האם השקעה בנדל"ן בחו"ל היא הדבר הנכון עבורך?

מה הכי חשוב להבין לפני שנכנסים להשקעה בחול

כולנו חשופים לאפשרויות והצעות השקעה מרובות שמציעים לנו בחו"ל, זו יכולה להיות עסקה של דירת 3 חדרים ביוון או מזרח ב- 70,000 יורו  ארופה או ב- 100,000$ בארה"ב.

רוב העסקאות הללו מציגות תשואה שהיא גבוהה יותר מאלו המוצעות לנו בארץ, וזה הגיוני סך הכל, אחרת מה ההיגיון להשקיע בחו"ל אם אתה מקבל את אותה התשואה כמו בהשקעה בארץ.

יש סיבות רבות שמושכות אנשים להשקיע בחו"ל, מעבר לחלומות התשואה הגבוהה יותר, אני חושב שהסיבה העיקרית היא, כמות הון מצומצמת.

אנשים עם 200,000-400,000 ש"ח לא רואים את עצמם משקיעים בנדל"ן בארץ, כי מפחיד אותם להתחייב למשכנתא או לקחת מימון, לנכס במחיר של 500,000-1,200,000 ש"ח ולפעמים אף יותר מזה.

חלק מהסיבות הן גם מגוחכות, אנשים אומרים:

"מה יש לי לחפש להשקיע בדימונה או בעפולה, זה בטיז אל אוחתוק, זה שעה וחצי-שעתיים נסיעה"

הסיבה שזה הסבר מגוחך הוא שבאותה נשימה הם שוכחים שנכס ביוון או מזרח ארופה מרוחק מהם כ- 7 שעות במינימום, טיסה זה 2-3 שעות, הגעה לשדה 3 שעות מראש, עמידה בפקקים עוד 1.5 שעות, טוב הבנתם את החישוב, שלא לדבר על נכס בארה"ב.

לפני שנכנס לעובי הקורה של רשומה זו, אני רוצה לכתוב כאן בצורה ברורה ומודגשת:

אני לא נגד השקעות בחו"ל!!!

חשוב לי גם לציין שנכון לזמן כתיבת שורות אלו, אני מחזיק בנכסים בחו"ל (כולם מדווחים ורשומים גם בחו"ל וגם בארץ).

בבלוג זה כתבתי רבות על השקעה של נדל"ן בחו"ל ופרסתי את מכלול הסיכונים והשיקולים:

רשמה קצרה:

  1. השקעות נדל"ן בחו"ל.
  2. מה המציאות מלמדת אותנו על השקעות נדל"ן בחו"ל.
  3. מה הטעות הבסיסית של רוב משקיעי הנדל"ן בחו"ל?
  4. הצד הכואב של השקעות נדל"ן בחו"ל
  5. השקעות נדל"ן בחו"ל
  6. השקעות נדל"ן בחו"ל כן? לא? למה לא?

מה הדבר הכי חשוב לכם להבין לפני שאתם נכנסים להשקעה בחו"ל?

לפני שאתם מקבלים החלטת השקעה בחו"ל, אני חושב שהתשואה השנתית (בד"כ ברוטו) לא אמורה להיות השיקול העיקרי שלכם, גם לא גובה ההון העצמי שלכם, הון עצמי נמוך עדין אינו סיבה מספיק חזקה כדי להוציא כסף החוצה.

אז מה כן?

כאשר אני שוקל הצעת השקעה בחו"ל בכל מדינה באשר היא, אני מנסה להבין את האלטרנטיבות שלי, כשאני מוציא כסף החוצה האלטרנטיבה ברת ההשוואה שלי, צריכה להיות מה הכסף הזה יעשה באותו הזמן בהשקעת נדל"ן בארץ.

עוד אלמנט שאני תמיד מביא אותו בחשבון ולפיו אני מחליט אם ללכת על השקעה או לא, זה מבחן 10 השנים, אני רוצה להבין, מה קורה להשקעה שלי 10 שנים מהיום ששמתי את הכסף, או במילים אחרות, כמה כסף יהיה לי בחו"ל בעוד 10 שנים מהנכס, לעומת כמה כסף יהיה לי בארץ אם אשקיע את אותו הסכום בנדל"ן בארץ.

כלל האצבע שלי, אני אדגיש שוב שלי, אומר שבכדי שאני אשים כסף בחו"ל שווי ההשקעה שלי שם צריכה להיות פי 3-4 לפחות מזו של שווי ההשקעה בארץ בתום אותן 10 שנים.

אם נצלול לדוגמא מספרית ואני אעבוד כרגע לפי ממוצעים :

  1. עלית ערך נכס ב- 30 השנים האחרונות בארץ 5.9% לשנה במנגנון ריבית דה-ריבית [אני אחשב לפי 3.5%, בגלל ההטיה למעלה של השנים האחרונות]
  2. תקבולי שכירות
  3. תשלומי משכנתא ממוצעים לפי 5% ריבית משכנתא לאורך השנים.
  4. לקלות החישוב נכס של מיליון ש"ח.
  5. בארץ יש מימון של 50% למשקיע בעוד וברוב המדינות משקיע שרוכש ישירות, אם אין לו אזרחות או פעילות לא רוכש במינוף (אני מדבר בהחזקה ישירה לא דרך קרן או יחידות השקעה).
  6. הון עצמי 500,000 ש"ח.
  7. שכירות בפריפריה לפי 4% הם 3330 ש"ח לחודש.

 

לפי הכתוב לעיל אנו מקבלים:

  1. עליית ערך הנכס לפי 3.5% הנכס שווה כעבור 10 שנים: 1,410,598.76 ש"ח ז"א הרווח הוא 410,598.76 ש"ח
  2. תקבולי שכירות בניכוי החזרי משכנתא: תזרים מזומנים חודשי 827 ש"ח, ל- 10 שנים 99,240 ש"ח
  3. בתום 10 שנים במשכנתא ל- 25 שנים יתרת הקרן היא 350,163, ז"א מתווסף לרווח 149,837 ש"ח
טבלת החזרי משכנתאות במקרה זה לפי 25 שנים לפי 5% ריבית משכנתא

כעבור 10 שנים, הרווח נטו בארץ יהיה: 659,675 ש"ח וסך ההון העצמי של המשקיע הוא: 1,159,675 ש"ח.

כלומר כדי שההשקעה בחו"ל תהיה לי כדאית אני אצטרף לחזור עם רווח נטו של בין 1,979,025 ל- 2,638,700 ש"ח.

או במילים אחרות אתם צריכים לחזור עם הון עצמי של 2,479,025 לבין 3,138,700 ש"ח.

התהיה שאתם בטח מעלים בראשכם כעת היא למה צריך להרוויח בחו"ל פי 3-4 מאשר בארץ?

והסיבה היא, שכמות הסיכונים שיש  לכם בהשקעה בחו"ל הרבה יותר גדולה מזו שקיימת בארץ, ואם אתם מחליטים לקחת את אותם הסיכונים, אתם צריכים להיות מתוגמלים עליהם בתשואה, אחרת אין היגיון להשקיע בחו"ל אם התשלום על הסיכונים שלך הוא רק פי-2 ממה שיש בארץ, זה נפלא כשהכל עובד יפה, אך עולם ההשקעות הוא לא אוטופי וסביר שחלק מהסיכונים יתממשו ויאכלו לכם מהרווח, לכן חשוב שיהיה מרווח בטחון בצורה של תשואה עודפת ולכן חובה להיות מתוגמלים על הסיכונים שאתם לוקחים.

הערה לקטנוניים: לא החשבתי הוצאות עסקה לא בארץ ולא בחו"ל, כדי לפשט את העניין- כך שיש סמטריה בין ההשוואות

היכן הבעיה של רוב המשקיעים?

שימו לב שכתבתי שזו הבעיה של רוב המשקיעים, ולא הבעיה שלכם, כי אתם לא רוב המשקיעים, אתם אנשים זהירים, אחראים ולומדים היטב את ההשקעה לפני שאתם מקבלים החלטה.

אתם יודעים לאמוד את הסיכונים ואתם יודעים לדרוש את התשלום על הסיכונים הללו, אחרת אין משמעות להשקיע בהשקעה שלא מתגמלת אתכם על סיכון, אם עשיתם את תהליך הכשרת המשקיעים שלי, אז אתם מכירים את מבחן האריה שלי לתמחור סיכונים.

ואם במקרה אתם לא מכירים את מבחן האריה וחסר לכם ידע מהותי כדי לדעת לאתר עסקאות נדל"ן ולנהל תהליך קבלת החלטות שקול, אתם מחוזמנים למחזורים הבאים של תהליך הכשרת המשקיעים שלי.

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

כתוב/כתבי תגובה