האם העלאת מס הרכישה בת"א היא הפתרון לבעית הדיור?

למי שמחפש את התשובה הקצרה: אז לא! היא לא תפתור אלא דווקא תייקר את המחירים בצורה רוחבית!!!

מי שמחפש את ההסבר ההגיוני שימשיך לקרוא, אני מבטיח לא להאריך במילים.

היום בבוקר התפרסמה כתבתו של אריק מירובסקי בגלובס אשר כותרתה… מצ"ב תמונה:

לפני שאני אפרט את ההסברים בואו רגע ניזכר מה היה לנו בשנים האחרונות, אנחנו הרי לא נשכח בקלות את החטא (הלא כל כך) הקדמון של כחלון.

זוכרים פעם…. לפני שנה וקצת כשהחיים כאן היו יפים ופסטורליים ורק רבנו על דברים שולים כמו נחל האסי, ולא ידענו קורונה מהי?!

אז בתקופה הזו, היה לנו שר אוצר, שהתנהל עם קופת המדינה ועשה בה כבשלו, הוא חילק מתנות, הוא נתן הטבות, הוא למעשה עשה מסע בחירות במשך כל הקדנציה שלו ורוקן את קופת המדינה, הוא גם יצא עם תכונית הזויה של מחיר למשתכן, שעוד יקראו לדירות בפרוייקטים הללו כחלוניות, מאחר ואיכות בניה הולכת יד ביד עם מחיר הדירה- לכן מי שציפה לקבל דירות בזול עם איכות בניה לעילא ולעילא, יתבדה בעוד כמה שנים כשהפרוייקטים הללו יראו כבני 25 ויותר.

השר כחלון השאיר את קופת האוצר מרוקנת והגדיל את הגרעון לכדי 50 מיליארד דולר, שהיום (למזלו) נראה כטיפה בים, לעומת גרעון המענקים של ה- ביבי שמגיע לכדי טריליון.

מדוע מחירי הנדל"ן עלו בשנה האחרונה בכ- 4%?

ב- 12 החודשים האחרונים, עלו מחירי הנדל"ן בכ- 4.3% לפי כמה מהפרסומים של כלכלני משרד האוצר.

בואו ננסה להבין מה גרם לעליות אלו ונתחיל מהדברים הברורים מאליהם:

• המדינה היא עסק (1)- המדינה השולטת בקרקעות דרך רמ"י, מעלה את מחירי הקרקעות ממכרז למכרז.
• המדינה היא עסק (2)- מחירי הדירה נגזר מעלות כל התהליך והמיסוי עליו מאחר ומחירי הקרקעות עולים, הרי שגם המיסוי והמע"מ עולים מאחר והמנגנון שלהם הוא באחוזים.
• ביקוש (1)- גידולך דמוגרפי באוכלוסיה. בלי עין הרע במדינת ישראל אנשים פוריים, "ארץ זבת חלב ודבש" אז אנשים נוהגים כמצוות פרו ורבו,  כמובן שתקופת הקורונה והשעמום בבתים, כנראה תורמים לעניינים אלו, את האפקט נראה בעשורים הקרובים.
• ביקוש (2)- יש לנו את "ממתיני" ההבטחות למינהם, את כל המשפחות והזוגות הצעירים, שקיבלו החלטה להישאר מחוץ למשחק מתוך הבטחות של כל מיני פופוליסטים וחובבני רשת, שהבטיחו להם שהקריסה ממש בפתח. חלק ממתינים כבר עשור. וכבר ב- 2015 התרעתי על הצרוף המסוכן של האמונה והתקווה.
• יאוש- עוד מתקופת פטיש-ה 5 ק"ג של שטייניץ, הסופרטנקר של ביבי, מע"מ 0 של לפיד, מס דירה שלישית של כחלוננו אנשים אשכרה ממתינים שמחירי הדירות ירדו, כמה כסף היה לא רק נחסך להם אלא עוזר להם לו היו מקשיבים לעצה הפשוטה שלי אי שם ב 2014: אל תגידו שלא אמרתי לכם. לאנשים ולמשפחות כנראה שמתחיל להמאס מהבטחות כאלו ואחרות כשהם רואים את שוק הנדל"ן בורח להם. לא סתם בורח, בעשור האחרון מחירי הדירות הכפילו עצמן ובחלק מהמקומות אף שלשו את עצמם, כך שכל מי שחשב שלחסוך זה מעשה חכם, גילה שזה רעיון גרוע.
• חוסר היצע- יזמים וקבלנים אוהבם וודאות, הם לוקחים סיכונים כספיים אדירים וכדי שזה יקרה הם צריכים לדעת שהעולם היזמי עולם הנדל"ן בוא הם חיים, יכול לספק את הציפיות שלו. כתוצאה מסדרת מהלכים פופוליסטים אשר מטלטלת את הענף כעלה נידף ברוח, יזמים מקטינים חשיפה וסיכון וכתוצאה מכך מלאי דירות קטנים. כשהמלאי קטן והביקוש גבוה… המחירים טסים.

כמובן שיש עוד סיבות רבות ומגוונות ומי שעוקב אחר המאמרים בבלוג הזה לא יתקשה לאתר אותן ואת דעותי בנושא זה.

אז למה אני חושב שההצעה לעלות מס רכישה בת"א יגרור עליית מחירים ארצית רוחבית?

בואו רגע ננסה להבין את השוק התל אביבי, הרי לא צריך להיות מומחה בנדל"ן כדי להבין שמגרש המשחקים הנדלנ"י של ת"א הוא בעיקר לאנשים שהפרוטה מצויה בכיסם, העיר ת"א  מיועדת לאנשים שהם שייכים לאוכלוסיה אמידה יחסית שיכולה להרשות לעצמם מגורים בעיר הזו.

גם המשקיעים שרואים את עצמם משקיעים ורוכשים בת"א שייכים לפלח אוכלוסיה שמה לעשות….. "יש לו" וטוב שכך.

כמובן שיש פלח מסויים של משקיעים שבאים לחפש את העסקאות בת"א, לבצע כל מיני פליפים שנעשים בחסות עליית המחירים, לרכוש נכסים "מיוחדים" כמו חנויות, מרתפים, מחסנים למינהם ולהסב אותם לדירות בכדי לענות על צורך.

גם בכתבה, כותב מירובסקי שלא בטוח שהמשקיעים הם אכן אלו שאחראים לעליית המחירים בת"א (הם לא, ולא רק בת"א, אך זה נושא לדיון אחר), מרגע שיעלו ויכבידו על רוכשי הדירות בת"א, שגם כך משלמים את מדרגות המיסוי הגבוהות ביותר שאינן חוסות בגובה הפטור.

תתחיל זליגה של כסף ומשקיעים לאזורים אחרים בישראל, זה כמובן יתחיל מהמעטפת ויזלוג לכיוון, ר"ג, גבעתיים, פתח-תקווה, בת ים, ראשל"צ חולון…. זליגה של כסף ומשקיעים לערים אלו תתחיל יצירת ביקושים אשר בתורם יביאו לעליית מחירים באזורים אלו.

התופעה שתיווצר תהיה ממש כמו אדוות לאחר השלכת אבן לבריכה, מערים אלו תתחיל תנועה של משקיעים ומשפחות, שלא יוכלו להרשות לעצמם לרכוש בערים אלו עקב עליית המחירים שנבעה מהביקוש ותתחיל שוב זליגה, לכיוון: קרית גת, קרית מלאכי, שדרות, ב"ש, אור עקיבא, קרית שמונה, מעלות וכיו"ב…

כן זה יזלוג עד לפריפריות הרחוקות דבר שיתבטא בעליה כלל ארצית.

אז אם זו מטרת הרעיון של השר כץ, אולי יש לו איזו אג'נדה מתוחכמת לייצר ביקוש בערי הפריפריה, אך אני בספק אם הוא באמת עד כדי כך מתוחכם או שפשוט הוא מנסה לייצר מהלך פופוליסטי בשיטת "בואו נמסה את העשירים" זה תמיד נראה טוב בעיני ההמון.

רק שההמון לא מבין שהוא בסוף זה שמשלם את הצ'ק הזה…

אולי מטרתו של כץ היא באמת להפוך את הנדל"ן לפרה החולבת של המדינה ולמילוי קופת האוצר הריקה עקב חלוקת המתנות שכחלון הוא וביבי פיזרו בשנתיים האחרונות?

אין לנו אפשרות לרכוש באזורי ביקוש, מה אתה ממליץ לעשות?

החוכמה בנדל"ן הי לא לרכוש באזורי הביקוש של האתמול, זה כבר מאוחר מדי והמחירים עלו כבר, החוכמה היא לרכוש באזורי הביקוש של המחר. לנסות להבין מגמות, להבין את האפשרויות שיש באזורים מסויימים, תעסוקה, חינוך וכמובן גם בראיה צופה פני עתיד רחוק, תחשבו תמיד 15 שנים קדימה, כך החיים שלכם יהיו קלים וברורים יותר.

מסובך? כן אבל לא מאוד.

קשה? קצת אך אפשרי.

אפשר ללממוד את זה? בוודאי…

איפה? אה…. התפרצתם לדלת פתוחה, הרגישו חופשי להשאיר פרטים בלינק על תהליך הכשרת המשקיעים שלי ואשמח ליצור עמכם קשר בנושא.