דירה כל שש שנים

אילו הייתי אומר לכם, כי יש באפשרותכם לרכוש דירה אחת לפחות, אחת ל- שש שנים, הייתם מאמינים לי? סביר להניח שלא, אתם יודעים מדוע….? כי רובכם יעדיפו אחת ל- שש שנים לשדרג את הרכב שלהם לרכב חדש או לחילופין לזרוק כסף לטורף המזומנים שלכם הקרוי 'המשכנתא' על דירת המגורים שלכם.

בואו נתחיל רגע מההתחלה, למה כל שש שנים? ובכן, כל שכיר ממוצע הוא בעל פנסיה והפרשות לקרן השתלמות, קרן השתלמות ניתנת לפרעון לאחר כשש שנים מיום פתיחתה. אם ניקח בהערכה גסה, את שוויה של קרן ההשתלמות עבור שכיר המרוויח שכר ממוצע, נגיע לסדר גודל של 40-60 אלף ש"ח לתקופה.

אם מדובר בזוג נשוי הרי שאנו כבר מדברים על סכום פנוי בסדר גודל של 80-120 אלף ש"ח כל שש שנים. בדרך כלל, זוג נשוי שלרוב גם מחזיק במשכנתא עבור דירתו (בהנחה שיש לו דירת מגורים) מעדיף לקחת את הסכום הנ"ל ולסגור חלק מעול המשכנתא, או לחילופין יעדיפו לשדרג את הרכב הפרטי לרכב חדיש יותר.

לכאורה אין כל בעיה עם החלטות מעין אלו, בתנאי שמבינים את משמעותן. צריך להבין שברגע שהכסף הלך לכיסוי חלק מהמשכנתא הוא נעלם…. לתוך בור המשכנתא, אז נכון יש הקלה רגשית והקלה פסיכולוגית, אבל הכסף איבד מכוחו הממשי. באפשרות השניה והגרוע יותר הכסף איבד ישר עם שדרוג הרכב כ 20% מערכו לעריך, ממש ממהרגע בו יצא הזוג הצעיר עם רכבם מסוכנות הרכב בה הם רכשו את רכבם החדש.

אני מציע כאן דבר אחר, עם סכום של 80-120 אלף ש"ח, ניתן לרכוש דירה להשקעה בסכום של 300-450 אלף ש"ח על ידי משכנתא נוספת ייעודית לרכישה זו. הנכס יושכר בסביבות 2000 ל- 3000 ש"ח לחודש בהתאמה. התוצאה בפועל של עיסקה שכזו היא שישאר פער בין תשלומי המשכנתא החדשה לבין תקבולי השכירות, לטובת השכירות. זאת אומרת ישאר תזרים מזומנים חיובי, הכח של תזרים חיובי זה שהוא למעשה מקטין בפועל את ההוצאות על המשכנתא הראשונה.

הכח באסטרטגיה מעין זו הוא שכעת יש לאותו הזוג נכס להשקעה שמניב תזרים מזומנים חודשי. יש כאן שני יתרונות משמעותיים:

1. תזרים מזומנים חודשי, המופנה לתשלום המשכנתא המקורית (למעשה מקטין את ההוצאה החודשית בגינה).

2. יש להם נכס, אשר המשכנתא עליו משולמת על ידי תשלומי השכירות זאת אומרת על ידי השוכרים.

מכאן, שאם המשכנתא על הנכס החדש נלקחה ל 15-20 שנים, הרי שבסוף תקופה זו, יהיה להם נכס משולם, אשר לא הם שילמו בעבורו ובנוסף יהיה להם תזרים מזומנים נקי, מהשכרת נכס זה.

כעת שערו בדמיונכם, אילו הם היו עושים פעולה זו כל שש שנים, כך שסך כל תקבולי השכירות היו גדלים… וכל זאת מבלי להביא בחשבון את האפשרות לעליית ערך הנדל"ן המצוי ברשותם (העולה בממוצע המתייחס ל- 25 השנים האחרונות בכ- 2% לשנה) המהווה אפשרות לרווח הון משמעותי.

מה דעתכם?…האם תשתמשו בקרן השתלמות שלכם בצורה אחרת מהיום ואילך….?

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

10 מחשבות על “דירה כל שש שנים”

  1. אחת הבעיות היא שדירות זולות כל כך אפשר למצוא כמעט רק בפריפריה הרחוקה ולמתחילים רצוי להתחיל מדירות באיזורים שהם מכירים היטב ונגישים אליהם. אם הזמן והניסיון אפשר להשקיע בדירות באיזורים אחרים אחרי שלומדים להכיר אותם ובשלב מאוחר יותר אפילו בחו"ל. אני לא חושב שמתחיל יכול להרשות לעצמו להשקיע כמו בעל ניסיון רב, קודם עליו ללמוד ולהתחיל ממשהו שיהיה לו קל יותר ורק אחרי שיתנסה וילמד מטעויותיו יעבור להשקעה ברמות קושי גבוהות יותר.

    עבור רוב הגרים במרכז האחץ הדירה ההתחלתית להשקעה צריכה להיות בשווי של כ900000 ש"ח.

    אני גם לא מסכים שההשקעה צריכה להיות קרן ההשתלמות, רצוי מאוד לשמור אותה לפנסיה אשר גם כך סביר להניח שלא תספיק למחיה וחוץ מזה זוג עם הכנסות ממוצעות שרוצה להבטיח את עתידו חייב לחסוך כל חודש לפחות רבע מהכנסתו נטו (אחרי שהופרש כסף לקרן פנסיה וקרן השתלמות וביטוח מנהלים וקופת גמל), זה אומר לפחות 3600 ש"ח לחודש לזוג וזה אומר לפחות 259200 ש"ח ל6 שנים אפילו בלי ריבית בכלל. עם זה יוכלו לקנות דירה ב900000 ש"ח עם משכנתא. מי שלא חוסך כלום ובונה על קרנות ההשתלמות יגיע לפת לחם כשיצא לגמלאות.

    המכה של הדור שלנו היא שרובנו נצא לפנסיה ונהיה עניים כי לא חסכנו דבר מעבר (כל החישובים מראים שהפנסיה לא תספיק לנו). מי שחשוב לו להבטיח את עתידו חייב להקפיד לחסוך לכל הפחות רבע מכל משכורת שהוא מקבל בנוסף להפרשות שאמורות לספק לו את הפנסיה שלו אחרת הוא מבטיח לעצמו שיהיה עני לאחר פרישתו.

    • שלום סופרמן,
      אני רוצה להתייחס לכמה אמירות שנכתבו בהודעתך, אין קשר בין המרחק הגיאוגרפי לבין העדפה להשקעה בדירות.
      כאשר אנו מדברים על ארץ ישראל בה המרחק הממוצע הוא כשעתיים שלוש לכל כיוון (בהנחה כי רוה האוכלוסיה מתגוררת במרחב אשקלון- נתניה- ירושלים) לכל היותר, אם נוסעים למה שאנו מגדירים פריפריה.
      במחירי הדלק של היום מדובר על 200 ש"ח לנסיעה במקרה היקר.

      האם מחיר נסיעה זעום שכזה מצדיק רכישה של נכסים ב 400-600K ש"ח יקרים יותר ועם תשואות של 2-3% נמוכות יותר בממוצע?

      שכל אחד יחליט מה משתלם לו לעשות יותר ויפעל בהתאם, המטרה של הפוסט היא רק לעורר עניין סביב אפשרויות נוספות.

      לגבי קרן ההשתלמות, ניתן לעשות עימה הרבה דברים, השאלה מה המטרה, אני יוצא מנקודת ההנחה כחוט השני לאורך כל האתר הזה, כי הקוראים מחפשים אפשרות לייעל יותר את הכסף שלהם למען עתיד פיננסי נוח יותר, להיות "בונקר" הינה האופציה הבטוחה ביותר אך לא תמיד היעילה ביותר.

      לגבי הדור שלנו והפנסיה, אני מסכים מאוד!!!
      ולכן מקווה שאתר זה יהיה לעזר לרבים ויעזור להם לשנות גישה ודרך פעולה.

      בכבוד רב,

  2. היי נדלניסט,
    האמירה של "לשפוך כסף למשכנתא" קצת פשטנית.
    היה יותר רציני (לטעמי) אם היית עורך השוואה בין החיסכון בקיצור המשכנתא (שים לב, קיצור ולא הורדת ההחזר החודשי) לבין השקעה בנכס חדש, כשכמובן יש צורך להתייחס גם לסיכונים (עם נכס חדש ומשכנתא נוספת) לעומת האלטרנטיבה.

    אני סבור כי במצב שכזה עדיף להשקיע את הכסף במשכנתא (שנותנת לך תשואה טובה יותר על הכסף לאותה התקופה), לקצר במספר שנים את המשכנתא, ולקנות בתום תקופה זו נכס. הדבר נכון בעיקר כאשר המשכנתא המקורית פרוסה לתקופה ארוכה ו/או כאשר נמצאים בתחילתה של המשכנתא (וע"י כך חותכים בקרן באופן משמעותי יותר).

    ג'ון

    • שלום ג'ון,
      אין באמירותי כאן שופם המלצה, אלא רק חומר למחשבה בלבד.
      המטרה היא לא להציע כאן, ךקוראים מה לעשות בכספם אלא לגרום להם להיות ערים לאופציות העומדות ברשותם.
      אי לכך, חובה על כך קורא אשר יש בידיו משכנתא וקרן השתלמות עומדת להיפרע, לבחון את כל האפשרויות ולאמוד ולעמוד על הכדאיות של כל אחת מהן ולהעדיף את המתאימה ביותר עבורו.

      אין כאן המלצה גורפת לדרך פעולה מסויימת, יש לשקול את כל התנאים והפרמטרים ולפעול בהתאם.

      המטרה של הפוסטים והעמודים באתר היא לאפשר לקוראים חשיפה לרעיונות ולדרכי פעולה נוספות, מעבר לאלו הנעשות אוטמטית כפי שמתואר בפוסט.

      בברכה,

      נדלניסט בדרכים

  3. היי נדלניסט יקר,
    הצעותיך נותנות חומר נפלא למחשבה, ובכל זאת אני באופן אישי מאוד אשמח אם בנוסף יינתן כאן גם מידע מעשי כפי שהציע ג'ון. או קישור למידע כזה באם ידוע לך עליו…

    בכל מקרה, אני עוקב אחרי הבלוג שלך ומנסה קצת לשתות מהמידע שמוצג כאן 🙂

    • שלום לך Mr.RK
      אשמח לפרט ולהוסיף מידע יותר לגבי העניינים המעשיים.
      אם יש נושאים ספציפיים אשמח אם אתה או הקוראים יכתבו לי ואני אנסה להעלות את החומרים הרלוונטים.

      כמו-כן האתר בעידכון מתמיד ועם הזמן יועלו הרבה תכנים הרלוונטים לכל התחומים וההיבטים של השקעות בנדל"ן.

  4. תענוג של פוסט,זו הבעיה הכי גדלה שלנו אנחנו רוצים לקבל כאן ועכשיו את כל מה שאנחנו רוצים.
    אני חושב שמי שמגיע מהמעמד הביניים או מהשכבות היותר חלשות צריך קודם כל להפנים שאת פירות ההשקעה שלו הוא לא יראה מייד בניגוד לרכב חדש.

  5. נדלניסט יקר
    ראשית תודה על האתר המדהים.
    אני ממש מוקסמת, גיליתי אותו לא מזמן ואני מאד נהנית!
    לא הבנתי את התכנית הזו, דיברתי עם הבנק שלי כדי להתחיל מהלך כמו שאתה מסביר בחן ובכשרון יוצא מן הכלל. נאמ לי כי הבנקים בישראל נותנים משכנתא רק לדירה אחת ועד שפורעים אותה אי אפשר לקחת עוד משכנתא על עוד דירה. מה אני מפספסת? איך אתה לוקח משכנתא כל 6 שנים?
    ממש תודה
    נחמה

    • שלום לך נחמה,
      תודה רבה על תגובתך וכתיבתך.
      אני חושש שמא לא הבנת את הרעיון שניסיתי להציג ושכנראה גם הבנק לא הבין אותך או שאולי הטעה אותך.
      המאמר שלי כיוון לכך שניתן לפדות את קרן ההשתלמות כל 6 שנים ומכאן שכסף זה יכול להיות ולשמש כמקדמה על דירה וא השאר לקחת כמשכנתא.
      לגבי משכנתאות, או שלא הבנת את הבנק או שהם התלבלבלו, ניתן לקחת כמה משכנתאות ללא התלות בזמן, הבנק מעונין שתקחי משכנתאות כי הוא מרוויח על המשכנתא (את הריבית שאת משלמת), ניתן לקחת כמה משכנתאות בו זמנית, ואין קשר לעניין ה- 6 שנים.

      הבנקים בישראל נותנים משכנתאות לכמה דירות, ההבדל הוא בגובה המשכנתא, נכון להיום לדירה ראשונה ניתן לקבל כ 70-75% משכנתא משווי הנכס (בהנחה שאת עומדת בתנאי ההחזר), לאחר מכן כל נכס נוסף ניתן לקבל עד 50% משכנתא בהנחה שאת עומדת בתנאי ההחזר.

      מקווה שעזרתי והמון הצלחה,

      נדלניסט בדרכים

כתוב/כתבי תגובה