האם בהיבט מיסוי, אין היגיון לרכוש יותר מדירה אחת להשקעה?

לא מחכים לקנות נדלן, קונים נדלן ואז מחכים.

בנדל"ן יש הרבה צורות השקעה, בשנים האחרונות כאשר השקעה בנדל"ן הפכה לסוג של טרנד אופנתי ובעיקר הרבה לחץ הנובע מלחצי החברה, העיתונות ובעיקר אפקט ה- FOMO, אפשר לומר בגדול שאוכלוסיית משקיעים הנדל"ן מתפלגת לשתיים:

  • אספני נכסים- משקיעים, אשר מתרכזים באיסוף של מספר נכסים והופכים להיות משקיעים מרובי נכסים, והאסטרטגיה שלהם היא לצבור כמה שיותר נכסים לאורך הזמן בממוצע רכישה של נכס נוסף אחת לתקופה.
  • משקיעי נכס יחיד- אלו משקיעים אשר מבחירה לא מחזיקים ביותר מנכס אחד, ומטרתם להחזיק את הנכס לתקופה קצרה המאפשרת להנות מהפטורים במיסוי, הן בפטור ממס הרכישה לנכס יחיד, והם בפטור ממס השבח בעת המכירה.

לכל אחת מהגישות יש הרבה הסברים ותימוכין וכל אחד יכול להציג את יתרונות הדרך שלו וחסרונות הדרך השניה. ברשומה זו אני לא נכנס לאיזו דרך עדיפה, בעיקר משום, שאני מאמין וחושב כל משקיע צריך לבדוק את הדרך שמתאימה לו, למבנה האישיות שלו, למטרות שלו וכמובן להון העצמי שלו וכיצד הוא מתנהל עמו.

עם זאת אני כן רוצה להתייחס באופן ממוקד, להסבר שחוזר על עצמו מצד מצדדי ההחזקה בנכס אחד כל פעם והוא:

"אין שום היגיון לרכוש נכס שני במדינת ישראל, מאחר ומאבדים את הטבות המס שיש ונאלצים לשלם מס רכישה גבוה ברכישה ובעת מימוש אחד הנכסים נאלצים לשלם מס שבח"

אני חייב להיות כנה ולומר שכל פעם שאני נתקל בהסבר הזה, אני לא מצליח להבין אם זו באמת דעה מוצקה או סוג של סתם תרוץ ל- "למה לא להשקיע בדירה נוספת".

שמים את הדברים על השולחן:

תזכורת קצרה, של הנקודות העיקריות

פטור ממס רכישה- על דירה יחידה [עד לגובה מדרגות הפטור]  ישנו פטור מתשלום מס רכישה.

פטור ממס שבח- בהחזקה של דירה יחידה, לא משלמים 25% מס שבח, במידה והדירה עלתה בערכה, ומחזיקים בה זמן החזקה מינימאלי.

פטור ממס רכישה/שבח לדירה חליפית- נועד בעיקר למשפרי דיור, אך מנוצל ע"י משקיעים, ניתן להחזיק 2 דירות במקביל ולא לשלם על הדירה השניה מס רכישה ולהנות מהפטור ממס שבח על הדירה הראשונה, אם מתחייבים למכור תוך תקופה מסויימת.

מימון 75%- על דירה יחידה נהנים ממימון בגובה של עד 75% מערך הנכס, בכפוף להערכת שמאי ובהנחה שהלווים עומדים בהחזרים. בדירה שניה ומעלה ישנה מגבלת מימון של עד 50% מערך הנכס.

מתאים לכם להתחלק בהכנסות שלכם?

בלי לחשוב יותר מדי, אנחנו מבינים שעדיף להיות עם 7-9 דירות להשקעה מאשר עם דירה אחת להשקעה. טוב אבל זה לא ממש הסבר שאמור לשכנע מישהו, זו יותר הנחה לוגית שאנו עושים, כי אנחנו אומרים לעצמנו שמי שיש לו 7-9 דירות הוא למעשה "יושב טוב".

אני רוצה לאתגר אתכם בשאלה:

"אם הייתי אומר לכם, שמהיום הראשון בו אתם תתחילו לעבוד, אני שותף איתכם חצי-חצי בהכנסות, הייתם מסכימים? או במילים אחרות, היה שווה לכם ללכת לעבוד תמורת חצי מהשכר שאתם סגרתם?"

אני מניח שרובכם (כך אני מקווה לפחות) ענה משהו בסגנון:

Hell No MF

ת'כלס, זה הגיוני, למה שאתם תלכו לעבוד ותחלקו עם מישהו צד ג' בכסף שאתם מרוויחים והזעתם עבורו? אבל בעצם זה מה שאתם עושים, מהיום הראשון שהתחלתם לפתח את הקריירה שלכם, מהיום הראשון, אתם מתחלקים בשכר שלכם עם מישהו, המישהו הזה הוא המדינה, והחלוקה הזו היא למעשה בצורה של הפרשות מההכנסה שלכם למיסים כמס הכנסה ולביטוח לאומי.

אם אתם עצמאים לדוגמא, אז בסביבות הכנסות של 200,000 ש"ח לשנה כמעט 50% לפעמים אפילו יותר מההכנסות שלכם, הולכות "לשותף" שלכם- המדינה. זה לרוב מתחלק בצורה שכזו 35% מדרגת המס של מס הכנסה + 17% ההפרשות לביטוח לאומי והנה הגעתם ל- 51% מההכנסות שלכם שלא מגיעות אליכם בכלל.

בהמשך לשאלה הראשונה לעיל, זה רק מתבקש לשאול:

"אם אתם לא מוכנים להתחלק חצי-חצי בהכנסות שלכם, אז למה אתם בכל זאת הולכים לעבוד?"

ואז מגיעות שלל הסיבות:

  • כי זו המדינה
  • אנחנו לא רואים את זה
  • אנחנו לא מרגישים את זה
  • צריך להתפרנס
  • אין ברירה
  • ועוד… ועוד…

הרי אף אחד לא מעלה על דעתו כשהוא קם בבוקר לומר לעצמו:

"למה קמתי?! אם אלך לעבודה לוקחים לי חצי, אז אני לא אלך לעבודה, אשאר בבית לצפות בנטפליקס!"

אם אתם הולכים לעבוד בשביל 50% מהשכר שלכם, למה אתם לא משקיעים בדירה שניה?

הרי לא להשקיע בדירה שניה בישראל בגלל המיסוי, דומה לטענה שלא הולכים לעבוד כי משלמים מס הכנסה וביטוח לאומי. טוב… זה אולי דומה אבל לא בדיוק.

למה לא בדיוק?

כי בעוד ומס הכנסה וביטוח לאומי אתם תשלמו כל החיים שלכם (אותם 50% מהשכר שלכם), מס רכישה אתם תשלמו רק פעם אחת בחיים שלכם, וזו תהיה הפעם שאתם תרכשו את הנכס השני ומעלה, פעם אחת בכל רכישה של נכס.

בהנחה ואדם עובד מגיל 30 ועד גיל הפנסיה 67 (נכון להיום) הרי שכל חודש בחודשו הוא ישלם 30-50% משכרו כמס ולביטוח לאומי, הרי שבסכומי כסף אבסולוטים, זה יוצא הרבה מאוד כסף.

מוזר בעיני שאותם אנשים שמשלמים את המס הזה מבלי להניד עפעף, נעמדים על הרגליים האחוריות כשמדובר בהשקעת נדלן עליה צריך לשלם רק פעם אחת 8% (היה גם 5% בעבר) מס רכישה. טוב אני מניח שיש לזה סיבה פסיכולוגית כי אולי "לא רואים" את התשלום הזה, אלא בתלוש שכר רואים ישר את הנטו ואיתו חיים.

בואו נדבר מספרים לצורך העניין.

להפוך את הפיל לעכבר-

על כל מיליון בשווי נכס נרכש, מס הרכישה עליו יהיה 8% ובכסף אבסולוטי זה יהיה 80,000 ש"ח. אנו לא נכנסים לענייני מינוף והוצאות, כי הדיון הוא רעיוני ולא על מינוף נכסים.

בואו רגע נבין את המשמעות של ההוצאה הזו, אנו משלמים כאן מס נוסף על פעולת רכישה של נכס נדל"ן בנוסף לכספים שכבר שלמנו עליהם מס. הרי הכספים אותם אנו משקיעים הם הכספים הנקיים שלנו אחרי מס על השכר/העסק שלנו.

כפועל יוצא מהיות המשקיע, משקיע מרובה נכסים, זה אומר החזקה של נכסים לתקופות ארוכות, הרי ללא החזקה  לא ניתן להגיע לצבירת מספר רב של נכסים, מתוך זה נובעת גם השאיפה של המשקיע להגיע בשלבי חייו הבוגרים למצב  בו יחזיק גם בנכסים נקיים ממשכנתא בכדי להנות מהכנסת השכירות המלאה שלהם, מכאן שנכסים אלו יהיו בחזקתו לפחות 20-25 שנים.

לפיכך ניתן להביט על המס רכישה בצורה קצת אחרת, ניתן למעשה "לפרוס" אותו לכל התקופה, ז"א אנו למעשה משלמים כ- 270-333 ש"ח לחודש בזמני החזקה אלו, רק ששילמנו אותם מראש. פתאום המס לא נראה נורא כל כך, השד הגדול והמפחיד הזה התגמד לכדי יתוש קטן על הקיר.

להנות מהתגמול שהשוק מעניק לנו-

כשבוע לפני זמן כתיבת שורות אלו, התפרסמה ההודעה לתקשורת של הלמ"ס בנוגע למדדים ולמחירי הדיור ואליה אני מתייחס.

בהשקעה של אותם 1,000,000 ש"ח בדירה, הרי שמס הרכישה הינו 80,000 ש"ח, אך עליית המחירים בתקופה של פברואר 2021- פברואר 2022 הראתה עליה של 16.3%, משמע על כל מיליון הנכס עלה בערכו ב 163,000 ש"ח, דבר שמקנה לבעלי הדירות רווח של 83,000 ש"ח מעל למס הרכישה. עצם העליה של הנכס בערכו למעשה פיצתה את המשקיעים ביותר מתשלום מס הרכישה.

מתוך הודעת הלמ"ס לתקשורת ב 15.5.2022 הגרף מתייחס לעליה/ירידה במחירי הדיור באחוזים ביחס לתקופה הדומה בשנה הקודמת.

לפני שאתם קופצים עלי בשצף קצף וטוענים בצדק שזו עליה שהיא אנומאליה ולא אופיינית, אני אסכים אתכם, ולכן אתייחס לעליה של התקופה הקודמת.

בשנת 2021 עלו מחירי הדירות בסביבות ה- 10%

בשנת 2020 עלו ב- 5.7%

אנו מבינים, שבשנים האחרונות, מי שרכש דירה למרות החשיפה שלו למס הרכישה, הרי שזה התגמד לעומת עליית הערך של הדירה, לא רק בגלל שעליית ערכי הדירות עלו בצורה גבוהה באחוזים, אלא גם בגלל מנגנון העליה שלהם שהינו מנגנון במודל של ריבית דה ריבית [העליה של 16.3% נעשית כבר על העליה הקודמת של ה- 10% וכן הלאה…] כך שבשווי כסף אבסולוטי בניכוי האינפלציה למהדרין שבינכם, התוספת לערך הדירה מגמדת את תשלום המס.

גם אם נרחיק לסקירה של בנק ישראל שנעשתה ב- 2017 ובחנה את העליה של מחירי הדיור בהסתכלות של 5 עשורים אחורה, נראה כי מדובר על עליה ממוצעת של 2% לשנה, כשבתוך התקופה הזו, היו גם תקופות של ירידות.

בניתוחים מקבילים לאלו של בנק ישראל, הן במחקרים במכון גזית גלוב במרכז הבין תחומי והן בפרסומים שונים בעתונות הכלכלית, הניתוח מראה עליה ריאלית של 2-2.1% בשנה למשך כ- 5 עשורים במחירי הנדל"ן.

לכן גם אם אנו מתכנסים לממוצע  הנמוך של 2% לשנה, הרי שתשלום מס הרכישה מוחזר אלינו תוך קצת פחות מ- 4 שנים.

** אני כמובן אזכיר בנקודה זו, כי השוק גם יורד וישנן תקופות שערכי הנכסים יורדים, וזו בהחלט יכולה להיות טענה לגיטימית, אך זיכרו נא כי אנו מדברים על משקיעים מרובי נכסים, המחזיקים בנכסים לשנים ארוכות. ולכן סביר כי כל עוד אין מימוש, הרי שהסטטיסטיקה נוטה לטובת המשקיע.

זיכוי על מס הרכישה-

המס הנוסף שפוגש את המשקיע מרובה הנכסים, הינו למעשה מס השבח שהוא בגובה של 25% על הרווח שנעשה על הנכס. זהו למעשה הסעיף הנוסף, בו מצדדי גישת הנכס היחיד אוהבים להשתמש כהסבר לחוסר ההיגיון שבהחזקת מספר נכסים.

זיכרו- את מס השבח, אם תפגשו, אם ורק כאשר אתם תממשו את הנכס שלכם.

אלא אם כן התרחשה קטסטרופה ומכרתם בלחץ או בהפסד, הרי שזה בהחלט פוגע לכם בריווחיות ובתשואת ההשקעה. אך במקרים כאלו אנו מבינים שזה יכול להתרחש בכל אפיק השקעה שלא יהיה.

אולם, אם הכל מתנהל על מי מנוחות, ואתם סבלניים ומוכרים את הנכס כשמתאים לכם כמו:

  • מיצה את העליות ערך
  • מיצה את המטרות שלו כלפיכם
  • יש לכם אפשרויות אחרות להשקיע את הכספים הללו

הרי שתשלמו מס שבח, על הרווחים שלכם. באותה נשימה אני אזכיר את האלטרנטיבה של מצודדי שוק ההון, גם בשוק ההון, משלמים 25% מס רווחי הון, כך שבהיבט ההשוואתי, אין יתרון לכאן או לכאן.

בעצם יש יתרון קטן לטובת בעלי הנכסים.

תשלום מס השבח נעשה רק על הרווח האמיתי, ז"א שמתוך הרווח הגולמי יש לנקות את מכלול ההוצאות שהיו על הנכס, ובנכסי נדל"ן הם יכולים להיות:

  • מתווך
  • שמאי
  • עו"ד בעיסקה בקניה/במכירה
  • שיפוץ
  • ריביות משכנתא לכל התקופה
  • אינפלציה
  • מס הרכישה

כן קראתם נכון, גם את מס הרכישה מנקים מהרווח הגולמי, למעשה מזדכים על ההוצאה הזו, וכאילו "מקבלים אותה בחזרה".

בשוק ההון לדוגמא, תשלום המס הוא גם בניכוי "ההוצאות", בדומה לנדל"ן, אך זיכרו את הנחת הפתיחה של הרשומה- "לא לרכוש נדל"ן בגלל מס רכישה", אנו מבינים כי ניכוי הוצאות זה, למעשה מרוקן את הטענה הזו מתוכן.

לסיכום-

אסייג ואומר, שכותב שורות אלו כותב מפוזיציה והוא מחזיק בנדל"ן ומלמד ומכשיר משקיעים להשקעה בנדל"ן וגם מחזיק ופועל בגישת ריבוי הנכסים לאורך השנים. ועם זאת הוא רואה לנכון לשתף בראיית עולמו ודעתו, ועליכם הקוראים חלה האחריות לקרוא את הדעות הללו בספקנות ובביקורתיות.

מס הרכישה:

  • נפרש עפ"נ כל שנות ההחזקה
  • זניח לעומת נעלינ הסטטיסטית בערכי הנכסים
  • ניתן לקיזוז כהוצאה כנגד מס השבח
  • משולם רק פעם אחת בזמן הרכישה

כך או כך, בראייה היסטורית ולא רק של העשור וחצי האחרון, מאוד ניכר ובולטת לעין נוכחותם של אנשים ומשפחות שנהיו אמידות, בזכות החזקות נדל"ן שצברו לאורך השנים בקשת רחבה של חתכים סוציואקונומים עד כדי מדע בידיוני. החל ממשפחות אמידות של אנשי עסקים שעשו הונם מעסקים וחברות וצברו נכסי נדל"ן לאורך הזמן ודרך אנשים פשוטים שכל שקל פנוי שהיה להם הם חיפשו את דרכו להשקעת נדל"ן.

קוריוז: יש שומר חניון בבאר שבע, שלאורך כל השנים הוא השקיע בעיר, רכש קרקעות, נכסי מגורים ונכסים מסחריים והוא אחד המשקיעים הגדולים בעיר, ועדין עובד ב-'בוטקה' בחניון בעיר.

זיכרו, אם בחרתם באסטרטגיה של ריבוי נכסים, הרי שאתם רותמים את הזמן כשותף העיקרי שלכם, ולכן החלטות קצרות מועד כגון: האם לוותר על עיסקה בגלל מס רכישה כזה או אחר, אינן רלוונטיות בראי הזמן.

אתם מבינים כי יהיה זה מגוחך לוותר על עיסקה בגלל עלות של כמה עשרות אלפי ש"ח, כאשר בראי הזמן יכול להתברר לכם, פספוס של מאות אלפים או מיליונים ברווחים על אותה העיסקה.

אם אתם מתלבטים, האם להשקיע או לא, עשו לעצמכם טובה, נסו ללמוד ולהעמיק רק כך תוכלו להבין ולשקול בינכם לבין עצמכם, האם הסיבות בגינן אתם משקיעים או לא הן אמיתיות ומבוססות או שאתם נופלים למלכודת הפסיכולוגיה של חוסר רצון לשלם "מס" שנראה גבוהה, אך בראי הזמן מתברר כזול מאוד.

אם יש לכם מה לומר או להגיבף לשאול שאלה, להביע דעה או ביקורת, או אולי אף להוסיף, ניתן לעשות זאת כאן ממש בתגובות למטה.

 

 

 

 

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

4 מחשבות על “האם בהיבט מיסוי, אין היגיון לרכוש יותר מדירה אחת להשקעה?”

  1. כתבת יפה ,כמה הערות:
    הוצאות שהיו בגין הנכס מותרת בניכוי ולא בזיכוי בעת המכירה לצורך חישוב משח, למשל – אם שילמת 80 אלף מס רכישה הניכוי הוא 80 אומנם ,אבל הזיכוי הוא 25% מזה( לפי גובה המס).
    לפי דעתי ( ונכון שאומרים את זה מקום המדינה) המחירים בישראל הגיעו ל top ,אנשים כבר לא מסוגלים לשלם ,משהו חייב לקרות..

    • צודק.
      מקבל את התיקון, אכן טעות סמנטית מצידי.
      כך או כך שנינו מסכימים שהמס אינו אמור להוות מכשלה ברכישה.

      המחירים אכן בשיא, אך קשה לןמר מה צופן העתיד, כל פעם שחשבתי שהמחירים בשיא וממשתי נכסים, גיליתי שממשתי מוקדם מדי 🙂
      יש כרגע הרבה סנטימנט שלילי בשוק ועולם ההייטק מגלה סדקים, צריך להיות זהירים להמתין ולראות מה קורה ולא לקבל החלטות פזיזות.

כתוב/כתבי תגובה