חיפוש

מדוע כח הקניה של משקי הביתה אינו רלוונטי כבר למחירי הדיור?

יש לי חדשות לא טובות עבורכם:

אם אתם משפחה, זוג צעיר או אפילו משקיעים, חשוב לי שתדעו שיכולת הקניה שלכם אינה רלוונטית למחירי הדיור.

בכדי להבין את הדעה הזו שלי, שאני עומד מאחוריה ב- 100% חשוב להבין את שינוי המציאות שמתרחשים כאן בשנים האחרונות ואני לא מתכוון להיבט הפוליטי, אלא לשינוי המציאות שמתרחש אט אט מתחת לפני השטח במודל המגורים במדינת ישראל והולך להשפיע לא רק עליכם, אלא גם על הילדים שלכם והדורות הבאים.

מה קרה במדינת ישראל עד כה?

מאז הקמתה של מדינת ישראל, ועד למעשה היום, מודל המגורים העקרי במדינת ישראל היה, מודל של דירה בבעלות.

מדינת ישראל שהוקמה לאחר מלחה"ע השניה וכתוצאה ישירה מניסיון השמדת העם השיטתית שנעשתה כלפינו ע"י מכונת ההשמדה הנאצית, הביאה אליה יהודים מכל העולם, שראו בה בית ומקום לבנות את עתידם.

באופן כללי- מבנה המשפחות והנדל"ן היה פשוט, משפחה היתה חוסכת כסף, ורוכשת לעצמה בית מגורים, אם המשפחה גדלה, הם היו משדרגים את דירת המגורים שלהם ע"י מכירת הדירה הישנה ועובדים לדירה גדולה יותר.

אפשר לראות את זה בכל מקום בארץ, בו ייושבו עולים, כולם מתחילים מלמטה ואט אט עם עליית הבטחון הכלכלי, אנשים עולים במדרג הסוציואקונומי, עולים בסולם המוביליות החברתית עם השנים וכך גם משתדרגים בדירות למגורים שבבעלותם.

יש כמובן גם אפקט הפוך, כאשר הילדים גדלים ועוזבים את הבית ומקימים משפחות, יש גם שנמוך, מכירת דירות גדולות ומעבר לקטנות יותר וקלות יותר לתחזוקה.

דורות חדשים נולדים, דורות וותיקים נפטרו והשאירו סכומי כסף ודירות ירושה, אלו בתורן חולקו בין היורשים, וחלקם הלכו והשתמשו בכספים אלו לרכוש דירות למגורים או לשדרג את הקיימות לגדולות יותר.

מהי הטענה המוטעית של חסרי הדירות והפופוליסטים?

אחד הגורמים המשפיעים על מחירים של מוצר כלשהו, כל מוצר, הוא היחס שבין ההיצע לביקוש.

ככל שיש יותר ביקוש וההיצע יורד מחיר המוצר יורד.

היינו אך גם לגבי הדירות, וראינו תקופות כאלו בישראל, לדוגמא, עם העליה של מיליון עולים חדשים בסוף שנות ה-80 ותחילת שנות ה- 90, נוצר ביקוש לדירות, מכיוון שהיה ביקוש גבוה והיצע נמוך, מחירי הדירות עלו.

אריק שרון בזמנו, ראה את בעיית ההיצע והחל בבניה מאסיבית של דירות ומציאת פתרונות מהירים, התוצאה של המהלכים הללו, הביאה לכך שבשנת 1997 היה עודף גדול מאוד של דירות וקבלנים התקשו למכור אותן, כי לא היה ביקוש.

זה הביא לעשור של ירידת מחירים הדרגתית שנעה בין 20-30% במחירי הדיור, היו גם דירות של 100-110 מ"ר חדשות מקבלנים בב"ש לדוגמא במחירים של 450,000 ש"ח, עד לשנת 2007-208 ירידת מחיר זו הביאה לירידה בקצבי הבניה שגרמה גם לעלית המחיר בעשור שבא אח"כ כפי שחווינו עד היום.

מעבר להיצע והביקוש יש גורמים אחרים שמשפיעים על המחיר-

אחת הטענות שנשמעת יותר ויותר בשנים האחרונות היא, שהמחירים לא יכולים לעלות כל הזמן, מאחר והמשכורות של האזרחים לא עולות באותו הקצב, ולכן כח הקניה שלהם נשחק. הטענה הזו אומרת באופן הגיוני ביותר שמחירי הדיור יהיו מוגבלים עד לקצה יכולת הקניה של האזרחים, ז"א יש סף מחיר מסויים, אשר מעליו האזרחים פשוט לא יוכלו לרכוש את הדירות ולכן חזקה על המחיר לרדת מטה.

הטענה הזו היתה נכונה, אילו היינו חיים בעולם בו רק היזמים בצד של המוכרים ורק האזרחים הם בצד של הקונים.

אך המציאות הזו כבר לא קיימת ולכן כמות הכסף שיש למשקי הבית לא רלוונטית!

אם משקי הבית לא יקנו את הדירות אז מי יקנה?

לצד זה שמחירי הדירות עולים, יש עוד שחקנים בשוק מעל משקי הבית והמשפחות, ואותם השחקנים הולכים להפוך את קערת עולם הנדל"ן על פיה. אני אנסה להסביר זאת בצורה פשוטה, את הדעה שלי שהתחלתי לשתף אי שם בסביבות שנת 2016 ואנו רואים אותה מתרחשת היום ורק מתגברת.

משקי הבית יוצאים מהמשחק והמוסדיים הם השחקנים החדשים-

כל אזרח בישראל (בהכללה) מפריש מהמשכורת שלו לפנסיה, הכספים המופרשים לפנסיה מושקעים באפיקים שונים.

מכיוון שכספי הפנסיה הם של האזרחים, גופי הפנסיה לא יכולים להשקיע את הכספים הללו באפיקים מסוכנים, כי זה מסכן את כספי החוסכים שאמורים לחיות ממנו לעת בערוב ימיהם, לכן הם בד"כ משקיעים את הכספים הללו בכל מיני אפיקי סולידים, במדדים וקרנות סל למינהן ועוד.

הגופים המוסדיים, הם גופים עתירי ממון, הרי כל הכספים של החוסכים מצויים אצלהם, או כמו שאומרים, הם יושבים על הר של כסף.

אותם גופים מוסדיים, מבינים שהם יכולים להשקיע את כספי החוסכים שנצברים אצלהם, ובעזרת כספים אלו (מיליארדים) להקים קרנות ריט או להיות שותפים בקרנות שכאלו (קרנות להשקעה בנדל"ן).

בכספי החוסכים, הגופים הללו למעשה ירכשו דירות רבות בפרוייקטים ישירות מיזמים, חלקן גם נותנות מימון בהלוואות ליזמים, את רכישת הדירות הללו הם יבצעו כרכישה סיטונאית ולכן גם יקבלו דירות במחירים נוחים.

רגע מה הם יעשו עם הדירות?

מכיוון, שלאותם גופים יש יכולת לרכוש נדל"ן 'בכל מחיר' הם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירות, שמשקי הבית לא יכולים, ז"א יכולת הרכישה של משקי הבית לא רלוונטית. לכן את אותן הדירות שהגופים המוסדיים רוכשים, הם יפנו אותן להשכרה לטווח רחוק, בדיוק לאותן המשפחות בישראל שאין להן את המסוגלות לרכוש דירות ולכן יאלצו להשכיר אותן, מאותן חברות 'דירה להשכיר' שהמוסדיים יקימו.

מה האבסורד שהמציאות תראה לנו?

תיווצר לנו מציאות בה גופי הפנסיה דרך שימוש בכספי החוסכים, ירכשו דירות במחיר שהחוסכים עצמם לא יכולים, והם אלו שממנים את הרכישה. פעם ראשונה- הרכישה של אותן דירות שנעשו מהכספים של המוסדיים.

ופעם שניה- דרך השכירות שאותן המשפחות ישלמו לאותם גופים (דרך קרנות הריט וחברות 'דירה להשכיר'). יוצא כאן מעגל אימה, שכספי החוסכים שימשו לרכישת הדירות, שהם עצמם משכירים וממנים את בכנסות של בתי ההשקעות- אם תרצו הם משלמים לעצמם את התשואה.

תרשים האימה של משפחות החוסכים אשר מחוסרי דיור היום ויוותרו מחוסרי דיור, אם לא ירכשו בעתיד הרקרוב דירות

 

אם אתם רוצים להעמיק בנושא, כתבתי על כך בדיוק לפני שנה: איך שכירות ארוכת טווח תשפיע עליכם?!

האם המוסדיים ירכשו את הדירות בכל מחיר?

התשובה הקצרה היא לא.

אבל, הם יסכימו לרכוש את הדירות הללו במחירים, שמשקי הבית לא יצליחו לעמוד בהן, לדוגמא: דירת 3 חדרים במרכז הארץ תרכש במחיר של 10 מיליון ש"ח [נשמע תמוהה? תמשיכו לקרוא לא סתם נתתי דוגמא], הסבר מלא ממש בהמשך (תזכרו מה זה שווי בספרים)].

עוד משהו שיש למוסדיים ולנו כאזרחים אין, המוסדיים הללו פועלים תחת החוק לעידוד השקעות הון ולכן:

  • בעוד ומשקיע פרטי משלם 8% מס רכישה, הן משלמות רק 0.5% מס רכישה (פי 16 פחות).
  • פחת מואץ בגובה 20% לשנה
  • שיעור מס נמוך על הכנסה משכ"ד

זאת ועוד, תזכרו שהם משתמשים בכסף שאתם עובדים מאוד קשה עבורו כדי לרכוש לעצמם דירות, שאתם תשלמו בעבורן שכירות ע"י אותה עבודה קשה ממנה אתם מתפרנסים.

שיעבוד המשפחות לכל החיים!!!

המצב המתואר לעיל, יגרום למצב בו משפחות שלמות ודורות קדימה יהיו משועבדים לאותם גופים, הם פשוט יהיו חסרי דירות ויאלצו להיות שוכרים כל ימי חייהם.

אין עם זה כל רע, אנו עדים למצבים דומים בארופה בהם מקובל מאוד לשכור דירה לכל החיים ללא הצורך להיות בעלי דירה.

הבעיה עם המצב הזה, שזה משאיר את המשפחות תמיד תלויות בחסדי המשכיר בחסדי הגופים ובחסדי המדינה.

במדינה כמו ישראל, אנו מדברים כאן על 'חינוך שוק' מחדש ואימוץ של רעיונות ומודל מגורים שעד כה היה נראה לנו רחוק ודמיוני, והיום נראה אמיתי יותר מתמיד.

נראה לכם דמיוני, רק בשנת 2022 הוגשו יותר מ- 350 בקשות להקמה של בניינים במודל של שכירות ארוכת טווח, מגמה שרק תתרחב ותשעבד את חסרי הדיור.

בשנת 2022 הוגשו יותר מ- 350 בקשות כדי להנות מהחוק לעידוד השקעות הון במודל של דירות להשכרה. מגמה שרק תתרחב בעתיד.

אבל הנה עוד משהו, תחת הרגולציה של 'דירה להשכיר' המדינה אומרת כי לא תהיה העלאה של דמי השכירות ב 5-7 השנים הראשונות, ז"א שכ"ד ישאר קבוע.

אך מה יהיה שכר הדירה לאחר אותם 7 שנים?

מכיוון שהגופים המוסדיים הם גם גופים ציבוריים, הם ירצו להגדיל את השכירות כדי להגדיל הכנסות ובכך להרים את שווי המניה.

עוד צורה להעלאת שווי המניה יהיה דרך שווי הנכסים בספרים. הרי האינטרס של אותם גופים מוסדיים, הוא שדירות שנרכשו בנקודת זמן מסויימת, במחיר של 6 מיליון, אחרי כמה שנים ששווין יעלה ל 8-10 מיליון, כאשר שווי הנכסים בספרים יעלה, גם המניה תעלה וגם הבונוסים למנהלים יעלו.

מתוך ראיון עם אמיר כהנוביץ' הכלכלן הראשי של הפניקס אקסלנס שנעשה בגלובס

כל חוקי המשחק נגדכם, מה אתם יכולים לעשות?

אחת הבעיות הכי קשות היא לחשוב קדימה במושגים של 15-20 שנים.

היום כשאנו מבינים שכל המתואר לעיל הוא לא מדע בדיוני, זה רק עניין של זמן, עד שמחירי הדירות באמת יתחילו לטוס למעלה.

השאלה היא: מה אתם בוחרים להיות, האם תבחרו להיות בעלי דירות בעצמכם, או להיות דיירים בשכירות לכל אורך חייכם?

אגב, כשאני מדבר עליכם, זה לא רק אתם, אלא זה גם על היכולת שלכם לרכוש דירות לילדים שלכם, שכירות ארוכת טווח מכוונת לא רק אליכם, אלא לילדים שלכם, לנכדים שלכם וכן הלאה…

כשאתם קוראים שורות אלו, יש לכם 2 אפשרויות, אתם יכולים לצקצק בלשונכם, או שאתם יכולים לומר לעצמכם, יש היגיון מסויים במה 'שהוא' כתב ואז תתחילו באמת לחשוב קדימה, אם אינכם רוצים להיות משועבדים.

מחרי הדירות יקרים היום? כן!

אבל תזכרו, הם זולים בהשוואה למה שיהיה בעתיד!

לכן ההחלטה הכי נכונה שאתם יכולים לעשות למענכם היום ולמען ילדיכם, היא להבין, שצריך לקבל החלטה לרכוש דירות, ולרכוש את הדירות הנכונות. כל משפחה ראוי שתקח ברצינות את הענין הזה, ותלמד בצורה עמוקה ורצינית כיצד מבצעים ורוכשים דירות בצורה נכונה, בכדי למלא את החובה של הורה לילדיו, והיא הבטחת בית לדורות הבאים.

 

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

לשתף בפייסבוק
לצייץ בטוויטר
לשתף בלינקדאין
לנעוץ בפינטרסט
תמונה של גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

6 מחשבות על “מדוע כח הקניה של משקי הביתה אינו רלוונטי כבר למחירי הדיור?”

  1. שמע.. אתה מדבר שטויות.

    לא שווה לאף גוף לרכוש שמחירי הנדלן במחירם הנוכחי
    יש כבר ירידות של כ12% בהרצליה ותל אביב
    הקבלנים בבעיה, מניות הנדלן רשמו ירידות חדות ומחירי הנדלן ירדו.
    בהצלחה.

    • שלום סופי,
      תודה על תגובתך.
      עם זאת, נראה כי אינך מעודכנת במתרחש.
      במאמר מצוין בפירוש מדוע שווה לגופים המוסדיים לרכוש נדל"ן, כגון: הטבות מס, פחת מואץ של 20% לשנה וגם מחירים הנמוכים ממחירי השוק עקב רכישה סיטונאית.

      הנה כמה נתונים לגבי מעורבותץ המוסדיים בקרן מגוריט לדוגמא:
      ילין לפידות
      שירביט
      הפניקס
      מנורה
      כלל ביטוח
      מהן גייסה הקרן כ- 414 מיליון ש"ח ב- 2019.

      ובסוף 2022 יצאה לגיוס של כמעט 230 מיליון ש"ח נוספים לאגח"ים מהמוסדיים.

      כל המידע מצוי ברשת, רק לבדוק.

  2. על פי כתבה בגלובס, המודל הכלכלי של החברות להשכרה ארוכת טווח שונה ממה שאתה מציג.
    "שוק הדירות להשכרה ארוכת טווח נגמר", כך התריע עו"ד ארז רוזנבוך, יו"ר דירקטוריון קרן הריט "מגוריט", אתמול (ב') במסגרת דיון שהתקיים בוועדת הפנים של הכנסת שסקר את פעילות חברת 'דירה להשכיר'. "כשהריבית שיזם משלם לבנק על דירה להשקעה עומדת בממוצע על 7%-8%, לא ניתן להצדיק דירה להשכרה ב-3% תשואה. המשמעות היא זינוק דרמטי בשכר הדירה ואין לנו כדאיות לקניה של דירות להשכרה"

    • תודה.
      כן ולא.
      צריך להבין שמודלים כלכליים ועסקיים משתנים, הגופים הללו יעשו את ההתאמות הדרושות שלהם.
      מעבר לכך שיש להם הטבות מס מפליגות, הם לא ימהרו לוותר עליהן.

      צריך להפריד בין כתבות יח"צ בהן בעלי ההון והקרנות "מתבכיינים" לבין המציאות בה הם רוצים להשיג עוד רווחים והטבות.

  3. יש כרגע מגמה של עצירה בעסקאות בשוק.
    https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001442738

    האם לדעתך כדאי לרכוש כעת דירה להשקעה?
    יש דירה שראיתי והגעתי להסכמה על המחיר עם המוכרים.
    לדעתי זו עסקה טובה, וההסתכלות שלי היא לטווח ארוך (השוכר ישלם עבורי את המשכנתא ויהיה לי עוד נכס).
    אבל אני חוששת לרכוש בשיא, ואולי בעוד שנה מחירה ירד.
    מה דעתך?

    • קפאון או ירידות או עליות בשוק הכללי אינן אמורות להשפיע על ההחלטה שלך.
      כל עסקה נבדקת לגופה, והיא מנותקת מהשוק.
      אם יש לך עסקה טובה ביד ובחנת ובדקת אותה ואת בטוחה שהיא טובה, לכי עליה.
      כמובן שבתקופות ירידות/קפאון אפש רלהיות קצת יותר אגרסיבי מתד הקונים.

      בהצלחה

כתוב/כתבי תגובה

דילוג לתוכן