לראות את הנולד

כמשקיעי נדל"ן ו/או במניות, האסטרטגיה הטובה ביותר הינה האסטרטגיה לטווח רחוק. יש יתרונות רבים לאסטרטגיה ארוכת טווח, אחד היתרונות הבולטים הוא ההגנה שהיא מספקת מפני תפניות חדות בשוק והפתעות.

מי שבחן השקעה לטווח רחוק ונכנס אליה, מבין שיכולות להיות תזוזות חדות במהלך ההשקעה, אך אם האסטרטגיה שהוא בנה מבוססת על ניתוח נכון, הבנה והגנות מפני תהליכים קצרי מועד שעלולים להתרחש בדרך, אינו נבהל בקלות, לכך דרושות תכונות כגון:

• משמעת
• התמדה
• אורח רוח

לפני כמעט 3 שנים, העלה לאויר שר האוצר כחלון את תוכנית המיסוי שלו, מס דירה שלישית, אשר כל מטרתו היתה בעיקר לנסות ולהבהיל משקיעים, במקביל כחלון גם יצא בהטבה, שתזכה את החייבים במס שבח בפטור של עד 80,000 ש"ח, בעשותו כן ניסה כחלון לגרום למשקיעים רבים למכור את דירתם ובכך להציף את השוק בדירות יד שניה ולהבריח משקיעים מהשוק. כל זאת לאחר שהוא גם ביצע העלאה במס ברכישה לדירה שניה מ- 5% ל- 8%.

חלק מתוצאות מהלך הפטור ממס שבח, גרם למשקיעים מתוחכמים למכור נכס ובמקומו לרכוש אחד אחר (אן שניים במינוף), משמע ביצוע תחלופת נכסים ללא תשלום מס רכישה.

באוגוסט 2015, פרסמתי את הפוסט 'לא מחכים לרכוש נדלן, אלא רוכשים נדלן ואז מחכים', כשנה וחצי מאוחר יותר, פרסמתי את החלק השני של הפוסט בעל כותרת זהה, אך הפעם זה היה החלק השני.

הדבר המדהים הוא, שבין שני הפוסטים הללו, צץ לו כחלון עם הגחמה הפופוליסטית של מס דירה שלישית, בעקבות הבאז והלחץ שהחוק הזה יצר, כתבתי פוסט תגובה, שמטרתו היתה לשים את הדברים בפרספקטיבה הנכונה, ולגרום למשקיעים הלחוצים שביננו להרגע קצת, הפוסט: משקיע בנדל"ן? שב … עצום עיניים… לשאוף… לנשוף…

במרץ 2017, כבר ממש לא יכולתי להתאפק והחלטתי למנות את כל הדברים שהזהרתי בפניהם, מבעוד מועד, לא , לא מדובר בנבואות, לדעתי מדובר רק בהסתכלות  פשוטה ומפוכחת על שוק הנדל"ן, בניסיון לנתח ולהבין את התהליכים המתרחשים בו, לסנן את רעשי הרקע, שמנסים להסיח את דעת המשקיעים מהעיקר. כל החלטה, בכל אפיק השקעה שמתקבלת, ראוי /שתבחן לא עפ"י רגש, או דעה קדומה, אלא שתתבסס עד כמה שאפשר על העובדות הידועות, ועל העובדות שכנראה יהיו קיימות גם בעתיד, רק כך ניתן לקבל החלטות יחסית זהירות כלפי העתיד.

לפני כמה ימים, כתב הנדל"ן עופר פטרסבורג, פרסם כתבה מעניינת, שגרמה לי להיזכר בכל אותם פוסטים שציינתי לעיל, בכתבה זו עופר סוקר, את עליית מחירי השכירות כריקושטים מאותו ניסיון פופוליסטי של השר כחלון וכן כתגובה לכשלון וחוסר האמונה בתוכנית הגרוע של 'מחיר למסתכן' (הטעות במקור).

בכתבתו עופרפטרסבורג, מציין את אשר התריעו עליו משקיעים רבים, שהתערבות במיסוי של הדירות תגרום בתורה העלאת שכירות וההפרש יצא מכיסי השוכרים, את העליות בשכירות שאנו רואים היום ניתן לשייך לכמה גורמים עיקריים:

• העלאת שכירות ע"י משקיעים כצעד מנע, מחשש לספוג את המס
• ירידה בכמות הבניה של הדירות ע"י קבלנים
• עלייה בביקוש לשכירות
• מסע פופוליסטי תקשרותי של כחלון, שאף אחד כבר לא מאמין לו

במדינה כמו ישראל, שיעילות אינה נר לרגלי המחוקק והמבצע, וכל שנשאר הוא רק לפזר ססמאות בתקשורת, המציאות מראה כי היא חזקה מהכל, אף יותר משר פופוליסט שמנסה לנגן על רגשות העם.

במדינה בה, אין פיתוח תשתיות, אין פיתוח של תחבורה ציבורית, לפחות לא כזו שמדביקה את קצב הריבוי הטבעי ובעלות על הרכבים.

במדינה בה הבירוקרטיה לאישור בניה ותכנון, לוקחת זמן רב.

במדינה בה שר האוצר אינו מעוניין לוותר על רווחי המדינה ממיסוי בנדל"ן על היזמים והקבלנים.

במדינה כזו, אין סיבה שירדו מחירי הדיור ו/או השכירות.

לא מאמינים לי?

קראו אחורה וראו שכל הניתוחים שלי עד כה (קישורים בגוף הפוסט), היו תואמים את המציאות והקדימו את זמנם, לא כי אני נביא או מוכשר, אלא פשוט כי אני קורא את הנתונים כפי שהם, ללא רגש וללא תקוות שווא.

מעוניינים בסקירות נדל"ן, כתבות וטיפים?

עקבו אחרינו בפייסבוק בדף: גורו נדל"ן

או

הירשמו לעדכוני האתר