להבין את כוחו של תזרים המזומנים

לפני כשבועיים יצא לי להיות בחו"ל בענייני עבודה (כן אני עדין שכיר…), בזמני הפנוי נפגשתי עם חבר ותיק שכבר שנים לא יצא לנו להיפגש. וכך בין בדיחה לבדיחה, כוס קפה אחת לרעותה צמצמנו פערים והתעדכנו זה בחייו של זה. מאחר וחברי מודע לעיסוקי בהשקעות בנדל"ן מניב, השיחה זרמה די מהר לכיוון של השקעות בנדל"ן מניב.

חברי כמו הרוב מכיר את העקרון הבסיסי בהשקעות בנדל"ן מניב לשכירות, העקרון פשוט: רוכשים נכס, לרוב בשותפות עם הבנק (משכנתא), משכירים במחיר גבוהה ונהנים מההפרש בין השכירות להחזרי המשכנתא, אותו הפרש מהווה את תזרים המזומנים החודשי שלנו.

במהלך השיחה נשאלו שאלות וניתנו תשובות עד אשר הגענו לנקודה מסויימת, אשר משום מה חוזרת כמעט כל פעם כאשר בן שיחי אינו משקיע בנדל"ן, הנקודה היא שאינם מבינים את כח תזרים המזומנים וממעיטים בערכו. הנה דוגמא לחוסר הבנה שכיח שכזה.

חברי הצהיר בפני כי יש לו הון עצמי פנוי בגובה של 150K ש"ח ושאל האם הוא יכול לעשות עמם משהו? כמובן שאני ישר חשבתי כיצד אני ממנף את הסכום היחסית נמוך הזה לרכישת נכס מניב. הסברתי לו את ההיגיון, אולם חברי רצה דוגמא ומספרים קונקרטים, הוא באמת רצה לדעת מה הוא יכול לעשות עם הכסף, אילו רווחים הוא יכול לראות.

ההצעה שלי היתה פשוטה מאוד: לקחת את 150K ש"ח ולמנף אותם לרכישת נכס של 350K ש"ח לערך המניב שכירות של 2000 ש"ח לחודש. החזר משכנתא חודשי בעבור הלוואת משכנתא שכזו תהיה בסדר גודל של 1200 ש"ח בריבית מייצגת של 5% (נכון לכתיבת שורות אלו הריבית הינה סביב ה- 3%). מה שאומר כי יישארו בידיו כל חודש כ- 800 ש"ח כתזרים מזומנים קבוע (בהנחה שהנכס תקין ואין תקלות), המייצג תשואה של: 6.5% על הכסף שהושקע.

למשמע החישוב הזריז והפשוט הזה חברי ביטל את כל העיסקה עם גיחוך מזלזל מצידו, ובהערה: "בשביל 800 ש"ח בחודש אני אשקיע 150,000 ש"ח"?

חברי נפל למלכודת ההשוואה, חברי עשה השוואה מאוד פשוטה שאינה במקומה, הוא השווה את 150,000 ש"ח שהוא משקיע לעומת 800 ש"ח שהוא רואה משהקעתו כל חודש. למעשה חוסר ההבנה שלו הביא אותו לחשוב כי הוא מסכן 150,000 ש"ח בכדי להרויח "רק" 800 ש"ח בחודש.

אבל אם נרד לעומק העיסקה נבין עד כמה הוא טועה ומפספס את העיקר:

– חברי שכח למעשה כי 150,000 הש"ח שלו למעשה מושקעים בנדל"ן בדירה קיימת ומניבה, זו השקעה שאינה מתאדה מהיום למחר.

– חברי שכח גם את העובדה שהוא לקח לעצמו שותף שקט וממושמע (הבנק) ולמעשה רכש ב- 150,000 ש"ח נכס השווה 350,000 ש"ח.

– עובדה חשובה נוספת שחברי שכח היא שלא חברי הוא זה המשלם תמורת החזרי המשכנתא כי אם שוכריו הם אלו שישלמו ובתום תקופת המשכנתא (במידה ויבחר להחזיק את הנכס כל התקופה) יהיה לו נכס שאת מרבית התמורה עליו לא הוא שילם.

– עובדה נוספת היא שבטווחים הארוכים על ציר הזמן, הנכסים בארץ לרוב עולים בערכם, בגלל מחסור בקרקע ובבניה והביקוש ממשיך להיות קשיח, מאחר ואנו מתרבים, סביר כי ערך הנכס יעלה והוא יעלה יותר מאשר אותם 350,000 ש"ח אשר שולמו בעבורו.

– רווח נוסף לאורך כל התקופה הוא התזרים.

כל כך פשוט…ועם כל זאת, עדין רחוק מרבים בגלל מלכודת ההשוואה אשר אינה במקומה.

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

11 מחשבות על “להבין את כוחו של תזרים המזומנים”

  1. לטווחים ארוכים הנכסים עולים בערכם נומינאלית אך נשארים ריאלית אותו הדבר, מחירי המוצרים והשירותים השונים נעים בטווח די צר סביב ההתייקרות האינפלאציונית (האמיתית, לא המדד המוטה בכוונה) וכך גם השכר, כמו כן רוב המשכנתאות הנלקחות בישראל צמודות לפחות בחלקן למדד (למרות שאפשר בלי) והמדד משפיע על ההחזרים כל חודש, לעומת זאת שכר דירה מייקרים לא יותר מפעם בשנה ואם יש שוכר טוב שרוצים שישאר אז מוותרים לעיתים על ההעלאה.

    דווקא העובדה שמחירי הדירות בישראל עלו לאורך השנים הרבה יותר ממחירי שאר המוצרים והשירותים מגדילה את הסבירות לכך שבשנים הבאות קצב התייקרות מחירי הדירות יהיה איטי יותר מקצב התייקרות שאר המוצרים והשירותים כדי להתקרב לממוצע האינפלאציוני לטווח הארוך.

    ההשוואה של חברך היא בהחלט במקומה למרות שאיננה נכונה לגמרי.

    ההשוואה הנכונה היא היוון ערך הדירה הצפוי בעוד 20 שנים (ההנחה השמרנית היא התייקרות בקצב האינפלאציה, 3% לשנה בערך) על פי ריבית המשכנתא המשוקללת אשר ממנו מפחיתים את הסכום שהושקע (150000 ש"ח) ואת היוון אומדן הסכום שישולם במהלך כל תקופת המשכנתא ומוסיפים אליו את היוון אומדן סך השכירות שתשולם במהלך 20 השנים עבור 11 חודשים בשנה (אומדן בגלל תקופות שבהן הדירה לא תהיה מושכרת ותיקונים שידרשו), לפי תוצאת החישוב הזה יש להחליט.

    • שלום סופרמן,
      תודה על התגובה. כיום בשוק קיימות אפשרויות השקעה רבות, לא רק נדל"ן אולם האתר והבלוג עוסקים בעיקר בנדל"ן ולכן ההמלצה.
      עם זאת מצאתי כי לרוב אלו המשקיעים זמנם בחישובים כלכליים מורכבים כגון אלו אשר הבאת בתגובתך הינם לרוב אנשי אקדמיה אשר המחרק בינם לבין השקעה אמיתית בנדל"ן או באפיק אחר רחוקים שנות אור ולו בגלל החישובים המייגעים הללו. חישובים אר האדם והמשקיע הפשוט אינו מטריד עצמו, אלא מייצר השקעה פשוטהף זהירה ונבונה המזרימה לחשבון הבנק שלו כסף, להלן תזרים המזומנים.

      אין לי ביקורת על חישובים ושיקולים שכאלו אולם חשוב להבין כי אינם מתאימים לכל אחד ואני מוצא כי החיים לרוב הרבה יותר פשוטים. כדוגמת נגד לחשובים מורכבים אני תמיד נותן כדוגמא את המקרה של LTCM האמריקאית (שווה לעשות וויקפדיה- המלצה לקוראים, כרקע כללי).

  2. תגובה ל SupermanZW
    אני מבין מדבריך שאתה לא היתה מייעץ לחברך להשקיע בנדל"ן בדרך שבחר נדלניסט בדרכים. אם כך מה כן כדאי לעשות עם סכום כזה של כסף שמנמנם בחשבון הבנק בתוכנית כזאת או אחרת? לדעתי הדרך להשקיע את הסכום הנ"ל זאת בדיוק הדרך שהציע נדלניסט בדרכים. מה גם שלדעתי מי שרוכש דירה להשקעה בעזרתו של הבנק בדרך כלל לא מחזיק בנכס את כל תקופת המשכנתא, אלא מוכר ברווח כשישנה הזדמנות כזאת וממנף את כספו שוב לנכס מניב יותר.

  3. לדעתי סכום של 150000 הוא נמוך מכדי להתחיל בהשקעות בנדל"ן ואף נמוך מכדי להתחיל להשקיע בתיק השקעות סביר. השקעה סבירה לדעתי שאפשר לעשות עם 150000 ש"ח היא לשים 50000 ש"ח על תעודת סל של מדד מניות ערך (למשל S&P500 או ת"א 25) ו100000 ש"ח על קרן נאמנות שעיקר השקעותיה באג"ח קונצרני בדירוג גבוה (BBB ומעלה), השקעה זו צפויה להניב יותר מ6.5% לשנה. עבור סכום נמוך מ100000 ש"ח או גבוה מ300000 ש"ח היו המלצותיי שונות.

    • ייתכן, אולם אתר/בלוג זה עוסקים בהשקעות נדל"ן.
      ההתנהלות בנדל"ן ובשוק ההון הינה התנהלות שונה ואינה מתאימה לכל המשקיעים.

      • שלום ג'ונסון,
        קשה לי להמליץ לך מה לעשות עם כספך, אני גם נמנע מלייעץ מאחר ואיני יועץ השקעות.
        מטרת האתר הזה היא לעזור לקוראים בדרכם לייצר הכנסות פאיסביות בצורה של השקעות חכמות ונבונות והכי חשוב זהירות.
        כאשר אתה אומר יותר מ 300K ש"ח למה אתה מתכוון? ל 1M? ל-2M? או רק ל 350K ש"ח? זו שאלה קשה.
        אני ממליץ להיכנס לקישור הנתון כאן ולראות את האפשרויות השונות ליצירת הכנסות פאסיביות

        • שאלתי הייתה לsupermanzw אך תודה בכל אופן.
          מדובר על כ350K אך עם יכולת חיסכון חודשית של כ8000 ש"ח.

          • הי ג'ונסון,
            נכון לרגע זה, זה אינו פורום, אתה הגבת לרשומה בבלוג שפורסמה לפני כמה חודשים לכן סביר כי הכותב אליו התייחסת אינו מודע לכך שכתבת והגבת לו.
            אנו בהחלט שוקלים על פתיחת פורום בנושא כך שיהיה קל יותר לנהל דיונים.

כתוב/כתבי תגובה