מהו אחד הגורמים הסמויים של החודשים האחרונים, שישפיעו על מחיר הנדל"ן בעתיד?

העלאות ריבית מזה שנה בטרם החלה המלחמה.

מחסור חמור בפועלים עקב המלחמה.

יזמים חשופים לעלויות מימון גבוהות.

יזמים ומשווקים מתקשים למכור דירות.

המוכרים והקונים מקפיאים מצב כי אף אחד לא אוהב לקבל החלטות הרות גורל בעת חירום.

מכרזי מקרקעין נסגרים ללא זוכים לאחר שיזמים מציעים מחירים מתחת למחיר המינימום.

עצירה רוחבית בענף הבניה, מביאה למחסור בהיצע בשנים הבאות.

מדינת ישראל ממשיכה בגידול הדמוגרפי הטבעי שלה.

התחזיות מדברות על עליה נוספת של כמה מאות אלפי עולים עקב האנטישמיות הגואה בעולם.

החזית הצפונית "רגוע" יחסית אך זה רק עניין של הזמן עד שתפתח המלחמה בחזית ההיא ושערי הגהנום יפתחו שוב.

הכל ידוע, על הכל מדברים…..

באמת מבלבל וקשה להבין לאן מחירי הנדל"ן ילכו, כשיש אש מסביב יריות ודיווחים על הרוגים ופצועים, למי יש כח לחשוב על השקעות, על התחייבות למשכנתה ל- 20-30 שנים קדימה?!

אנשים חושבים על "לעבור את היום".

אבל הנה משהו שכן כדאי לכם לתת עליו את הדעת…

מרכיבי העלויות במחיר הסופי של דירות למכירה:

אני לא אכנס למכלול העלויות שיש סביב מחירה הסופי של הדירה אבל אני כן רוצה שתזכרו שעל כל עלות יש מע"מ של 17% ומע"מ הוא רכיב באחוזים, ז"א שאם משהו מתייקר במחיר הבסיס שלו, למע"מ יש השפעה חזקה.

רוצה לומר: מע"מ על מוצר של 100 ש"ח הוא 17 ש"ח, ומע"מ על אותו מוצר שמחירו עלה ל- 200 ש"ח כבר יושב על 34 ש"ח.

המע"מ הוא מכביד, כעת תחשבו על זה במושגים של מאות אלפי שקלים, ותבינו.

אבל את עיקר הרשומה הזו אני רוצה להקדיש למשהו שרבים אינם שמים אליו לב.

חומרי גלם רבים מענף הבניה הם חומרים מיובאים, כגון:

• חומרי מליטה (מליטה מלשון מלט)
• ברזל לבניין
• חוט שזור
• מסמרים
• עץ
• דבקים ותוספים
• כלי עבודה
• מכונות ומכשור
• ועוד… ועוד….

כל אלו מיובאים ממקומות שונים בעולם, המשותף לכולם, שהם מגיעים ארוזים בתוך מכולות המשונעות על גבי אוניות.

יש לנו את החות'ים, במיצרי באב אל מאנדב, הם תוקפים אוניות בכניסה לים האדום דרכו הספינות מהמזרח צריכות לעבור כדי להגיע למעבר תעלת סואץ כדי לקצר את הדרך לארופה ואלינו.

כעת מאחר שספינות הותקפו, עלויות השינוע עלו…. זאת מכיוון שהמסלול והזמן מתארכים, אין קיצורי דרך לארופה וכעת מחוייבים להקיף את אפריקה בדרך לארופה וישראל.

בכמה עלו עלויות השנוע? בואו ונציץ….

שילוח של מכולה מנמל המוצא טיינג'ין בסין לנמל אשדוד עלה 3182.5$.

ב- 7.10.2023 החלה מלחמת חרבות ברזל, ההשפעה של המלחמה גרמה לעליה מטאורית בעלויות השינוע.

באמצע דצמבר עלות של מכולה זהה מאותו נמל מוצא ולאותו נמל יעד קפץ ביותר מפי-2 ל- 6800$ למכולה.

אם אתם חושבים שכאן נגמר הסיפור- אתם טועים ובגדול!

בשטח כבר מדברים על מחירי מכולה שיעלו לכיוון של 7700$ לפי הערכות.

אבל יש משהו אחר שממתין בפתח, בפברואר יש את ראש השנה הסיני, משם הרבה מאוד חומרים מגיעים לישראל ולכלל העולם.

במקביל, חברות ספנות רבות, הורידו את כמות האוניות לשיט בים.

מה שאומר שיווצר לחץ אדיר בחודש ינואר כדי להוציא כמה שיותר סחורות מסין לשאר העולם, מכיוון שכולם יודעים שבפברואר הכל יהיה מושבת שם.

צוואר הבקבוק הזה כנראה יגרום לעליה במחירי השינוע של המכולה לכיוון של 10,000$ לפי הערכות.

תרגיל בחשבון-

אם התחלנו במחיר של 3182.5$ עלות למכולה ועפ"י הערכות נסיים עם עלות של 10,000$, אנו מדברים כאן על עליה של יותר מפי- 3 בעלויות השינוע.

מה לדעתכם זה יגרום לעלויות של כל אותם חומרי הגלם הבסיסים, המשונעים בהמכולות אלו?

הרי עלויות השינוע חייבות להיות מגולמות ע"י היבואנים.

המסקנה הפשוטה היא שעובדתית זה ייקר את עלות הבניה, ואם עלות הבניה מתייקרת, נחשו מה קורה למחיר הדירה ללקוחות הקצה?

לאנשים אין כסף לכן לא יקנו-

זו טענה הגיונית ולגיטימית, אבל אז זה אומר שענף הבניה יצטרך להתאים את עצמו, והוא לא יתאים את עצמו במחיר, אלא הוא יתאים את עצמו במוצר.

כל הבניה המפוארת שהתרגלנו אליה ב- 20 השנים האחרונות, מגדלים עם לובי מפואר ו- 3-4 מעליות בכל בנין עם עמדת שמירה, חדר אופניים, חדר כושר וחדר תרבות- כנראה ויעברו התאמה ושנמוך.

בהרבה ערים מרכזיות- יזמים כבר היום מבטלים חניות ולא בונים חניות אפילו שהתקן מאשר להם- לעשות חניות זה כסף, לעשות חניות תת קרקעיות זה הרבה כסף שיזמים מוותרים עליהן.

התרגלנו לרכוש דירות של 4-5 חדרים כי זה היה הסטנדרט, ולכן הפסיקו לבנות בניה של דירות 3 חדרים, הנה לאט לאט הגלגל חוזר אחורה ומתחילים לבנות יותר ויותר דירות של 3 חדרים. לא נורא אם משפחות עם 2 ילדים יתגורר ב- 3 חדרים בערים המרכזיות, שהילדים יחלקו חדר. הרי אם אנו לפני 30-40 שנים ישנו עם אחים שלנו עד חטיבת הביניים והתיכון, אולי מי שחשוב לו לגור במרכז יאמץ את המודל הזה שוב.

מה יהיה עם מחירי הדירות?

זו תמיד שאלה טריקית, שכל התשובות עליה נכונות.

הרי כולנו יודעים שמחירי הדירות ירדו ומחירי הדירות יעלו, זו לא השאלה הנכונה- השאלה הנכונה היא מה יהיה על מחירי הדירות בראיה עתידית, של שנים קדימה, ואני מדבר על עשורים.

המגמה לטעמי תמשיך למעלה, רק המוצר ישנה את פניו, במקום דירות של 4 חדרים במרכז שיעלו 4 מיליון, היזמים ייצרו דירות של 3 חדרים שימכרו לנו ב 2.9 מיליון, המחיר לא יורד, רק המוצר משתנה ואנו כאנשים נאלץ להתסגל- כפי שעשינו עד כה.

אז מה אתם אמורים לעשות עם כל המידע הזה?

את דעתי אתם מכירים, אני בדעה שכל יום שעובר הסיכוי לרכוש נכס יורד. זה כבר לא ברמה האישית שלכם, זה מעבר לכך, זה ברמה של הילדים שלכם. אם פעם ההורים שלנו היו "רגועים" שהם חוסכים לנו ויעזרו לנו לרכוש דירה. היום גם זה כבר לא קיים. כח הכסף נשחק, כושר החסכון יורד, היכולת לחסוך יורדת.

זה מצב מייאש ומתסכל, יש שמעדיפים להתעלם ממנו כדי לא לפול בייאוש ומרה שחורה, ויש שיחליטו שאולי אפשר אחרת?

אולי יש אפשרויות שהם לא מכירים?

אולי כן אפשר להכנס לשוק הדיור ולהיות בעליה של דירה או אפילו להעז ולחלום להיות בעליהן של דירות מרובות?

האם זה אפשרי? בוודאי!

כעת השאלה איך עושים את זה? הבעיה שלנו היא לא ביכולת, אלא בהבנה שזה אפשרי.

אנשים רבים לא מגיעים לשלב הביצוע, כי זה לא רלוונטי עבורם, מאחר והם חושבים בטעות, שהם לא מסוגלים לרכוש דירה.

אז אני חד משמעית אומר- כל משפחה ממוצעת יכולה לרכוש דירה- כעת יש רק 2 שאלות שצריך לענות עליהן:

הראשונה- איפה ובאיזה תקציב?

השניה- איך עושים זאת?

השאלה הראשונה היא פשוטה למענה, לגבי השאלה השניה, אני כאן בכדי לעזור לכם להתחיל לצעוד בדרך הזו, אם מעניין אתכם, אני מזמין אתכן לקחת חלק בתהליך הכשרת המשקיעים שלי, ולעזור לכם, להכנס לעולם ההשקעות בנדל"ן ולהבין שזה לא רק אפשרי אלא בר ביצוע.