לאחרונה אני משתף אתכם בראיית עולמי ובגישה שמשפחה צריכה לצבור לאורך השנים בשאיפה 13 דירות להשקעה. המספר 13 אינו מספר שרירותי אלא עומד מאחוריו היגיון וחשיבה שמוליכה אתכם המשקיעים/ות לצורת השקעה וחשיבה לטווח הארוך, בניגוד לציפיה של אנשים רבים לרווח מהיר, גישת 13 הדירות אומרת שזו דרך שלוקחת זמן כאשר הערכה השמרנית מדברת על 15-20 שנים.
אך לגישת הזמן יש יתרון, היא מאפשרת לכם לעשות מהלכים בצורה מדודה ואחראית לאורך ציר הזמן ולהנות במקביל מהיתרונות ששוק הנדל"ן מספק לכם, גם אם לא תמיד אתם מצויים בשוק עולה.
לנו כאנשים מאוד קשה לחשוב במושגי זמן של 15 שנים, אז אני רוצה לסייע לכם בחשיבה הזו קדימה, אם אתם בני 25 בעת קריאת שורות אלו, זה אומר שאם אתם מתחילים ללמוד ולעשות נדל"ן כבר מחר, בהנחה ואתם תתמידו אתם תמצאו את עצמכם עם 13 דירות או קרוב לכך בגיל 40.
אם אתם בני 35-40 זה אומר שאתם תחוו ותהנו מהתוצאות שלכם בר בגילאי 50-55 אתם עדין תשיגו ותקדימו את גיל הפנסיה שלכם ביותר מעשור. זה גם אומר שאם אתם תבצעו שיחלופי נכסים בתקופת הזמן הזו חלק מהמשכנתאות שלכם על הנכסים כבר יהיו משולמות בחלקן הגדול ואתם תהנו מתזרים מזומנים שיכול להגיע לכדי גובה של משכורת גבוהה בהרבה מזו הממוצעת.
מה שיפה בגישה זו הוא שגם אם אתם פועלים יותר לאט, אתם תמצאו את עצמכם רק עם 5-7 דירות באותה תקופת זמן, ואני מאמין שיהיה לכם קשה להתאכזב מעצמכם אם יהיו לכם רק 5-7 דירות כאשר לרוב החברים שלכם לא תהיה אפילו דירה אחת כי הם האמינו שהממשלה תסייע להם לרכוש דירה.
מה מונע מאנשים לרכוש את הדירה הראשונה?
בניגוד למה שמקובל לחשוב, הכסף אינו מונע מהרוב לרכוש את הדירה הראשונה.
מה שמונע מהרוב, הוא גורם הפחד, רוב האנשים פשוט מפחדים פחד קיצוני (זו רשומה שנכתבה בשנת 2012 ולצערי זוכה להעתקות ברשת) מפני הפעולה הזו של השקעה בנדל"ן וזה הגיוני מאוד.
החסם העקרי ברכישה של דירה להשקעה הוא ההון העצמי, רוב האנשים העובדים לרוב ניגשים לרכישת הדירה הראשונה שלהם עם הון עצמי שלקח להם זמן רב ועבודה רבה לחסוך, ולאחר שהם חסכו את ההון הדרוש, הם נתקפים בפחדים וחששות מלאבד אותו.
אך בעולם הנדל"ן ובעיקר בהשקעות נדל"ן הפחד הזה אינו מבוסס.
החשש הזה נובע ממקום אחר והוא בעיקר שוק ההון, אנשים נוטים לחשוב בטעות ששוק הנדל"ן מתנהג כמו שוק ההון, הם גם טועים לחשוב שמכיוון שבשוק ההון ביצוע פעולת הקניה והמכירה הינה פעולה פשוטה ומיידית, המתבצעת בלחיצת עכבר במחשב, כך גם פעול הקניה/והמכירה של דירה.
דווקא בהיבט הזה רכישת דירה להשקעה הינה אקט יותר "מסורבל" שדורש יותר זמן ויותר פעולות מצד המשקיע, הוא דווקא המגן עליו מביצוע פעולות מהירות ותחת לחץ.
שוק הנדל"ן הוא שוק שמגיב לאט, ומכיוון שכך הוא מאפשר למשקיע לעשות חושבים ויש לו מספיק זמן לקבל החלטות מה לעשות עם ההשקעה שלו, כתגובה לשוק משתנה.
הפחד של "להפסיד" את הכסף בנדל"ן אינו באמת משהו שמתקיים במציאות גם אם שווי הנכס יורד, וזאת מהסיבה שכאשר אתם רוככשים נככס להשקעה, אתם רוכשים אותו בכדי להשכיר אותו, למעשה דמי השכירות ישמשו אתכם לשתי מטרות:
הראשונה- לשלם את החזר המשכנתא החודשי.
השניה- אם בצעתם עסקה שמייצרת פער לטובתכם בין השכירות למשכנתא, הרי שיש לכם גם תזרים מזומנים.
כך שלמעשה במקרים אלו אתם די אדישים למתרחש בשוק.
היבט נוסף המגן עליכם.ן המשקיעים והמשקיעות מפני אובדל החסכונות שלכם, והוא התנהגות הנדל"ן במדינת ישראל. מתברר שככל שאתם מחזיקים את הדירה שלכם ליותר שנים, כך ערכה עולה, העליה הזו בערך מתבצעת בצורה של ריבית דריבית.
עפ"י הנתונים של בנק ישראל שפורסמו בעבר ואף אני כתבתי על כך כמה וכמה פעמים, בהערכות יותר ישנות ולא מעודכנות משנת 2017, נראה כי ערך הנכסים עולה בממוצע 2% כל שנה.
בהערכות עדכניות יותר של 30 השנים האחרונות, הרי שמחירי הנדל"ן עלו בכ- 5.8% כל שנה בממוצע, וזה מנגנון אדיר.
שימו לב שלמרות שהיה לנו עשור שלם של ירידות מחיר בין 1998-2008, עדין בהסתכלות הכללית גם מי שנכנס ב- 1995 וחווה עשור של ירידות רק 3 שנים לאחר הרכישה שלו, אך המשיך להחזיק כי הוא המשיך להשכיר את דירתו, נהנה מעליית מחיר הדירות לאורך הזמן, ז"א הוא נתן לזמן לעשות את שלו.
מה מפחיד אתכם יותר?
תמיד כשמדברים על נדל"ן אנשים מדברים על פחדים.
- הם מפחדים שלא ישלמו להם.
- הם מפחדים שיברחו להם.
- הם לא רוצים לטפל בסתימות
- הם חוששים מדיירים בעייתים
אלו פחדים טבעיים, אך התשובה היא פשוטה ואני אענה עליה בשני טיעונים מאוד מאוד ראציונאלים.
הטיעון הראשון- רוב האנשים הם כמוכם, הם אנשים נורמטיביים ושומרי חוק, כך שמבחינה סטטיסית רוב השוכרים שלכם יהיו טובים והוגנים כמוכם.
הטיעון השני- סטטיסטית ככל שיהיו לכם יותר דירות וככל שתחזיקו יותר דירות לאורך השנים, כך עולה הסיכוי שסטטיסטית אתם תפגשו דייר.ת סוררים, אך זה לא אומר שבגלל הסיכוי הזה שיכול להתממש אחת לכמה שנים אם בכלל, זה ימנע מכם לבצע שיקולי השקעה שידוע שהיא טובה וסולידית.
תמיד ששואלים אותי אם אני לא מפחד, אני עונה שאני מפחד, אני מאוד מפחד.
אך אני לא מפחד ממה שהם חושבים.
יותר מאשר מפחידה אותי המחשבה להתמודד עם דייר סרבן אחת לכמה שנים, מפחידה אותי המחשבה שבעוד כמה שנים כשילדיי יהיו בוגרים, אני אאלץ להביט להם בעיניים ואנסה להסביר להם מדוע אבא שלהם לא מסוגל לעזור להם ברכישת דירה, זולה ככל שלא תהיה. זה הדבר המפחיד אותי ביותר.
ויותר משאני חייב זאת לעצמי, אני חייב זאת לילדי כהורה, לדעתי שעזרתי להם מעל ומעבר, לא רק בהיבטי חינוך, לא רק בגידולם אלא גם באפשרות לתת להם דברים שאחרים לא יכולים לחלום עליהם.
כבר היום אני פוגש מכרים וחברים, שחושבים שלרכוש דירות לילדים זו פנטזיה.
העולם לא הוגן ואינו שיוויוני והציפיה לעולם שכזה אינה מציאותית, לכן אני מעדיף שילדי יהיו בצד השני של משוואת האי-הוגנות, שהם יהיו בצד של אלו שיש להם ולא בצד של אלו שאין להם בגלל שהוריהם לא השכילו לחשוב כמה שנים קדימה ופעלו מתוך הפחדים הלא נכונים.
אם גם אתם חושבים כמוני, שהאחריות ההורית שלנו היא גם לתת גב כלכלי בנוסף לכל שאר הדברים, אשמח לשתף וללמד אתכם בגישה המעשית שלי להשקעות נדל"ן, אם לא למענכם לפחות לרווחת ילדיכם.
