הנדל"ן בורח לכם….

אני אתחיל דווקא מהסוף, מההצהרה של כל הפוסט הזה שאתם הולכים לקרוא ב 2-5 הדקות הקרובות:

מי שלא קנה דירה ,כל דירה (בין אם להשקעה או למגורים) ב- 5 שנים האחרונות ומי שלא יקנה דירה, כל דירה (בין אם להשקעה או למגורים) ב- 2-3 השנים הקרובות, לא תהיה לו דירה ולא יהיה לו מה להוריש לצאצאיו!!!

זו הפעם הראשונה, מאז שהבלוג הזה קיים (כמעט שנתיים) שאני כותב הצהרה לא רק אותיות מודגשות, אלא אפילו השקעתי בצבע אדום. למה? כי אני חושב שהיא חשובה והיא משמעותית.

הפוסט הזה מיועד לכם, חברים יקרים שלי, בין אם אתם חברי/מנויי 'גורו נדלן' ובין אם אתם מכרים אישיים שלי, אני כותב אותו, כי אכפת לי מכם ואכפת לי מעתידכם. עושה רושם שלכם לא כל כך אכפת מעתידכם, אז החלטתי לקחת את המושכות לידיים שלי.

בואו נתחיל קצת מההיסטוריה, אתם זוכרים שאמרתי לכם, שלא תהיה לכם פנסיה, כתבתי זאת בכמה הזדמנויות שונות, ושאתם אמורים להיות בפאניקה מחוסר הפנסיה שלכם, אני מזכיר זאת, כי הכותרת של רשומה זו, הינה פשוטו כמשמעו, אני מזכיר לכם זאת שוב פעם, כדי שלא תגידו אח"כ שלא אמרתי לכם…אז הנה אמרתי זאת והזכרתי זאת שוב.

רבותי, המצב השתנה, המצב השתנה עד כדי כך, שאתם מודעים אליו, אבל לצערי עדין לא עכלתם את כל המשמעויות שלו. למה לעזאזל הוא מתכוון? אתם בטח מכחכחים בגרונכם. אז תנו לי להסביר לכם במילים פשוטות.

אם נחזור 5 שנים אחורה (תמחקו את החיוך…..תאמינו לי זה לא הולך להצחיק אתכם), ניקח דירה במצב טוב, במחיר טוב, בגודל טוב, דירת 4 חדרים בשטח של 100-120 מ"ר עם חניה בטאבו, עלתה במרכז הארץ סביב ה- 900 אלף ש"ח עד ל 1.1 מגה ש"ח. כבר אז…..היה לרובכם קשה לרכוש אותה, הרי לא היה לכם בצד סכום כזה…. אבל….אם היה לכם בצד מחסכונות ועזרה של ההורים משהו כמו 100,000-200,000 ש"ח אז בהחלט יכולתם לחשוב על לרכוש דירה שכזו, כי הבנקים היו נותנים לכם משכנתא של 80-95% אם היו לכם עבודות קבועות עם משכורות סבבה (אני לא מדבר על משכורות מינימום, אלא עליכם….החברים שלי המשכילים, שעובדים במקומות על הכיפאק), הייתם מחזירים משכנתא ל 25 שנים (לא אידיאלית אבל…כל כך רציתם את הדירה אז…..אז לקחתם ופרסתם) כל חודש בערך 3000-4000 ש"ח…..נכון הרבה, אבל עדין אפשר לעמוד בזה. מעבר לכך שכבר עברו 5 שנים זה אומר ש 20% מהמשכנתא שלכם שילמתם בריבית מאוד נמוכה (5 שנים מתוך 25 שנים וסביבת הריבית הנמוכה של השנים האחרונות).

נכון, המשכנתא גדולה…אבל היי….לפחות היתה לכם היום דירה ששווה יותר ואם המשכנתא היתה כבדה אז הייתם מוכרים אותה היום סביב ה- 1.5-2 מיליון ש"ח (ואתם יודעים שאני לא ממציא, הרי אנו מדברים על דירה במרכז).

כאמור….לא עשיתם זאת……אתם עדין חיים בשכירות……

למה אני כותב זאת? כל זאת… אני מזכיר היה לפני 5 שנים, היום ה- 100,000-200,000 ש"ח שאינם הולכים ברגל, בקושי מספיקים לכם לקנות קרטון של מקרר באזור המרכז ולגור בו (סליחה על ההגזמה זה בכדי להבהיר נקודה חשובה). היום אין לכם אפשרויות לחשוב על דירות במרכז כאשר יש לכם את הסכום הזה של 200,000 ש"ח, הדירות יקרות מאוד, והמשכנתא של 70% שאתם יכולים לקבל, לא מספיקה לכלום.

אז מה הפתרון?

אני ממליץ לכם, בכל זאת לרכוש דירה, לא את דירת החלומות שלכם….אלא לרכוש דירה. אני ממליץ בחום, לרכוש דירה בפריפריה החברתית: באר שבע, חיפה, קרית גת, עפולה, קרית מלאכי, אריאל……הבנתם את הקטע…. פריפריה חברתית.

אל תעקמו את הפרצוף שלכם מול המסך…תנסו לרדת לסוף דעתי. היום דירות של 3-4 חדרים בערים שהזכרתי מגרדות כבר את ה- 800,000 ש"ח ומעלה….. זה מה שאתם יכולים לרכוש עם 70% משכנתא ו- 200,000 ש"ח. אני לא מנסה לשכנע אתכם לגור שם, אני מנסה לשכנע אתכם לרכוש שם דירות ולהשכיר אותן. אני כרגע לא מנסה להפוך אתכם למשקיעים, כי התשואה אולי לא משהו, אם אתם לא באמת משקיעים פר סה. אבל לפחות את המשכנתא תוכלו לכסות.

אני ממליץ לכם לרכוש תעודת ביטוח, תעודת ביטוח אמיתית לעתידכם. כי תמתינו…..תמתינו עוד 5-10 שנים יקיריי, וגם את הדירות הללו בפריפריה, בערים שאתם נוטים לזלזל בהן, גם שם עוד מעט לא יהיה לכם כסף לרכוש דירה. ואז..מי יזלזל במי….?

זו האמת המרה, או שתעזו להביט למציאות בעיניים כפי שהיא….או שתבכו אח"כ…למה לא אמרו לנו. אז הנה אני אמרתי לכם….רק אל תתבכיינו לנו עוד 5 שנים שאין לכם… אכלו לכם… שתו לכם. תבואו רק לעצמכם בטענות.

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

27 מחשבות על “הנדל"ן בורח לכם….”

  1. אם בעוד 5-10 שנים, לחברים המשכילים שלך שעובדים במקומות סבבה לא יהיה כסף לקנות דירה בפריפריה אז למי יהיה ?
    ואם לאף אחד לא יהיה, אז המחירים יפלו – היצע וביקוש פשוט

    וכש (לא אם, אלא כש…) סביבת הריבית תשתנה והריבית תעלה, אנשים לא יוכלו לקחת משכנתאות חדשות באותו גודל שהם לוקחים היום. וחלק ממי שלקח משכנתא בעבר לא יוכל להחזיר אותה ויאלץ למכור את הנכס
    ואז, השוק יהפוך משוק של מוכרים לשוק של קונים וערך הדירות ירד.

    אין שום הצדקה שמחיר דירה ממוצעת בפריפריה הרחוקה (מישהו אמר עפולה) תעלה למעלה מ 10 שנות שכר ממוצע במשק (אחרי הנחת מזומן, בקניה עם משכנתא מדובר ב 20 שנות משכורת ממוצעת במשק) וזאת של חסכון מלוא גובה המשכורת.

    ומה יעשה מי שלא מרוויח את המשכורת הממוצעת (המשכורת החציונית נמוכה משמעותית) או מי שמרוויח את המשכורת הממוצעת אבל יש לו הוצאות כל שהן ? מזון, רכב, מסי ארנונה, מים, חשמל, גני ילדים וכו… כמה הכנסה פנויה תישאר לו לאורך זמן לטובת מימון הלוואת רכישת הדירה ?

    בקיצור, המחירים כבר היום התנתקו מקרקע המציאות. בסופו של דבר הבועה תתפוצץ. ובכלכלה כמו בכלכלה, בדיעבד (אחרי פיצוץ הבועה) קל מאוד לזהות שהייתה בועה.

    • שלום דן,
      תודה על תגובתך.
      הרשה לי להתייחס לתגובתך, תראה בעקרון זה ענין של גישות, אין נכון או לא נכון, צודק או לא צודק, יש מציאות וכל אחד קורא את המפה לפי ראות עיניו.
      אני מתייחס לטענותיך:
      אם בעוד 5-10 שנים, לחברים המשכילים שלך שעובדים במקומות סבבה לא יהיה כסף לקנות דירה בפריפריה אז למי יהיה ? ואם לאף אחד לא יהיה, אז המחירים יפלו – היצע וביקוש פשוט
      בעקרון, הייתי מסכים עם גישה זו, למה בעקרון? כי השוק בארץ אינו שוק נורמאלי. נכון שהשוק נובע מהיצע וביקוש, הבעיה היא שבשוק בארץ אין היצע, אנו כרגע נמצעים בגרעון שקרוב לכ- 50,000 דירות ולא עושים כל מאמץ להשלים אותו. כל שנה הגרעון הזה גדל, האוכלוסיה בארץ גדלה ויש דרישה גוברת לדירות. אז אם אנו נמצאים כבר בגרעון של 50,000…..אנו רחוקים מאוד מלהדביק אותו, לפחות לפי האמפוטנציה שהממשלה שלנו מגלה בנדון.

      כש (לא אם, אלא כש…) סביבת הריבית תשתנה והריבית תעלה, אנשים לא יוכלו לקחת משכנתאות חדשות באותו גודל שהם לוקחים היום. וחלק ממי שלקח משכנתא בעבר לא יוכל להחזיר אותה ויאלץ למכור את הנכס
      תראה האנשים למעלה לא טפשים, מטרתו של בנק ישראל היא לשמור על הבנקים ויציבותם. שינוי סביבת הריבית לא ייעשה בצורה חדה, אלא יעשה בצורה הדרגתית, וזאת בכדי לאפשר לבנקים להסתגל ולייצר אסטרטגיות חדשות. הבנק אינו חברת נדל"ן לכן אם המוני לווים יהפכו לחדלי פרעון הבנק יעקל את נכסיהם, אבל לא יהיה לו מה לעשות עמם, לכן, שים לב, הבנקים יאפשרו ללווים הבעייתים לבצע מחזורי משכנתאות, פריסה ממחודשת של המשכנתאות והארכת התקופות, זה למעשה יטיב עמם כי זה יגדליל את הרווחיות שלהם. הבנקים יעשו הכל כדי שהלווים לא יזרקו דירות אין לבנק מה לעשות עמם, כל זאת בנוסף לעובדה שכאן בארץ הלווה יחזיר עד השקל האחרון.

      אין שום הצדקה שמחיר דירה ממוצעת בפריפריה הרחוקה (מישהו אמר עפולה) תעלה למעלה מ 10 שנות שכר ממוצע במשק (אחרי הנחת מזומן, בקניה עם משכנתא מדובר ב 20 שנות משכורת ממוצעת במשק) וזאת של חסכון מלוא גובה המשכורת.
      מסכים איתך, אולם זו המציאות, אני לא מחפש הצדקות, אני מחפש פתרונות. כיצד אני כאדם פרטי יכול להתמודד עם השוק וכוחות השוק. אני יכול להחליט שיהיה בסדר ושידאגו לי, אני יכול להיות אפוקליפטי ולהאמין שיקרה אסון וקריסה טוטאלית, או שאני יכול להבין שיש כאן כוחות גדולים שעובדים ולבחור להבין את כללי המשחק ולשחק לפי הכללים

      ומה יעשה מי שלא מרוויח את המשכורת הממוצעת (המשכורת החציונית נמוכה משמעותית) או מי שמרוויח את המשכורת הממוצעת אבל יש לו הוצאות כל שהן ? מזון, רכב, מסי ארנונה, מים, חשמל, גני ילדים וכו… כמה הכנסה פנויה תישאר לו לאורך זמן לטובת מימון הלוואת רכישת הדירה ?
      זו בדיוק הסיבה שכתבתי את הרשומה הזו, לכן אני ממליץ לא לאחר את הרכבת ולהצטייד בדירה בפריפריה כל אחד לפי יכולתיו, הרי האנשים אליהם יועדה רשומה זו חיים ממילא בשכירות, אני מציע להם להישאר בשכירות, אבל במקום שכספם יישחק, שירכשו דירה ישכירו אותה ושהשכירות תממן את המשכנתא שלהם. הם באותו מצב, באותה רמת חיים אבל עם שינוי קטן……עם דירה משלהם אי שם בפריפריה.

      בקיצור, המחירים כבר היום התנתקו מקרקע המציאות. בסופו של דבר הבועה תתפוצץ. ובכלכלה כמו בכלכלה, בדיעבד (אחרי פיצוץ הבועה) קל מאוד לזהות שהייתה בועה.
      זה שהמחירים התנתקו מהמציאות, אני לא יודע….יש דרישה אנשים קונים…..זו המציאות. תמיד היו כאלו שלא היה להם. שוב פעם, אני לא בעד מחירים גבוהים, אבל המחירים הללו האמירו בגלל שהיו רוכשים, אם לא היו רוכשים המחירים לא היו עולים.
      בדבר אחד אני כן מסכים עמך במשפט הסיכום שלך, בכלכלה אנו בהחלט יודעים לומר שהיתה בועה רק לאחר שהיא התפוצצה….עד שזה קורה זה רק השערות.
      השאלה היא לא אם יש בועה או אין בועה, השאלה היא מה כל אחד עושה לעצמו בכדי להבטיח את עתידו ביום שאחרי הבועה תתפוצץ. בכלח מקרה מי שלא יעשה כלום, לא ישקיע בדירה או במניות או באג"ח אן במה שלא יהיה בכדי להגן על כספו….בכל מקרה יסחף עם הצונאמי שאחרי פיצוץ הבועה. אני ממליץ להתכונן ליום זה בחוכמה כדי לא להיסחף אלא להישאר כשובר גלחים איתן על מקומו.

      ורק להבהיר, אני לא מעודד ולא מאושר מהמצב, אני פשוט מנסה לפקוח עיניים ולהבין מה אני כאזרח קטנטן יכול לעשות בכדי להיטיב עם מצבי ומשפחתי בעולם קפיטליסטי ואכזר זה.

      שוב פעם, המון תודה על תגובתך, היא בהחלט חשובה ומאירת עיניים.

  2. פוסט טוב,
    דווקא הנקודה של פריסה מחודשת של חובות לא עברה לי בראש, אבל אתה צודק זה בהחלט מה שיקרה. פתאום יהיו מסלולי משכנתא ל-35 שנה ויותר, מסלולים ל-40 שנה עם ערבים והיצרתיות של הבנקים תחגוג.

    אני חושב שאנחנו רחוקים מהשיא(האמיתי) של מחירי הדירות.
    כי אני רואה את הסביבה שלי, גם המשכילים ביותר יש להם אחרי החתונה בגג 100K-200K מי שנחלץ לעזרתם הם ההורים, להם יש הון עצמי(ה"ביטוח פנסיה" שלהם).

    יש לי זוג מהנדסים שאני מכיר, שההורים נתנו להם בסביבות ה-400K ועכשיו מנדבים כסף לשיפוץ קומלט של הדירה שעוד לפני תחילת העבודה מוערך ב210K ובטח יסגר ביותר.

    • שלום אינקוגניטו,
      תודה על תגובתך.

      להשקפתי ההגיונית (וייתכן שאני מפספס), הבנקים אינם חברות נדל"ן! אין להם את הלוגיזטיקה, את הניהול, את היכולת ולא את הרצון להתעסק עם המוני דירות שהלווים שלהם לא עומדים בהחזר. לכן הבנקים יפעלו בכל צורה "לעזור" ללווים, הם יהפכו את הקערה על פיה ויהפכו את הלווים החלשים לפרה חולבת. הם יתנו להם למחזר משכנתאות, יאפשרו להם לפרוס מחדש את הקרן, יאפשרו להם בהלוואות לכסות את המינוס…..הפ פשוט ישעבדו את הלווים עוד יותר.
      כך לא יזרקו דירות לשוק שלבנק אין מה לעשות איתן והמקביל יגדילו את הרווחיות שלהם.

      הבנקים לא פראיירים….הלווים כן, כי אין להם ברירה, הם בעמדת חולשה.

      לגבי זוג המהנדסים, צר לי עליהם, למה שדלא תתן להם לינק לבלוג הזה? אולי עוד אפשר להציל אותם :-).

      בכבוד רב,

  3. אתה טוען טענה בלתי אפשרית כי אם כל מי שלא קנה דירה ב5 השנים האחרונות ולא יקנה דירה ב3 שנים הקרובות לא יקנה דירה לעולם זה אומר שכל מי שגילו היום 18 ומטה לא יקנה דירה לעולם ושגם אם האנשים שקוראים את הרשומה הזו יקנו דירה עכשיו כדי להוריש אותה לילדיהם אותם ילדים יוכלו להנות מהדירה רק בזקנתם ומכיוון שלהם אין שום סיכוי לקנות דירה אי פעם (על פי דבריך) הם ישכרו כל ימיהם, גם אם משכנתא, במיוחד במרכז הארץ היכן שהתשואות נמוכות מאוד תעלה להם כמו שכירות או טיפטיפה יותר. אתה בעצם טוען שעד שכל בני דורנו שקנו דירה ב5 השנים האחרונות או יקנו דירה ב3 השנים הקרובות ילכו לעולמם (בעוד 50 שנים בקירוב) לא יהיו רוכשי דירות בישראל שאינם נמנים עמם. זו טענה בלתי סבירה בעליל שאין בעולם כולו ולו דוגמה אחת דומה לה בשום תקופה בהיסטוריה המתועדת מיום שהמציאו את הכתב ועד עכשיו.

    אתה יוצא גם מנקודת הנחה שכל היושבים על הגדר הם בעלי הון עצמי של 100K עד 200K ש"ח בקירוב כאשר במציאות יש לא מעט אנשים בני דורנו ואף צעירים מאיתנו שהונם העצמי נמוך מ100K ש"ח או גבוה מ200K ש"ח ובחלק מהמקרים אף יש בידם די הון עצמי לרכוש דירה במרכז הארץ ללא משכנתא אך אינם רוכשים מכיוון שהתשואה שהם מקבלים על כספם גבוהה מהותית מהתשואה שהיו מקבלים לו היו רוכשים דירה להשקעה אפילו בפריפריה והכנסתם החודשית הממוצעת מהתשואה על השקעתם גבוהה מהותית מהשכירות שהם משלמים, האם גם לאנשים כאלה אתה ממליץ לרכוש דירה כדי שחס וחלילה לא יגיעו למצב שלא תהיה להם דירה להוריש לצאצאיהם? במקרים רבים להוריש הון טוב יותר מלהוריש דירה, במיוחד אם יש יותר מיורש אחד כי כך מלכתחילה כל אחד יורש סכום, אין דירה שצריך למכור ואין ליורשים על מה לריב.

    • שלום לך SupermanZW,
      דבר ראשון אני רוצה להבהיר, ייתכן שאני טועה, בינינו…..מי לא טועה?
      אבל הרשה לי להתייחס להערותיך, אני מדגיש אותן ועונה להן ישר בהמשך:
      זה אומר שכל מי שגילו היום 18 ומטה לא יקנה דירה לעולם
      זו טענה מעניינת, אני לא מכיר בני 18 ומטה שרוכשים דירה לא בארץ ולא בחו"ל האם אתה מכיר כאלו? בלי קשר לרשומה שלי ובלי קשר לעליית המחירים של ה- 5 שנים האחרונות? האם לפני כן בני 18 רכשו דירות? בגיל 18 אני חשבתי על בחורות וגלים בים.

      האנשים שקוראים את הרשומה הזו יקנו דירה עכשיו כדי להוריש אותה לילדיהם אותם ילדים יוכלו להנות מהדירה רק בזקנתם ומכיוון שלהם אין שום סיכוי לקנות דירה אי פעם
      אני מנסה להבין האם זו חוסר הבנה או סילוף מכוון של דברי? המטרה העיקרית ברכישת דירה אינה הורשה לצאצאים, אבל היי….זה בהחלט שיקול של הרבה משפחות, כל הורה רוצה לצבור רכוש וממון בכדי להוריש לילדיו ולאפשר להם נקודת פתיחה וגב טוב להמשך. לא לחינם למשפחות המצויות כמה דורות בארץ יש יתרון כלכלי על עולים חדשים או אפילו על אלו שעלו בשנות ה- 70, הזמן עושה את שלו ידידי.

      אתה בעצם טוען שעד שכל בני דורנו שקנו דירה ב5 השנים האחרונות או יקנו דירה ב3 השנים הקרובות ילכו לעולמם (בעוד 50 שנים בקירוב) לא יהיו רוכשי דירות בישראל שאינם נמנים עמם.
      אני טענתי זאת? אשמח אם תראה לי את הציטוט לאמרה כזו שיצאה מפי ברשומה זו, או בכלל…

      אתה יוצא גם מנקודת הנחה שכל היושבים על הגדר הם בעלי הון עצמי של 100K עד 200K ש"ח בקירוב כאשר במציאות יש לא מעט אנשים בני דורנו ואף צעירים מאיתנו שהונם העצמי נמוך מ100K ש"ח או גבוה מ200K ש"ח ובחלק מהמקרים אף יש בידם די הון עצמי לרכוש דירה במרכז הארץ ללא משכנתא אך אינם רוכשים מכיוון שהתשואה שהם מקבלים על כספם גבוהה מהותית מהתשואה שהיו מקבלים לו היו רוכשים דירה להשקעה אפילו בפריפריה
      זה משפט שהצליח לבלבל אותי. תחילתו בכאלו שאין להם 100-200K ובסופו אתה אומר שהם יכולים לרכוש דירה ללא משכנתא, אני מבולבל.
      הבלוג הזה מעיקרו מכוון לאנשים בסביבות גיל ה- 40 +/- 5 שנים ואפילו התייחסתי לכך בעבר ולקהל זה אני מכוון.
      עם זאת אני אתייחס, תראה לגישתיף מי שהגיע לגיל 30 או אפילו לגיל 32-34 ולא הצליח לחסוך כ 100K ש"ח כנראה שלא חי בצורה כלכלית נכונה, היום כאשר אנשים משכילים, לומדים, עובדים ומסתובבים בעולם ומתחתנים יחסית מאוחר, בהתנהגות כלכלית נבונה סכום זה אינו בשמיים. זוג כזה שמתחתן להערכתי צריך שיהיו לו 200K יחדיו (מבלי להביא עזרה מההורים), מי שחי בבזבזנות, אני וודאי שלא יכול לעזור ללו ולא משנה כמה דברי טעם יכתבו כאן.

      האם גם לאנשים כאלה אתה ממליץ לרכוש דירה כדי שחס וחלילה לא יגיעו למצב שלא תהיה להם דירה להוריש לצאצאיהם? במקרים רבים להוריש הון טוב יותר מלהוריש דירה, במיוחד אם יש יותר מיורש אחד כי כך מלכתחילה כל אחד יורש סכום, אין דירה שצריך למכור ואין ליורשים על מה לריב.
      כפי שאמרתי הורשה לצאצאים אינה המטרה העיקרית אבל היא שיקול שהרבה בתי אב מביאים בחשבון, כתבתי על כך לעיל.
      שכל אחד יבחר אם הוא רוצה להוריש הון או להוריש נכסים, זה לא נתון בידי, מי שרוצה לשים היום את אותם 100-200K ש"ח בפק"מ ולהוריש אותם, שיבושם לו. אני לא נותן אופציה של השקעה בשוק ההון, כי רוב העם מפסיד שם ולא בנוי להשקעות ולהתנהל עם השקעות שם, הם פשוט לא בנויים לכך אפילו שמדדי המניות עולים יותר ממדי הנדל"ן, פסיכולוגית אנשים לא בנויים להשקעה בשוק ההון (הרוב בכל אופן).

      לסיכום, אני מציע כאן לא כאופציה להשקעה, וכתבתי זאת ברשומה. הרשומה לא מתייחסת למשקיעים ומכתיבת דבריך עושה רושם שאתה כזה.
      מה שאני כן מציע, זה לאור המציאות של היום, אנשים צריכים תעודת ביטוח, אני מדבר על הזוגות הצעירים בגילאי 35-45 שאין להם אפשרות לרכוש דירת מגורים, אני מציע להם לפתוח את עינהם ולחשוב על האופציה לעגן את הכסף שלהם בנכס. כי המציאות היום מאוד מסוכנת עבורם וגם ה 100-200K ש"ח שיש ברשותם לא יספיקו לכלום בעוד 5 שנים. מי שאין לו את זה אפילו אין לי פתרון טוב עבורו, אני מודע שלא לכולם יש, אבל מי שיש לו את המינימום הזה ולא עושה מאום, שפשוט לא יבכה אח"כ.

      תודה רבה על תגובתך המעניינת ומאירת העיניים.

      בכבוד רב,

    • היום, במרחק 6 שנים אחרי אנו כבר בשנת 2020, לצערי בכנות מתברר כי צדקתי.
      אין כאן שמחה לאיד, עקב המצב יש רבים שחלום הדירה הפך למשימה מאוד קשה עבורם.

      בנוגע לטענת בני ה- 18 ומטה, אני חושש שהצדק עמי ואכן רכישת דירה עבורם תהיה כמעט בלתי אפשרית, שוק הנדל"ן הולך היום לכיוון זה ומביא בחשבון שהצעירים של היום יעברו פשוט למודל של שכירות ולא למודל של בעלות.
      חברות הביטוח כבר היום, מפתחות אסטרטגיות לרכישת נדל"ן להשכרה למגורים, בכדי לייצר תשואות בעקבות הצורך הזה לדיור והגידול הדמוגרפי.

  4. תודה על הכתבה. יתכן והרעיון שלך נכון.
    אישית אני הייתי בימים כאלו חושב על השקעות אלטרנטיביות.
    בימים שדירה בפריפריה (דירה בבית קומות) עולה 250-400 אלף דולר (לא שקל)
    ובית פרטי עולה כבר מעל 500000$ ( שוב מדובר בדולר)
    אנו בישראל (לא המדינה הכי יציבה פוליטית) הייתי חושב פעמיים אם לרכוש פה דירה במחירים כאלו. לדעתי (האישית) הגענו לטופ.
    צריך לציין שדירה בפריפריה שהזכרת, סכום השכירות שיש לאנשי הפריפריה לשלם עלייה אינו הסכום של השכירות שאתה צריך לשלם במרכז – לדוגמא לאנשי בת גלים בחיפה אין יותר מ1200-1500 ש"ח לשלם שכירות על דירת 2.5 חדרים.
    אז … נקנה ב600000 ש"ח דירה כזו בבת גלים ניקח משכנתא על 500 ונשכיר אותה ב1500 ש"ח השכירות בת"א לדירה בגודל דומה הוא כ4000-5000 ש"ח .
    אינני רואה פה עיסקה כל כך טובה.
    יש עדיפות להערכתי לשים את ה100-200 אלף באג"ח או בקרן נאמנות או סל. לדעתי התשואה תהיה זהה (או טובה יותר)פיזור ההשקעה נרחב יותר שיגרור סיכון נמוך יותר (מחירי הדירות ממש לא בתחתית)
    וכשנרצה חלילה למכור כי צריך את הכסף נלחץ על עכבר ולא נתקע עם קונים שאין להם

    • שלום יוגי,
      על איזו פריפריה אתה מדבר כאשר אתה מצביע על מחירים של 250-400 אלף דולר?
      ז"א אם ניקח לפי 3.5 ש"ח לדולר אז אתה מכוון לפי מחירים של 700,000 עד 1.4 מיליון ש"ח, אלו לא דירות שהייתי רוכש בפריפריה אלא רוכש ברחובות, ראשל"צ, בת ים, חדרה, נתניה ואחרות….אלו לא ערי פריפריה.

      לעומת זאת נכסים במחירים של 350-500,000 ש"ח ומושכרים במחירים של 2000-3500 בערך, עדין רלוונטים.

      האלטרנטיבה שאתה מצמיע להשקעה בקרנות נאמנות או אגח"ים/תעודות סל היא גם אופציה טובה, אבל שים לב שאני הצעתי תעודת ביטוח, לא רק תעודת ביטוח מפני טלטלות השוק, אלא תעודת ביטוח מפני האנשיםן עצמם, ידוע שככל שזה קשור ללחיצת עכבר, אנשים לוחצים את הלחיצות הכי מוטעות בתקופות הכי לא נכונות. פסיכולוגיית העדר וההמונים מנצחת ואנשים לרוב מפסידים שם ולו בגלל קלות לחיצת העכבר בהעדר שיקול דעת בלהט הרגע.

      זו השקפתי לפחות, שמחתי לקרוא על השקפתך.

  5. נדלניסט בדרכים יקירי. כל מי שעיניו בראשו כבר יודע גם יודע ועשה או עושה את הדרוש. מי שלא רוצה לדעת או לחשוב על זה מעדיף להתווכח עם המציאות ולדמיין בועה מתפוצצת.

    לכן עדיף לדעתי שתתרכז בלהציע הצעות אטרקטיביות למי שעיניו בראשו, ולעזוב את מי שעיניו מכוסות במטפחת: לא אתה הוא זה ששמת אותה, ולא אתה זה שתוריד אותה. כל אדם בוחר את גורלו בלי קשר לעצות שהוא שומע. ככה זה..

    בקיצור – יש לך משהו אטרקטיבי להציע? אשמח/נשמח לשמוע.

    ערב מקסים!

    י.

    • שלום יאיר,
      תודה גם לך על דעתך…
      מעולם לא חשבתי על כך בצורה שאתה מציג אותה. מירב הסיכויים שאתה צודק, אולם, אני רוצה להניח את ראשי על הכר ביודעי שלפחות ניסיתי להוריד את המטפחת מעיניהם של האנשים.
      בסופו של דבר הבחירה בידיהם, תפקידי ותפקיד הבלוג הוא לפחות לפתוח להם את האפשרות הזו לבחירה אחרת, את הבחירה על כל קורא לעשות בעצמו.

      ולשאלתך, יש פה ושם דברים מעניינים להציע (איני מתווך ואיני עוסק בתיווך)….אתה יכול לפנות אלי במייל יעודי ואשח לנסות ולסייע.

      בכבוד רב,

  6. פוסט מעולה, תשובות חדות ומדויקות לדעתי כמובן.
    למזלי נפל לי האסימון בגיל צעיר מאוד יחסית ואקח את המושכות לידיי, עם זאת חבל לי מאוד שרוב האוכלוסיה בגילי לא מודעת למצב ומתבססת על האימרה ש"יהיה טוב" והבועה תתפוצץ והמחירים יחזרו לקדמותם וכל מיני משאלות כאלה ואחרות שאני מאחל להם שהתגשמו ,אבל איך שאני רואה את זה , זה רחוק מאוד מהמציאות שלנו היום בארץ.
    לסיום , אצטרף לתגובתו של יאיר, שמסתכמת בתפיסה שונה של אנשים לגבי כסף , אנשים נמנעים מלהבין את החוקים לגביו הם חיים ע"פ סיפוקים מיידים,תרבות השופוני וכו' , פשוט אין להם את הרצון לדאוג לעצמם והם מחכים למשהו, אני לא יודע מה זה המשהו הזה אבל הם מחכים ,לכן נדלניסט יקר כפי שיאיר ציין : אם יש לך משהו אטרקטיבי נשמח/אשמח לשמוע.
    שבוע טוב ומוצלח.

    • מעולה דויד,
      מאחל לך המון הצלחה, עושה רושם שאתה על הדרך הנכונה.

  7. נו באמת – "בנק ישראל לא יעלה את הריבית כדי לא לפגוע בלוקחי המשכנתאות" ?? ממש כמו שהוא בא לקראת הדור הצעיר בשנים האחרונות והעלה ריבית כדי לעצור את בריחת מחירי הדירות מהישג יד….
    בקיצור- אני ציני אם זה לא ברור.
    בנק ישראל מעלה ומוריד את הריבית בעיקר לפי האינפלציה, ממש כמו שקרה ב 2011 כשהעולם היה בריבית 0 ואצלנו עלה ל 3.25% לכמה חודשים.

    אם הבנק ישמור על ריבית נמוכה מדי כדי לעזור ללוקחי המשכנתאות – תהיה אינפלציה גבוהה והבנק ייכשל בתפקידו הראשי לשמור על יציבות המחירים לטובת כלל המשק ולא מגזר ספציפי.
    בנוסף לכך, חלק גדול מהמשכנתאות גם צמוד למדד (כי ההחזרים החודשיים מתחילים נמוך יותר בשיטה הזו, אז הישראלים אוהבים אותה). כך שאינפלציה גבוהה תכביד ממילא על לוקחי המשכנתאות…

    • שלום אבי,
      תודה רבה על תגובתך.
      אני חושש כי פספסת אותי. אני לא כתבתי בשום מקום שהבנק לא יעלה את הריבית זה לא הדיון.
      הנקודה היא שכולם חושבים שיש מי ששומר עליהם, וזו הטעות. אף אחד לא שומר עליהם, בנק ישראל שומר על הבנקים לא על האזרחים.
      והבנקים הם לא חברות נדל"ן כאשר הלווים יקרסו הבנקים יקחו את הדירות ומה אז…? הם יתחילו להיות חברות החזקה של נכסים? במקביל יתחילו לנהל משפטים ולהפעיל לוגיסטיקה משפטית כנגד כל הלווים עד שיחזירו את השקל האחרון.
      החייבים ישימו עליהם פס, החייבים יהיו חייבים לכל העולם ואשתו הרי לא ניתן לקחת ממי שאין לו, אז שהבנק יקח מספר וימתין לתור שלו.
      לעומת זאת, הבנקים ינהגו בחוכמה, אין להם רצון לאסוף נכסים רעילים, זה יפגע במאזנים שלהם, זה יפגע בדוחו"ת הרבעונים ומכאן לפגיעה בבעלי המניות ובמניות הדרך קצרה.
      לכן בשלב זה הבנקים יתחילו להיות יצירתיים, יתחילו לפרוס משכנתאות מחדש והעיקר שהלווה יעמוד בהחזרים, הם גם יציעו לו הלוואות "אטרקטיביות" בכדי שיוכל לגמור את החודש (זה פיצוי נאה והשלמת הכנסה מעולה לבנקים) ועוד שלל פתרונות יצירתיים. הלווים אולי יגלו פתאום שבמותם, לא רק שחברת הביטוח תחזיר לבנקים את הכסף, אלא אולי הדירה בכלל לא תגיע ליורשים אלא הבנק יהיה היורש ואם היורשים החוקיים ירצו את הדירה אז עליהם לפדות אותה בכסף.
      אני לא יודע אם זה מה שיהיה אבל אני רק מראה לכם שרעיונות יצירתיים לא חסר והאזרחים לא מוגנים מפניהם.

      בכבוד רב,

  8. שווה לקנות או לא
    טוב אז ככה קנית דירה 1.2 לקחתה משכנתה מליון
    כל חודש שלמתה בין 4500 ל8000 לאחר עליית ריבית בסופו של דבר לאחר 30 שנה
    שילמת 2 מליון
    לעומת זה שכרתה ביית ב3500 לאחר 30 שנה יצא לך על שכירות 1 מליון
    לאחר 60 שנה שילמת 2 מליון
    זאת אומרת בגיל 90 אתה מגיע אל הסכום בשכירות אל
    הסכום שתגיע אם משכנתה בגיל 60
    וזה במקרה שלא פיטרו אותך
    ולא היה מיתון
    ולא עפו אלינו טילים
    ולא ירדו המחירים
    ואם אחד מאילה יקרה
    אז אתה תכנס לבעיות שלא בטוח תצא מאם בשלום
    אני ממליץ לא לקנות דירות שאם מעל 600 אלף שח
    רק למי שממש יכול

    • שלום דוד ותודה על תגובתך.
      אני אהיה קצת ישיר ללא כחל וסרק, לצערי אני חושב שמיהרת להגיב בטרם הבנת את השיקולים לכתיבת הפוסט הזה לך מסקנה שלי.
      והנה אני אתייחס ישירות לתגובתך:

      כתבת:
      טוב אז ככה קנית דירה 1.2 לקחתה משכנתה מליון

      הרי בפוסט מדובר על אנשים שגרדו את ה- 200K ש"ח בקושי (ואלו נחשבים לברי מזל היום) כיצד הם ירכשו דירה ב- 1-1.2 מיליון ש"ח, זה לא מספיק להם, הם יכולים לקחת משכנתא של 70% במקסימום, מה שאומר שהם יכולים לרכוש נכסים עד 700K ש"ח בערך או עם קצת לחץ ועזרה מההורים הם יכולים לגרד דירה במחיר של 800K ש"ח. לכן כל החישוב שלך אינו רלוונטי בכלל לנושא הפוסט הנוכחי.

      אבל בוא ונאמר ותגובתך היתה רלוונטית, מעניין מה היו אומרים עליה כל אלו שחשבו בדיוק כמוך לפני 3-5 שנים……היום הם ללא דירה, כספם נשחק בבנק עקב האינפלציה, הם כנראה עדין גרים בשכירות… כאשר הדירות מלפני 3-5 שנים כאשר ניתן היה לרכוש גם במשכנתא של 90% ומחיר הדירות היה מתחת למיליון ש"ח…..הם חשבו כמוך והיום הם לא מסוגלים לרכוש אפילו דירת 3 חדרים בקרית גת. כספם פשוט נשחק עקב שלושה גורמים:
      1. הכסף לא עושה כלום בבנק ונשחק תחת האינפלציה.
      2. המשכורות נשחקו ויוקר המחיה עלה.
      3. מחירי הדירות עלו בהרבה ואין להם דרך להשיג את המחיר הקיים היום.

      ואסכם במשפט: אלו המתעלמים מההיסטוריה, נידונו לעבור אותה שנית (לשני הכיוונים).

  9. שלום,
    הכתבות מעניינות מאוד, התחלתי לקרוא על מתווכים ו"נגררתי לכל הכתבות האחרות" מעניין מאוד..
    אשמח אם תיתן דעתך על דילמה שאני נמצאת בה מכירת הנכס שהוא נכון להיום גדול לנו, הילדים עזבו את הקן.. האם כדאי למכור ולקנות בית שבוא יש יחידת דיור להשכרה (בבית שלנו אין אופציה) או לחילופין לקנות שתי דירות (אחת להשקעה/פנסיה) במחיר הבית הקיים .
    שאלה שניה: קבעתי עם מתווך דירות בטלפון (לא הוסבר לי מאומה לגבי עמלה??) האם אפשרי ונהוג לתת לאותו מתווך שמחפש לי בית אחר את ביתי לתיווך?
    אשמח לעזרה

    • שלום רב מיכל,
      תודה רבה על המחמאות ועל ביקורך באתר.

      לגבי הדילמה שלכם-
      אני חושב שזה ענין של העדפה אישית, יש כאלו שלא אוהבים את הרעיון שעוד מישהו יתגורר עמם בבית ואפילו זה ביחידת דיור נפרדת.
      האופציה של לרכוש 2 דירות במקום גם יכולה להיות חלופה לא רעה.
      זה עניין של העדפה, לכל דבר יש חסרונות/יתרונות לדוגמא:
      בבית עם יחידת דיור, אם יש לכם שוכר נודניק, הוא יושב לכם על הראש כל היום, מאידך יש לכם גם נוחות וקלות של זמינות לטפל בבעיות.
      בנכס להשקעה, לעיתים רחוק מהעין זה רחוק מהלב, ולא חייבים לטפל במיידי מכיוון שאתם לא תמיד זמינים והשוכרים מקבלים זאת בהבנה, זה נותן לכם שהות לחפש אנשי מקצוע ולברר מחירים.

      לגבי מתווכים:
      קראי את העמודים שפרסמתי לגבי עבודה עם מתווכים, את יכולה לתת לאותו מתווך את ביתך ובמקביל שיחפש לך בית אחר, כמובן שזה ייתן לו יותר מוטיבציה ובהתאם גם תבקשי הנחה בעמלות. היום העמלות המקובלות הן בממותע של 2%+ מע"מ לעיסקה…….תבקשי ממנו לשלם רק 1% או משהו כזה….בהתאם ליכולת המיקוח שלך.
      אם את חותמת בלעדיות למתווך, קראי את כבתבות שכתבתי בנושא הן יעזרו לך.

      ובמידה ואתם מחפשים נכס להשקעה….תבדקו את האפשרות הזו (הקליקו על הקישור)

      המון הצלחה

כתוב/כתבי תגובה