אחד הדברים הטובים שקרו בחיים של כחלון בזמן האחרון הוא בוא הקורונה בחודש מרץ, שאם לא כן, הוא היה שיחת היום בעיתונים ובמדורי הכלכלה השונים- על המחדל הכלכלי שלו.
היום כאשר הכל נראה עכור ושחור בעקבות המשבר הכלכלי שמדיניות הקורונה הביאה עמה, נורא קל לשכוח את המחדלים של כחלון, מחדלים ברמה של ועדת חקירה.
ממש במקרה נזכרתי היום, שכבר זמן מה לא יצא לי להציץ בסקירה של הכלכלנית הראשית, ברגע שזה קרה, החבר גוגל עזר לי לאתר את סקירת הכלכלנית הראשית, במעבר מהיר על הסקירה הדנה בסקירת ענף הנדל"ן על הרבעון הראשון של 2020, לא יכולתי שלא לשים לב לאחד הגרפים שתפס את עיני.
אך לפני שאפנה לגרף, אני רוצה להציג גרף אחר מאותה סקירה, שפשוט יעזור לנו להבין במה מדובר.
על הגרף הזה ניתן להביט, כמעין ניתוח כמותי לכמות העסקאות שבוצעו ע"י משקיעים בהתאם לתקופות,
- אם נביט בתקופה של 2003-2014, נראה כי יש עליה בכמות עסקאות ע"י משקיעים, אך אין איזו חריגה משמעותית לכאן או לכאן (תתיחסו לקו המגמה השחור שהעברתי רק להמחשה).
- במקטע זה אנו רואים אנומליה בצורה של עליה משמעותית בכמות העסקאות בתקופה מאוד קצרה, הסיבה היא שזו בדיוק נקודת הזמן בה משקיעים רצו להשלים עסקאות לפני עליית המיסוי ע"י כחלון מ 5% ל- 8% (שימו לב לשנים).
- משנת 2016 אנו רואים, כי פעילות המשקיעים בשוק הישראלי ירדה.
בהמשך לנקודה 3# אני רוצה להזכיר את האימרה של שר הכלכלה הכושל שלנו אלי כהן, שדאג לומר בראש חוצות, כי הוא מזמין את המשקיעים הישראלים להשקיע בלונדון. כבר אז התרעמתי וכתבתי על כך, ששר כלכלה אמור להזרים כסף מחו"ל לארץ ולא הפוך.
לאלו מכם שרוצים תזכורת, אני מוסיף כאן קטעים מהכתבה של אדווה דדון:
ואכן משאלתו של אלי כהן התגשמה, וגרמה להתרוקנות קופת האוצר ממיסים אשר שולמו ע"י משקיעים, למי שזה מעניין אותו, הנה חישוב שעשיתי בזמנו על איך נעלמו 672 מיליון ש"ח מקופת האוצר, כסף שיכל להגבות כמס ממשקיעים אילולא עזבו להשקיע ללונדון/ברלין/ארה"ב כפי שאמר אלי כהן שר הקלקלה.
למה הכלכלנית צריכה גרפים באוגוסט 2020,
למשהו שהיה ברור לגורו נדל"ן חצי שנה לפני כן בפברואר 2020?!
בפברואר 2020, כתבתי את הפוסט בו אני מבצע חישוב גס על הפסדי כספים ממיסוי רק בשנה אחת בה יצאו מהמדינה 2.4 מיליארד דולר להשקעות נדל"ן בחו"ל, והנה בסקירה האחרונה הכלכלנית פרסמה את הגרף הבא, שלמעשה מהווה חותמת על דברים שאמרתי חצי שנה לפניה.
שימו לב לקו השחור, הקו השחור למעשה מייצג את מס הרכישה שנגבה מעסקאות נדל"ן של משקיעים, לפני שאכנס לתוככי הגרף אני רוצה שתשימו לב למשמעות של הקווים אדום/שחור:
שחור- גובה מס הרכישה.
האדום- כמות הגביה שנעשתה(מס ששולם בפועל עקב עסקאות שבוצעו)
ישנן שני ציוני דרך חשובים שעלינו לשים אליהם לב:
- הראשון- העלאת מס הרכישה ב 3.5% ל-5%, בשנת 2011, אז אנו רואים את ה-'מדרגה' בקו השחור, אך שימו לב מה קורה לקו האדום מאז, הוא ממשיך לעלות מעלה, ז"א המשקיעים למרות העליה הזו, ממשיכים להשקיע בנדל"ן ולמלא את קופת האוצר.
מה שקורה בנתיים, הריבית ממשיכה להיות נמוכה, והמשקיעים פחות מרגישים את העליה הזו בכיסם, אך במקביל לעליה בביצוע העסקאות, וברקע יש לנו עסקאות של משפחות וזוגת צעירים, מחירי הדיור ממשיכים לעלות מעלה.
- השני- בשנת 2015, אדון כחלון חשב שהוא גאון כלכלי והחליט להעלות את מס הרכישה בכדי לרסן את המשקיעים, מאחר ומס הרכישה קפץ מ- 5% ל- 8%, ומחירי הנכסים קפצו כאמור, זה החל להכביד על כיס המשקיעים, אך במקביל התרחשו כמה דברים נוספים, החלה הסתה כלפי משקיעים, כחלון סימן מטרה סביב המשקיעים ותקף אותם, יחד איתו שר הקלקלה שלו אלי כהן, פתח במסע הפרסום שלו להשקעות בחו"ל.
חשוב שתשימו לב מה קורה לקו האדום החל מ- 2016, המס הינו 8%, אך הקו האדום מתחיל לרדת, זה אומר שתקבולי המיסים כתוצאה ממיסי הרכישה יורדים, עד שמתייצבים.
רגע מה אמרת גורו?
"גורו- אתה טוען שהעלו את המס ל- 8% אך היתה דווקא ירידה בכספים שהתקבלו ממס זה"?
ההסבר לכך הוא פשוט, מאחר והמס עלה, נעשו פחות עסקאות ולכן התקבולים שהתקבלו, ממהלך זה נמוכים יותר, למעשה המהלכים של כחלון ושל אלי כהן, תרמו באופן ישיר לפגיעה חמורה בהכנסות המדינה,דבר המחזק את הנקודה כי יש חשיבות כלכלית מהמעלה הראשונה לפעילות של המשקיעים.
כמובן שאין צורך להזכיר את תוכנית נטו כחלון, פטורים ממכס על מוצצים, טלויזיות ושאר שטויות.
זו בדיוק הנקודה בה אני טופח לעצמי קצת על השכם…
לפני כמעט שנה בדצמבר 2019, התבקשתי לכתוב טור דעה לעיתון גלובס תחת הכותרת: אופטימיות זהירה למשקיעי הנדל"ן אחרי הבחירות
באותה דעה, כתבתי שחור על גבי גלובס, כי אני צופה שמהלכים מסויימים כמו הורדת מס הרכישה יחד עם עוד כמה וכמה צעדים יחזירו את משקיעי הנדל"ן לשוק וגביית המיסוי תעזור לכסות את הבור התקציבי, והנה כמה חודשים אחרי, אכן שר האוצר כ"ץ קיבל החלטה מושכלת והוריד חזרה את מס הרכישה ל- 5%. יהיה מעניין לראות את ההשפעה של הצעד הזה, לאחר גל הקורונה הנוכחי אשר גורם לכמה תהליכים במקביל:
- עלייה באנשים המצויים בחל"ת ועליה במפוטרים ומובטלים.
- אנשים רבים יגיעו למצבים של חדלות פרעון
- אלו שלא יגיעו לחדלות פרעון ינקטו בגישה של צמצום והידוק החגורה, ייתכן ואלו שהתחייבו למשכנתאות גדולות מדי, יבצעו שינמוך של הדירות שלהם, או יעדיפו לעבור לשכירות.
- עצמאים רבים סופגים פגיעה בהכנסות מעסקים סגורים, דבר שיגרום לחלקם גם לשחרר נכסים לשוק.
- משקיעים שהשקיעו כחלק מהטרנד יזרקו גם את הנכסים שלהם לשוק.
כל התהליכים הללו ואחרים, יחד עם מיתון שיגיע ככל שהמצב הזה יתארך, יגרמו לירידת מחירים מסויימת, שיאפשרו למשקיעים שכרגע מצויים בהמתנה ומבינים שמשבר הקורונה ככל משבר הוא זמני, יחלו לרכוש נכסים במחירים יחסית נוחים.
אומרים שעיתוי זה הכל בחיים:
החיים הכלכלים הגלובאלים חווים משברים אחת לעשור בממוצע, המשבר המוכר האחרון לכולנו היה משבר הסאב פריים, רוב האנשים לא השכילו לפעול במהלך ואחרי המשבר ולמעשה פספסו את עליית המחירים של העשור האחרון, אפשר לקרוא לו העשור האבוד.
כעת הקורונה אינה רחבת ממדים מבחינת האפקט שלה כמו משבר הסאב פריים, אך אני סבור שאנחנו כן נראה, תנועה מסויימת של מחירים כלפי מטה (עקב הסיבות שפרטתי בחלק הקודם), זה הזמן שלכם להיכנס לעניינים, זה הזמן להבין שהעיתוי הנוכחי הינו הזדמנות ללמוד את תחום השקעות הנדל"ן בצורה מקצועית ומהימנה, ולהיות אלו שידעו לקפוץ על ההזדמנויות כשהן יגיעו.
בכדי לקפוץ על הזדמנויות חשוב לדעת לזהות אותן, ובכדי לזהות הזדמנויות, חשוב ללמוד כמו שצריך, בדיוק בשביל זה בניתי את תהליך הכשרת המשקיעים שלי, אל תפגשו את עצמכם מול המראה בעוד כמה שנים ותגידו איך פספסתי את ההזדמנויות, הצטרפו אלינו ללמוד, השאירו פרטים בלינק ואני מבטיח לחזור אליכם.
