות כרווחיות, אבל אז מה אומרים שאר האנשים…..אה, זו חוכמה שבדיעבד, אז הסיכון היה גבוהה מהסיכון.

אני טוען שלא! משקיע שרואה סיכון גבוהה מהסיכוי, חושב 10 פעמים אם לא עשרים האם שווה לו להיכנס לעיסקה. לפני כל עיסקה המשקיע הופך לפנים ומאחור את כל המספרים וכל התסריטים העולים בראשו בכדי לאמוד את הסיכויים למול הסיכונים, הוא מייצר תחשיבים על מרווחים ושוליים רחבים, הוא מבצע תסריטים על מקרי קיצון ומנסה להבין מה הוא באמת יפסיד אם הגרוע מכל יקרה. הכי חשוב הוא גם אומד בצורה ריאלית, כמה באמת זה יעלה לו אם העיסקה אכן תכשל. לרוב מדובר בהפסד מזערי או בנקודת יציאה של Break even.

כיום, אותם אלו שלא השקיעו, נוראה נח להם לשכנע את עצמם ולהסביר לעצמם מדוע הם לא נכנסו, אבל אם נסכם את הטענה שלהם בשני מילים, כמעט כולם טוענים ל: 'חוכמה שבדיעבד'.

לא לחינם נתתי לכם את הקישור לפוסט שלי בדיוק מלפני שנה שכותרתו: "אל תגידו שלא אמרתי לכם". כי זו עדות כתובה, לכך שגם לפני שנה אמרתי שהתנאים ישתנו והמחירים יעלו ויהיה קשה יותר לרכוש נכסים היום. בעיקר משום שערכם יעלה בעוד וההון העצמי המצוי בחסכונות בבנק נשחק (לא מקבלים עליו ריבית, אבל בחוץ מחירי הנכסים מאמירים, לכן כח הקניה קטן).

בואו נחזור ל 2007, אז היו הרבה חכמים שקנו…….אבל היו רבים עוד יותר, שלא קנו….. ב- 2010 החכמים המשיכו לקנות בעוד הרוב עדין לא רכשו. ב- 2012 החכמים המשיכו לקנות, לממש ולעשות סיבובים ולהיכנס לסיבובי רכישה חדשים, בעוד הרוב צעק: "בועה….בועה". יש כאלו שאפילו פתחו אתרי אינטרנט ועשו לחמם ע"י הפחדת ההדיוטות בססמאות וקלישאות הבועה. היום אנחנו ב 2015 והמחירים המשיכו לעלות, היו רעיונות כמו מע"מ 0, מחירי מטרה ועוד…. והנה אנו עומדים בפני בחירות לכנסת וכל התוכניות ירדו לתהום הנשייה.

אז רגע, מה אתה טוען למעשה? אתם שואלים….

אני לא טוען שהמחירים ימשיכו לעלות עד אין קץ, אני לא טוען שלא תהיה ירידת מחירים, נהפוך הוא אני מודע למציאות ואני יודע כמוכם שכלכלה הינה עניין של גלים, אופנות ומחזוריות, פעם היא למעלה ופעם היא למטה…. היום היא עדין למעלה…אבל בהחלט בעתיד היא תרד מטה. אז מה לא לקנות?

לא! אני לא טוען לא לקנות (שלילה כפולה- משמע חיוב), אני טוען שכן צריך לרכוש נכסים, אבל צריך לחפש את העיסקאות הטובות. בדיוק כמו בשוק ההון, קשה עד בלתי אפשרי לתזמן את השוק. מי שמנסה לתזמן את השוק לרוב מפספס ויכול לגרור הפסדים או שפשוט נכנס בתזמון גרוע ומבצע החלטות שגויות עקב כך.

החוכמה הבסיסית של המשקיע הממוצע אומרת: ללא קשר לתנאי השוק עולה או יורד…. אם יש עיסקה טובה, אז מבצעים אותה. נכון שההגדרה של עיסקה טובה היא משתנה, בהתאם לתנאי הסביבה. אבל החוכמה היא לנתח כל עיסקה לגופה, ולא לקבל החלטה על בסיס דעה והפחדות בעיתונות, ע"י פסימיות של חסרי בינה והבנה, החוכמה היא לנתח עיסקה ולקבל החלטה מושכלת על בסיס מספרים. כי גם בשוק גרוע יש עיסקאות טובות. המשקיעים האופטימים מזהים אותן, כל השאר פשוט רואים בהן פוטנציאל לאסון כלכלי.

ב- 2007 מי שרכש נכסים להשקעה במינוף….. כבר 8 שנים משלם ריביות נמוכות מאוד על המשכנתאות שלו. למעשה מי שלקח  מינוף של 90% למשך 25 שנים על הנכס שלו, כבר שילם למעשה שליש מהתקופה פרוטות עבור אותו המינוף (סליחה הוא לא שילם כלום, השוכר שלו שילם), משמע שליש מהכסף עד כה היה כסף זול לגיוס ההשקעה.

הרויחו עוד יותר הם אלו 'שלקחו מינוף עם הפרשים גבוהים בין החזרי המשכנתא לתגמולי השכירות ויצרו לעצמם תזרים מזומנים, הם הרוויחו 3 פעמים:

1. בתזרים החודגשי שלהם שנאגר ושימש להשקעות נוספות.

2. הדייר משלם את המשכנתא.

3. עלויות המשכנתא היו זניות ביותר על שליש מתקופת המשכנתא.

אני כמובן יכול למנות עוד אלמנטים של רווח כגון אלו שביצעו מימוש וביצעו גרירת משכנתא לנכסים הבאים (השתמשו באותו כסף כמה וכמה פעמים בכדי לייצר רווחים), כאלו שאגרו את התזרים והשקיעו בעוד נכסים שהניבו שכירויות. כאלו שביצעו גרירת משכנתא והצליחו לעקוף את מגבלת המינוף של 50%…..

אני יכול להמשיך, אבל למה לזרות לכם מלח על הפצעים. יאללה…לא הגיע הזמן שתעשו משהו עם הדבר הזה שנמצא לכם על הכתפיים ועם הירוקים שנרקבים לכם בבנק?…אתם מכירים את הכתובת, הגיע הזמן שתתחילו לדאוג לעתידכם.