כיצד הייאוש עוזר לכם לעשות עסקאות טובות?

יש רגעים בחיים, שהתקווה למשהו טוב, מתחלפת ליאוש גדול ומסתיימת באכזבה.

בעולם ההשקעות הציפיה היא האמא של היאוש-

בשוק ההון, האכזבה והייאוש של המשקיעים יכולה להתבטא בד"כ ע"י הצבעה ברגליים, הרבה משקיעים שהשקיעו במניה/חברה מסויימת, כי היו להם ציפיות גבוהות למוצר מסויים שתהיה לו דרישה, או תקוות לפיתוח מהפכני וחדשני בתחום מסויים, כאשר הציפיה והתקווה אינן מתממשות, התקווה מפנה את מקומה לייאוש.

בשוק ההון הביטוי לייאוש שאנו רואים הוא ירידות בשער מניית החברה הספציפית, האכזבה של המשקיעים מתבטאת בפעולות מימוש של המניות הרלוונטיות, דוגמאות רבות לכך ראינו בתקופה של החודשים האחרונים לזמן כתיבת שורות אלו, הרבה חברות עם גדילה עצומה ותקוות גדולות, לא עמדו בציפיות והאכזבה מכך התבטאה בירידות של עד 60% בחלק מהחברות.

משקיעי הערך בשוק ההון, יודעים לקבל החלטה על סמך ניתוח מעמיק של החברה ולא על סמך טרנד או משבר חולפים, לכן כשרבים מממשים ויוצאים אנו נראה את אלו שנשארים או לעיתים מחזקים את הפוזיציה שלהם.

כמו בשוק ההון גם בנדל"ן יש ביטוי למשקיעים מיואשים, משקיעים שרכשו נכס בציפיה לשינוי אזורי, או התפתחות והתחדשות עירונית, והציפיות לא התממשו והפכו לאכזבה אשר בתורה מביאה למימוש אותם הנכסים, מבלי היכולת להנות מפוטנציאל הרווח הטמון בהם.

היכן שיש יאוש, חפשו את ההזדמנות-

הגורם העקרי למעבר מתחושת תקווה לתחושת יאוש, הוא הזמן.

בעולם התוכן של הנדל"ן, היאוש של האחר יכולה להיות הזדמנות מעולה עבורכם.

כיום, בעולם בו הטרנד השולט הוא מגמת ההתחדשות העירונית, רבים מהמשקיעים.ות ובעלי.ות הנכסים, לא באמת מבינים שמדובר בתהליכים ארוכי טווח, הם אמנם יודעים שתהליך התחדשות עירונית יכול לקחת כ- 10-15 שנים, כי אמרו להם והם מודעים להתנהלות האיטית,  אך הם לא באמת מבינים את זה בהיבט המציאותי של הדברים.

התנהגות עקומת  מחירי הדיור באזורי התחדשות עירונית היא מעניינת בעיקר משום שהביטוי הפסיכולוגי הוא זה שמשפיע על המחיר, אתן דוגמא:

בנין אשר ניגשו אליו יזמים ויצרו מגע ראשוני עם דייריו בכדי לנסות לעניין אותם בפרוייקט ולארגן אותם, באותה נקודת זמן, אף על פי שעוד אין מסמך כתוב, ואפילו העיריה לא מודעת למגעים ואין שום התנהלות עסקית בין הצדדים, כבר על בסיס הפניה הזו, מחירי הנכסים באותה הכתובת קופצים ברמות של 20-30%, כמובן שזה גם מייצר גל שמועות, ושמועות מייצרות תקוות.

אנשים רואים בעיני רוחם, בניינים חדשים, פארקים ושטחים ציבוריים מוריקים, ובעיקר הם רואים את עצמם בדירות חדשות ומרווחות, במהלך חייו של פרוייקט יש עוד כמה שלבים אשר מייצרים עליית מחירים ושווי של הנכסים אלו יכולים להיות:

• העמדת שלט חוצות ענק ברחבת הבנין, למרות שאין היתרים ואין התקדמות עדין
• בחירת עו"ד מייצג לדיירים
• שלב ניהול המו"מ עבור התמורות בין הדיירים
• שלב ההחתמות
• שלב בו יש רוב דרוש
• הגשת תוכניות לעיריה/לועדה מקומית/מחוזית
• קבלת היתר
• תחילת הריסה/בניה

הגורם העקרי ליאוש של בעלי נכסים הוא שלב הזמן הארוך ביותר בד"כ המצוי בין השלב בו היזמים יצרו מגע ראשוני לגבי הפרוייקט עם הדיירים, ועד לשלב של חתימות או תחילת ביצוע בפועל, בשלב הראשון יש סוג של הייפ ואופוריה, ואז יש סוג של דממת אלחוט שיכולה להמשך לתקופה של כמה שנים.

התקופה הזו בה שום דבר לא זז ולא מתקדם, בונה את הייאוש אצל בעלי הנכסים.

כאשר הייאוש מחלחל, לכם כמשקיעים זו הזדמנות מעולה להוציא נכסים במחיר נח, מאחר ובמקביל המציאות הנדלנ"ית אינה ממתינה לאלו שהחזיקו באותן הדירות וקיוו לקבל אותן חדשות, בעולם האמיתי שאר הנכסים מתייקרים גם כן, וזו עובדה שאינה נעלמת מעינהם של בעלי הדירות הישנות בפרוייקט אשק קיוו להתגורר כבר בדירות חדשות או לשדרג מגורים בתום או מהלך הפרוייקט עצמו.

לכן, רבים מאותן משפחות מחליטות לממש את הנכסים שלהם מאחר והן כבר אבדו אמונה בקיומו של הפרוייקט, וזו בדיוק נקודת הזמן, בו אנחנו כמשקיעים צריכים לדאוג ולהמצא במגע עם הדיירים, אין יותר טוב מדייר המיואש מפרוייקט התחדשות עירונית שעבורו לא קרם עור וגידים ובתפיסת עולמו כנראה לא יתרחש אף פעם.

אני כמשקיע תמיד מחפש את נקודת הזמן בו פרוייקט מצוי בנקודת הזמן שבין השנה השמינית לעשירית, זהו השלב שלא רק הדיירים עצמם מיואשים, אלא כל הסביבה העירונית שם איבדה תקווה לפרוייקט, ואז השיח ברחוב הוא שיח שלילי וחסר כל תקווה לקיום הפרוייקט ולפעמים אף מגיבים בציניות כאשר שואלים על "הפרוייקט".

מה שרואים משם לא רואים מכאן-

משקיע טוב יודע להגיע לאותם אזורים אחרי שהוא הבין כי יש היתכנות לקיום הפרוייקט, הוא מבין כי עברו כמה שנים מאז נקודת ההתחלה, הוא מבין את ייאוש התושבים, והוא מבין, שככל שעבר יותר זמן, במידה והפרוייקט בר ביצוע, הוא יצטרך להמתין פחות מקודמיו בכדי להנות ממנו.

נקודת הייאוש של בעלי הנכסים היא נקודת מוצא מעולה לניהול מו"מ ישיר ומהיר, בכדי לחתור לעסקאות מעניינות.

בתמונה, אתם רואים מכתב בו אנו כמשקיעים קיבלנו מהיזם, אשר מתארגן להגשת תוכניות לקבלת היתר, ומתריע כי אם יש התנגדויות יש להגישן, במקרה זה מדובר בפרוייקט עיבוי-בינוי, בו היזמים מוסיפים לנו כמשקיעים ממ"ד, מרפסות, שטחים נוספים לדירה, מעליות וחניות, בתמורה לבניה של קומות נוסםות עבור היזם.

הדירות נרכשו לפני פחות משנה מאותם משקיעים מיואשים, שכבר איבדו תקווה לקיום הפרוייקט, ואיפשרו לנו כמשקיעים להנות מהפוטנציאל הגלום באותם הנכסים, נכון לנקודת זמן זו, ערך הנכסים כבר עלה בכיותר מ- 40%, וזה טרם קבלת ההיתר.

אנו נמצאים בתקופת זמן נהדרת-

תקופת הזמן הנוכחית היא תקופה נהדרת עבורכם כמשקיעים, מחד התקשורת עוסקת בהפחדות ובדיבורים על ירידת מחירים וקריסת מחירי נדל"ן, תזכרו שאת אותן הכתבות וההפחדות בעלי הדירות רואים. תוסיפו את אלמנט הפאניקה הזה המגיע מהתקשורת ביחד עם היאוש שהגיעה אחרי שנים של המתנה, והנה לכם הזדמנויות נהדרות להשקעה בנכסים שהם בהגדרה מתחת למחיר השוק שלהם בפער שבין השווי הנוכחי לפוטנציאל העתידי שלהם.

ב- תהליך הכשרת המשקיעים שלי, אני נותן משקל רב באיתור מיזמים ועסקאות שכאלו, בכדי לחתור למגע ולייצר עסקאות מהסוג הנ"ל, אלו מכם אשר יודעים להביט לעתיד בלבן של העיניים, ומחפשים להשקיע במקומות הנכונים ולצבור נכסים לאורך העתיד, ודרכם להגדיל שווי ולייצר הכנסות ותזרים מזומנים, יחד עם דאגה לעתידם הכלכלי של ילדיו, מוזמנים להשאיר פרטים בלינק, אשמח ליצור עמכם קשר לקראת המחזור הבא.