האם המדינה היא המשת"פ של המשקיעים?

הערת פתיחה:

רשומה זו נכתבת ביום בו עומד להתרפסם מדד מחירי הדיור, בעוד והרשומה מתפרסמת בשעות הצריים פרסום המדד יהיה רק ב 18:30, אך המסקנה לגבי המדד די ברורה וללא הפתעות, המדד כנראה יטפס מעלה בסדר גודל של 1-1.5% להערכתי.

האם אתם זוכרים?

אי שם ב- 2014 כתבתי לכם רשומה שמי שלא ירכוש נדל"ן ב-5 השנים הקרובות סיכוייו לרכוש נדל"ן/דירה למגורים יהיו קלושים. והנה אנו רואים היום עדות חיה לאותה נבואה עגומה שהתממשה לה.

הכנסות מיסוי:

לפני כיומיים נחשפנו לפרסומי רשות המיסים על הגידול החד בהכנסות מיסים מתחום הנדל"ן.

דיווחים אלו כמובן חלקיים, בעיקר משום שיש כ- 30 יום לדיווח עסקאות נדל"ן, כך שיש עדין עסקאות רבות שנעשו בחודש נובמבר וכאלו שיתרחשו בחודש דצמבר שטרם נכנסו לחישוב הכולל.

תימוכין לעדויות אלו אנו רואים גם מסקירת הכלכלנית הראשית של משרד האוצר, מסקירת ענף הנדל"ן למגורים של חודש אוקטובר. גם נתוני האוצר מראים לנו כי אנשים רבים איבדו אמון בפעולות הממשלה והאוצר בהורדת מחירי הדיור, והצביעו ברגליים…. רק בכיוון ההפוך, הם לא ברחו מהשוק… אלא הסתערו עליו כמוצאי שלל רב.

מה שמדהים בדו"ח הוא שפקידי האוצר מנסים להסתיר בו שני דברים מהותיים הרלוונטים לכל אזרח בישראל שמוכרים לו את הלוקש של "האוצר נלחם במחירי הדיור", ומהם אותם שני הדברים:

• הבלוף הראשון- משייכים את העליה לרכישות טרם העלאת מס הרכישה מ 5% ל- 8%– הסיבה שהסבר זה הוא בלוף ומהווה לא פחות מאשר עלה תאנה לכשלון הממשלה. הדו"ח הינו סקירת נדל"ן לחודש אוקטובר 2021, בעוד וההכרזה על העלאת מס הרכישה כל הזמן התעכבה בעקבות התנגדות השרה שקד, ולא הגיע לכדי הכרזה והחוק נכנס לתוקף רק ב 28.11.2021. כך שסקירת אוקטובר אינה רלוונטית כלל לעניין העלאת המס.

• הבלוף השני- כמה מס משלמות החברות הרוכשות דירות להשכרה? טוב זה לא בדיוק בלוף, אך עובדה חשובה שיש לתת עליה את הדעת. בשקט… בשקט… יזמים רבים וגופים מוסדיים, רוכשים מלאים עצומים של דירות במטרה להשכירן לשכירות ארוכת טווח. אותן חברות נהנות מהטבת מס שהיא בגדר פנטזיה רטובה של כל משקיע נדל"ן ממוצע, הן משלמות רק 0.5% מס רכישה על כל דירה שהן רוכשות. זו הטבה שניתנת להן בחסות החוק לעידוד השקעות הון. הטבה שלמשקיעים מהשורה אינה רלונטית.
  הדבר המקומם בהטבה זו שהאיזכור שלה נעשה בצורה של כמעט "הסתרה" מעיני הציבור, שימו לב כיצד ההתייחסות לענין זה נעשית כבדרך אגב בתוך סוגריים בסוף פסקה עלומה המסתתרת בתוך הדו"ח של הכלכלנית.
  למה זה חשוב אתם שואלים? מכיוון שבעוד רכישות משקיעים פרטיים עוסקות ברכישה של נכס בודד פה ושם, אותן החברות רוכשות מלאים שלמים, הן אלו שמתחרות במשפחות והזוגות מאחר ומטרתם לשעבד את אותן המשפחות לשכירות ארוכת טווח ולהנות מהטבות המס והדיבידנדים לבעלי העניין.

בעוד והממשלה טורחת לסמן את המשקיעים הקטנים הרוכשים דירות מתפוררות בפריפריה כאוייבי העם ביד ימין, ביד שמאל היא מחלקת מתנות לחברות הרוכשות דירות במאות ואלפים מהמלאים של היזמים.

המדינה היא הבעיה המשקיעים הם הפתרון-

כאשר המדינה ערב הקורונה היתה בבור תקציבי של 50 מיליארד ש"ח, ועם חלוקת מענקי הקורונה לכל דיכפין הועמק הגרעון לסך העובר את ה- 200 מיליארד, אין זה פלא ששוק הנדל"ן עבור המדינה כמוהו כאווזה המטילה ביצי זהב.

כל עוד הכנסות המדינה יהיו כנגזרת באחוזים מסך העסקאות שנעשות, אין למדינה כל אינטרס להוריד את מחירי הדיור. שהרי הכנסות המדינה אינן באות מסכום אבסולוטי על כל עיסקה, אלא באחוזים, כך שככל שסכום העסקאות גדל, איתו גם גדלות הכנסות המדינה ממיסוי.

הדבר המצער בכל הסיפור שלאורך הדו"ח אין לכך איזכור, וכרגיל יש התמקדות בעיקר בגרפים ובמספרים המציגים את רכישות המשקיעים, אנו עדין שרויים באותו הנראטיב שכחלון קיבע בזמנו אשר הוא: המשקיעים הם מקור כל הרע.

המדינה מתנהלת בצורה חובבנית כספינה ללא קברניט בעשור האחרון ללא קשר לזהות רוה"מ, בעוד ומצד אחד היא זועקת המשקיעים… המשקיעים…. כאשמים בכל המצב. ובמקביל היא רוכשת מספריים תוצרת סין בסיטונאות כדי שהיא עצמה תוכל לגזור את כל הקופונים הללו מהמיסוי.

אז מה המסקנה:

נכון למדד הקודם מחירי הנדל"ן בישראל עברו את ה- 10% השנתי, סביר כי עם פרסום המדד היום בערב [תתחילו לכסוס ציפורניים הפרסום ב- 18:30] לא יפתיע אף אחד אם נחצה את רף ה- 11.5% אחוזים השנתי.

מי שטרם הבין את הרמז, אז הנה המציאות כנראה שבעתיד הקרוב לא יעשו כל צעדים מרחיקי לכת להורדת מחירי הדיור, כולם נהנים מהמצב:

• המדינה מרוויחה מהמיסוי.
• הבנקים מוכרים לכולם כסף.
• היזמים בונים ומרוויחים.
• רוכשי הדירות הראשונות מתנפלים על הסחורה.
• המשקיעים בשלהם מחפשים היכן להשקיע את כספם.

אתם…. אלו שהמתינו עד כה, הפסדתם הרבה מאוד כסף על ההמתנה הזו, לא רק בעליית מחירי הדיור אלא בעוד והאינפלציה מרימה את ראשה, גם ההון האישי שלכם נשחק בפקדונות או בעו"ש וכי הקניה שלכם יורד. אם טרם הבנתם את המסר, הגיע הזמן שתכנסו לתהליך השקעה מושכל של נדל"ן למען בטחונכם הפיננסי ובטחון ילדיכם– אתם יכולים בקלות לצקצק ולומר 'גורו נדלן' לא אובייקטיבי, וזה בסדר, אבל בבקשה מכם, תמנעו מעצמכם את המשפט: "למה לא הקשבתי? למה המתנתי?" בעוד כמה שנים.