לחסוך שקל להפסיד ארבעה

בשיחותי הרבות עם חברים וקולגות אשר גם הם רכשו דירות למטרת הפיכתן לנדל"ן מניב, אני מוצא כי רבים מהם מחזיקים בגישה המונעת מרבים מהם להתפתח ולהיות באמת משקיעים מוצלחים  שלא לומר בקנה מידה גדול יותר.

נכון לכתיבת שורות אלו, אנשים אשר מחזיקים בדירות להשכרה זכאים לפטור מתשלום מס הכנסה מהשכירויות עד לתקרה של 4790 ש"ח, משמעות הדבר בכלליות ובפשטות הוא כי כל מי שסך כל הכנסותיו מדירות להשכרה (תחת הסייגים הקבועים בחוק) קטן מ- 4790 ש"ח לחודש, אינו משלם מס הכנסה בעבור הכנסה זו. ובהמשך לכך, כל מי שהכנסותיו מדירות להשכרה גדולות מ- 4790 ש"ח, קיימים לרשותו כ- 3 מסלולי תשלום מס שונים, רוב בעלי הדירות מעצם היותם מחזיקים מספר נכסים קטן, בוחרים לרוב את האפשרות של תשלום 10% בעבור ההכנסות הגדולות מסכום הפטור החל מהשקל הראשון.

זוכרים את נ', אשר רכש נכס להשקעה לפני כשבוע? רצה הגורל בטובתו של נ'  ובהמשך לאותו מסע של  חיפוש נכסים, התברר כי על דירה נוספת אשר נ' נתן הצעה, החליט המוכר לקבלה. מזל טוב ל- נ' הוא הצליח לסגור כשני עיסקאות נדל"ן מניב בהפרש של שבוע :-).

לפני כיומיים אני מקבל שיחת טלפון מ-נ', נ' שהיה נרגש ובעיצומו של תהליך החלפת טיוטות החוזים ביו עורך דינו ועו"ד המוכר. "אני רוצה להתייעץ עמך על משהו חשוב" אמר נ' מעברו השני של הקו. נ' אמר כי הוא מצוי בבעיה. הדילמה של נ' היתה כדלקמן:

עד לרכישת הדירה האחרונה (העיסקה האחרונה שהתקבלה) היה נ' בבחינת סך כל תקבולי השכירות שלו מתחת לתקרת הפטור ולכן לא שילם מס על הכנסותיו משכירות, לאחר שישלים את עיסקאות הרכישה וישכיר את הדירות, יהיה חייב נ' בתשלום מס הכנסה בגובה 10% מסך כל הכנסותיו. הדילמה של נ' היתה שלאחר חישובי תזרים המזומנים שלו, ההפרש בין תזרים המזומנים לאחר השלמת העיסקה האחרונה, לבין תזרים המזומנים המתקבל ללא השלמת העיסקה האחרונה הוא כמה מאות שקלים בודדים וזאת בגלל הפער לטובתו אשר קטן עקב התשלומים למס הכנסה המתחייבים עפ"י חוק.

זו דילמה וצומת החלטה אשר בה רבים מהמשקיעים מעדיפים לא להמשיך ולרכוש נדל"ן מניב עקב מחסום פסיכולוגי בלתי מוסבר שלא לומר בלתי הגיוני ורק בגלל הסיבה שאינם רוצים להגיע למצב בו הם צריכים לשלם מס. אצל אנשים רבים, קיימת הרגשה שלילית כי תשלומי המס הם למעשה סוג של הכנסת 'יד המדינה' לכיס הפרטי שלנו ומכיוון שאף אחד לא אוהב שידיים זרות נכנסות לו לכיסים, שלא לומר לארנק, רבים מעדיפים פשוט לא להתקדם בעסקיהם וברווחיהם (מההיבט של שכירים המחזיקים דירות להשכרה) ולו רק כדי לא לשלם מס.

בואו נבין מה משמעות הדבר, משמעות הדבר היא שאנשים מעדיפים להרוויח פחות מאשר להרוויח יותר ולשלם מיסים (אני רק רוצה לדגיש כי הרווח גדול גם לאר תשלום המיסים). דומה הדבר לעסק המוכר מוצר ומייצר רווחיות גבוהה שיקבל החלטה כי הוא רוצה להפחית את תשלום המסים בחצי ולכן הוא ייבחר למכור רק חצי, תסכימו עמי כי ראיית עולם שכזו, לא רק שאינה נבונה, אלא משמעותה הוא מניעה וחוסר יכולת להתקדם ולהמשיך הלאה ולצמוח מבחינה עיסקית ופיננסית.

איני יודע מה יחליט נ' בסופו של דבר, אבל חשוב לזכור כי במידה והחלטתם לסגת מעיסקה, וודאו כי אתם נסוגים מהסיבות הנכונות ולא מהסיבות הלא נכונות. כאשר מנהלים התנהלות עסקית נכונה משמעות תשלום מיסים רבים היא יצירת רווחים רבים, אני יכול רק לאחל לכם ברכת תשלומי מיסים רבים, זה מעיד על הרווחיות שלכם. כמובן בהתאם למגבלות המינוף שלקחתם, לכן חייבים להיות זהירים ולהבין את המשמעויות.

הניסיון לחסוך בתשלומי המיסים יכול לעלות לכם הרבה יותר מאשר "החסכון" שאתם חושבים שאתם מייצרים על ידי אי ביצוע עיסקאות.

בואו נקח מקרה קיצוני בו לאחר רכישת נכס נוסף הגיע בעל הנכסים למצב בו עקב תשלום המיסים תזרים המזומנים שלו לא השתנה, אולם הנכס אותו רכש אחרון ובגינו עבר את גובה הפטור נרכש ע"י מינוף בעזרת משכנתא. מכאן שגם אם אין הבדל בתזרים המזומנים עקב תשלום המס (אשר מוריד את הרווחיות מאחר וזו הוצאה) עדין שווה לרכוש את הנכס האחרון ולו בגלל העובדה שהוא משלם את עצמו (ע"י תשלומי השכירות המהווים את החזר המשכנתא).

פוטנציאל הפסד נוסף שעלול להיגרם עקב נקיטת גישה מוטעית של אי ביצוע עיסקאות עקב תשלומי המס בעבור השכירות הוא חוסר היכולת לבצע מהלכי    Cas out  במידה וחלק מהנכסים יעלו בערכם בעתיד. משמעות הדבר היא שלאחר כמה שנים נשללת האפשרות לייצר כסף נוסף מהנכסים הקיימים עקב עליית ערכם, אשר יבוא בצורה של 'העמסת' משכנתא על הנכסים או הגדלת המינוף הקיים עליהם. מהלכים כאלו יכולים להביא לידינו מזומנים רבים אשר יהוו בעבורנו הון עצמי נוסף לרכישת נכסים נוספים מבלי הצורך האמיתי להכניס את היד לכיס. השאיפה היא להגיע למצב של נכס…. מביא… נכס.

אנשים קטנים, חושבים בקטן ולכן לא מגיעים לשום מקום.

היו אנשים גדולים וחישבו בגדול, חשיבה בגדול תביא לביצוע מעשים גדולים ומעשים גדולים מביאים בתורם לתוצאות גדולות.

אל תפלו למלכודת של לחסוך שקל מהסיבות הלא נכונות, כי על כל שקל כזה שתחסכו תפסידו בפוטנציאל ארבעה שקלים. אתם מאיטים את ההתקדמות שלכם פי ארבע במקום להאיץ אותה פי ארבע.

סייגים: כל האמור לעיל בענייני מיסוי, הובא בפשטות וקצרנות ואינו מהווה המלצה כלשהי לחישוב ו/או תשלומי מס בעבור הכנסות משכירות או הכנסות אחרות. לצורך כך עליכם להתייעץ עם יועץ מס מוסמך. כותב הבלוג, אינו יועץ מס ורשומה זו כמו גם שאר תכני האתר, אין מטרתה להחליף ייעוץ מקצועי מכל סוג שהוא.

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

מחשבה 1 על “לחסוך שקל להפסיד ארבעה”

כתוב/כתבי תגובה