העדר, לא לומד…..לא לומד!

מדהים כמה אנשים יכולים לשגות ולהמשיך לחזור על אותה טעות! כאילו מה…?! אם הם יחזרו על העניין מספיק פעמים אז התוצאה תשתנה מתישהו?

פשוט מדהים איך הקומבינציה של חוסר הבנה, חוסר ידע בשילוב קטלני עם האמונה והתקווה כל פעם עובדת מחדש כנוסחאת קסם  של האנשים להכשיל את עצמם.

לפני שנתיים בא שר האוצר בדימוס יאיר לפיד עם רעיון לתוכנית מע"מ 0, במקביל אליו בא השר בדימוס אורי אריאל עם תוכנית מחיר מטרה, רעיונות יפים, אולם, נכונות וביצוע גרועים. מה קרה אז ומאז?

אנשים רבים שעמדו בפני רכישה לפני שנתיים של דירה בין אם להשקעה או למגורים, עצרו את התוכניות שלהם מאחר והם סברו שאוטוטו… מחירי הדיור יורדים והם הולכים לעשות את עסקת חייהם ולרכוש את המציאה של החיים. בפועל קיבלו…יוק!

מה קרה? הנה דוגמא על זוג צעיר אשר התייעצו עמי לפני כשלוש שנים לגבי רכישת דירה קטנה להשקעה, לאחר שהבינו כי אין להם מספיק הון לרכוש דירה לעצמם, הם החליטו לרכוש נכס להשקעה ובכך לבצע שתי דברים:

1. להצמיד את כספם לנכס הבסיס (דירה במקרה זה) וכך ערכו ישמר עם השינוי בשוק.

2. אפשרויות המינוף איפשרו להם לקבל גם תזרים מזומנים כל חודש (אשר ישמש כחסכון).

הם החלטו ללכת על זה, הלכו, הסתובבו, חיפשו, בחנו, דיברו, שאלו, קראו, התייעצו. ניסו לרכש נכס להשקעה, באמת היו נכונים להיכנס להשקעה, אפילו נמצאו שני נכסים רלוונטים עבורם,  המו"מ היה בעיצומו ואז בוקר בהיר אחד, העיתונים, הטלויזיה והרדיו הכריזו על שתי תוכניות גראנדיאוזיות שהולכות להוריד את מחירי הנדל"ן: מע"מ 0 + מחיר מטרה. בלחץ ההורים ויחד עם התקווה והאמונה לעתיד חדש ולהגשמת חלום דירת המגורים שלהם, הם החליטו לרדת מהעיסקה ולהמתין לחוקים שיעברו ולרכוש בזיל הזול את דירת המגורים שלהם.

עד היום הם ממתינים…. אבל השוק…..השוק לא ממתין לאף אחד… מאיר אריאל כתב פעם בשירו נשל הנחש:

"העגלה נוסעת אין עצור, לא עלית עליה היום…..והנה נשארת מאחור…."

אותו זוג, המתינו והמתינו, וכפי שאנו יודעים לא קרה כלום, בעצם כן התרחש משהו חשוב ומהותי מאוד. כמוהם, זוגות רבים החליטו לחכות בדיוק כמוהם, המתנה שכזו מייצרת שתי תופעות מעניינות (למעשה שני צדדים של אותו המטבע):

– יצירת ביקושים כבושים.

– הקפאה מסויימת בשוק עקב ההמתנה.

וכאן הפסיכולוגיה של המוכרים נכנסת לפעולה- באופן טבעי אנשים מפנימים מהר מאוד עליית מחיר, אבל מסרבים לקבל די הרבה זמן את האפקט של עצירה בעליות ואולי ירידת מחיר. כפועל יוצא, המוכרים ממתינים ולא ממהרים להוריד מחיר, ירידות מחירים מתבצעות רק אם השוק מצוי מספיק זמן בצורה של הקפאה ואז יש הפנמה והורדת מחירים, אבל כאמור ההקפאה האחרונה לא היתה מספיק זמן לכדי הבשלה של תהליך כזה.

בנתיים כספם וחסכונותיהם של כל אותם זוגות ממתינים, נשאר בבנק בריבית אפסית, לא עשה כלום, הזמן עבר והממשלה נפלה, ומה קרה, אנשים איבדו את האמון וכל יושבי הגדר שהיו בהמתנה נכנסו  בבת אחת לשוק (ביקושים כבושים, כבר אמרנו), דבר  אשר גרם לביקושים וכשיש ביקושים המחירים עולים והם עלו!!!

הנה דוגמא- הפרוייקט בכרמי גת של גינדי למיטב זכרוני שווק במחיר התחלתי של 660,000 ש"ח, כיום המחיר ההתחלתי הוא 735,000 ש"ח.

בואו נחזור לאותו זוג אשר החליטו להמתין, הם קיוו לרכוש עם 200,000 ש"ח דירה ב~ 800,000 ש"ח , משמע דירות של מיליון לאחר הפחתת המע"מ יהיו סביב ה- 850,000 ש"ח, לכך הם קיוו. היום אותן דירות של מיליון כנראה עולות 1,100,000 -1,200,000 ש"ח, משמע גם משכנתא של 75% כבר קשה להם לקחת שלא לומר שמי שייקח משכנתא ישלם על כל שקל שלווה בממוצע 1.8 ש"ח .

אז למה אני כותב לכם את כל זה?

אותו הזוג עד עצם היום הזה לא רכש דירה, לצערי, לא למגורים ולא להשקעה. אבל ממש במקרה לפני כמה חודשים פנו אלי זוג אחר להתייעצות ממש באותו הנושא, הם היו בעניין רצו לחפש נכס רצו להשקיע. והנה הגיע כחלון ונערי האוצר עם הרעיונות שלהם ושוב פעם הצליחו לטעת (האם לטעת זה מהשורש ט.ע.ה כי זה בהחלט מזכיר לי טעות) תקווה ואמונה בעדר.

אבל עדר הוא עדר……עדרי ה- 'גנו'  ימשיכו לחצות את נהר המארה והתנינים ימשיכו לחכות לארוחת הצהריים הדשנה שלהם.

שאלה קצרה: מה קרה לפטיש 5 ק"ג של שטייניץ? מטרתו גם היתה להוריד מחירי דיור בכדי להציף את השוק ע"י מכירה של דירות עקב הפטור. בפועל המשקיעים עשו סיבובים בפטור רכשו נכסים אחרים וממשיכים לגזור קופונים. והזוגות? אוי הזוגות…..? הם עם עדר הגנו, עדין עומדים על גדת הנהר ממתינים לחצות ישר אל מלתעות התנין.

סייג: אני סבור שמחירי הדירות ירדו, אבל אני לא חושב שהם ירדו כפי שהעדר מקווה, הירידה להערכתי (בערבון מוגבל) תהיה בין 15-20% במקרה הקיצוני. מה שאומר שמי שמעונין להשקיע וימצא נכס ב 10% נמוך ממחיר השוק, או לחילופין עם תשואה טובה….. שיחק אותה בגדול, אפילו במצב אי הוודאות של היום.