עוד קצת פחות מחודש הבלוג הזה יחגוג יומהולדת 10. הרבה השתנה ב- 10 שנים, אבל לצערי יש גם דברים שלא משתנים.
מה שלא משתנה זה הסיפורים…. סיפורי העוקץ, זה תמיד אותו הסיפור, רק האנשים/הקורבנות משתנים, כאילו יש כאן איזה וירוס שעובר מאחד לשני ומדביק את האנשים הללו.
אני רוצה לשתף אתכם בשני סיפורים מתוך כמה שנתקלתי בהם בשבוע שעבר, ואולי זה יגרום לחלקכם לעצור את ההתלהבות ולהבין שלא כל עסקת נדל"ן היא הזדמנות, ולא כל הבטחה לרווח מהיר מתמממשת.
חלום קבוצת הרכישה:
לפני כמה ימים, התארחו אצלנו זוג חברים המצויים בזוגיות שניה בחייהם.
מאחר ושניהם יודעים שאני עוסק קצת בנדל"ן הם חשבו להתייעץ עמי, בנושאי מינוף ומימון. מתוך רון לעזור להם, התחלתי לשאול אותם שאלות שיעזרו לי להבין את מהות המטרה של המימון ובאיזו השקעה מדובר.
מתברר שהיא השקיעה לפני כ- 5 שנים בקבוצת רכישה במרכז הארץ, ועד כה לא רק שלא זז כלום, אלא שהעלויות הראשוניות והאומדנים הראשונים לבנית הפרוייקט, חרגו בנתיים בעוד כמעט חצי מיליון ש"ח מהבניה בפועל.
מאחר וההיתר תחום בזמן, הקבלן הנוכחי גם הגיע אליהם והציב אולטימטום שהוא אינו מוכן ואינו יכול לבנות במחיר שהם סיכמו, ולכן יש לעדכן את עלויו הבניה כלפי מעלה. לבעלי "הדירות" אין ממש ברירה, בעיקר משום שהיתר הבניה הינו בעל תוקף, וככל ולא תתחיל הבניה במועד הנקוב, ההיתר לא יהיה תקף ויהיה הצורך בהליכים בירוקרטים ואישורים נוספים מה שיגרור עיכובים נוספים בפרוייקט ובמסירתו.
ככל שהעמקתי בשאלות, ניסיתי להבין גם כיצד היא הגיע להשקיע בפרוייקט המדובר, הרי יש כל כך הרבה סיכונים וכל כך הרבה סימני שאלה, שכל משקיע נדל"ן ממוצע היה מתרחק מהפרוייקט הנ"ל כל שכן מישהי כמוהה שכלל לא מבינה ולא עוסקת בתחום.
מתברר שבן הזוג של אחותה לשעבר, הוא זה שהמליץ לה על הפרוייקט.
כששאלתי אותה מה רמת ההבנה שלו בפרוייקט בתחום היזמות והבניה, כל שההיה לה לומר לי:
"הוא עורך דין, והוא אמר לי שהכל בסדר ושכדאי לי להכיסנ לפרוייקט"
המשכתי ושאלתי האם גם הוא נכנס לפרוייקט כמוך? כמי שהמליץ לך על הפרוייקט? תשובתה הייתה שלילית.
השאלה הבאה שלי היתה: האם בטרם חתמת על המסמכים ושילמת כספים התייעצת עם עו"ד מטעמך שיבדוק את ההסכמים, הסיכונים וההשלכות של החוזים עבי הכרס עליהם את חותמת?
התשובה שלה היתה זהה:
"העורך דין הזה אמר לי שהכל בסדר גמור ואין לי מה לחשוב פעמיים"
המשכתי והקשתי, ושאלתי אותה על סמך מה הוא המליץ לך ואמר לך שהכל כשר ותקין? לאחר ששאלתי את השאלה הזו היא השתתקה לכמה שניות כאילו משהו היכה בה והיא אמרה לי במבט מבואס:
"דוד שלו זה היזם של הפרוייקט"
תוך כדי שהיא סיננה את תשובתה האחרונה היא הבינה, שהיא למעשה היתה סוג של קורבן של חוסר ההבנה שלה. חשוב לי להדגיש לא כל אחד חייב להבין בנדל"ן, בפרוייקטים או בהשקעות נדל"ן, אבל אם אתם משקיעים כסף, חשוב לפחות שתשקיעו כמה מאוצת או אלפי שקלים ליועץ או מומחה מטעמכם שאינו קשור לפרוייקט בכדי שיבחן את התאמת הפרוייקט לא רק למצבכם הפיננסי אלא גם לבדוק את הפרוייקט מתאים למטרת זמן ההשקעה, לאופי ההשקעה ועוד…
יתרה מכך, אם כבר הולכים ומשקיעים מעל ל- 2 מיליון ש"ח בפרוייקט שכל מטרתו זה השקעה, אז ראוי היה לחפש מקומות טובים ללמוד בהם בכדי לרכוש את הכלים המתאימים לבחינת ההשקעה, ולא רק, אלא גם לדעת לשאול את השאלות הנכונות ולבקש את המידע הרלוונטי.
עוקץ המשרדים באשדוד:
אני אשמור את עמימות הפרוייקט והנפשות הפועלות, כי אני חושב שיש גם הליכים המתנהלים בביהמ"ש במקביל.
אנשים מכירים אותי ויודעים שאני עוסק בנדל"ן שלחו לי הודעת וואטסאפ דרך חברים כשאילתא על השקעה שהם מושקעים בה. ישר מהשאלה ומשם החברה, הבנתי כי כנראה מדובר בעוקץ, וישר "תקפתי ואמרתי בצורה ישירה :
"זה עוקץ, מקווה שלא השקעתם שם"
אז זהו שכן….. יחד עם עוד 300 משקיעים שונים, היתה תשובתם.
מתברר שלפני 3 שנים בת הזוג קיבלה כ- 350,000 ש"ח ירושה, מכיוון שהיא לא רצתה להשקיע בשוק ההון ופחדה להפסיד אותם, היא החליטה ללכת על השקעה סולידית יותר בכדי הלגדיל את ההון ובחרו בנדל"ן.
לאחר שהם בדקו כל מיני אפשרויות הם החליטו שלא בא להם להתעסק עם דירה להשקעה בפריפריה או לנהל סטודנטים אלא הם רוצים גם הכנסה יפה כל חודש וגם עליה בערך בהנכס, וכך הם עברו מפרוייקט לפרוייקט ממשווק אחד למשנהו עד אשר הגיעו למשווקים שעשו פרוייקט משרדים באשדוד.
הם נכנסו ללובי, של הבנין, שכמובן כבר היה משופץ (למראית עין) ומפואר, כולם היו לבושים ומגולחים למשעי, הבחרוות שעבדו שם היו כולם מתוקתקות ומסודרות, ישר הגישו להם קפה וכיבודים, הציגו להם מצגות מרשימות ועל ההזדמנות שנפלה בחיקם. וכן… הם הסתנוורו ולא תאמינו, אפילו חתמו.
לא רק שהם חתמו ושילמו 295,000 ש"ח, אלא גם שכנעו אותם לרכוש חניה ל- "משרד" ב- 95,000 ש"ח נוספים, סה"כ השקיעו הזוג כ- 390,000 ש"ח.
מתברר שהיזמים מעלו בכספי המשקיעים, הם משכו סה"כ כ- 18 מיליון ש"ח מקופת הנאמן והתעופפו להם.
הפרוייקט נשאר באמצע העבודות כשהוא לא גמור, ומתברר שיש יותר משקיעים ממשרדים, ז"א ביצעו מכירות כפולות, חלק מהמשרדים נמכרו פעמיים לשנים רוכשים שונים.
הסיבה שהם פנו אלי היא כי הפ מיואשים, ורצו למכור את "הצרה" הזו ב- 100,000 ש"ח רק בכדי לצאת החוצה.
כשניסיתי להבין למה הם מוכרים? כי מתברר שהמשקיעים התארגנו בוועד מצידם ומתכננים להשלים את הבניה בעצמםף כך שכל משקיע יצטרך להוסיף עוד 100,000 ש"ח בכדי לסיים את הבניה. מה שאומר מבחינתם סה"כ השקעה של 490,000 ש"ח וזה בהנחה ולא יהיו בלתמ"ים במהלך ניסיונות השלמת הבניה.
הסבר נוסף שקיבלץץתי מהזוג המיואש היה:
"זה גם ככה כסף שלא היה שלי, הוא נפל לי מהשמיים, קיבלתי אותו מירושה בלתי צפויה, אז אני אשן טוב בלילה אם ישאר לי 100,000 ש"ח במקום ה- 350,000 המקוריים שלי- אני לא מופסדת, לא עבדתי בשבילו"
זו תשובה שהיא דוגמה מעולה, להטיית הבעלות וכיצד היא משפיעה על השיקולים שלנו בקבלת החלטות פיננסיות.
גם במקרה זה, מספיק היה לו היו מתייעצים עם עו"ד, או יועץ מומחה או סתם מדברים עם כל משקיע נדל"ן ממוצע, ניתן בנקל היה להצביע על הסיכונים שבעיסקה שכזו, אך ההבטחות להזדמנות ורווחים מהירים כמובן שסינוורו אותם.
הטיפ העקרי שלי לשני מקרים אלו, ואני מודה שאני לא אובייקטיבי, הוא:
לפני שאתם הולכים לבצע השקעה בכמה מאות אלפי ש"ח ואתם מסכנים כספים שהם לא רק שלכם, אלא בעתיד יהיו גם של ילדיכם (יורשיכם), כדאי מאוד שתשקיעו כמה אלפים בודדים בלימוד בצורה מסודרת של התחום, יש הזדמנויות לרוב, ויש הרבה דרכים להרוויח כסף, אך יש הרבה יותר עוקצים ונוכלים שממתינים לכם בכדי לעשוק את כספכם, אל תפלו למלכודת התועלת המיידית, היו אחראים סבלניים והשקיעו בלימוד מסודר.
