ממשבר הקורונה להזדמנויות הנדלן

לאחר כמעט 3 שבועות בהגבלות תנועה עקב מגפת הקורונה העולמית, עם כמעט מיליון מובטלים ואנשים שהוצאו לחל"ת ועוד מאות אלפי של עצמאים שאיבדו את הכנסתם, נראה כי אנו מצויים לא רק בשיאו של משבר בהיבט הרפואי מבחינת המגפה העולמית, אלא ממש נושקים לפתחו של משבר כלכלי עולמי.

עם היקפים כאלו של אבטלה ואובדן הכנסה של פלחים רבים באוכלוסיה, עם פגיעה במחזורים של כמעט כל העסקים, העולם טרם התמודד, המדבר הנוכחי לפחות לפי ראות עיני יגמד את המשבר העולמי של 2008, מבחינת השפעת גלי האדוות שהוא יפזר לכלל השכבות בכל ההיבטים.

המציאות היומיומית משתנה-

באופן מיידי, הרגשנו כיצד המציאות היומיומית שלנו מתהפכת ב- 180 מעלות, אין לימודים, אין עבודה ואין תנועה, נאלצים להיות יחד עם כל המשפחה מסוגרים בין 4 קירות. כל סדר היום שלנו השתנה.

אלו שהמשיכו לעבוד עשו זאת מהבית, פגישות הפכו להיות בצורה טכנולוגית דרך אפליקציות וידאו, חלק מנסים לנהל עניינים וסידורים בשלט רחוק. בני זוג אשר רגילים לראות אחת את השני שעה בבוקר ועוד 3-4 שעות בערב, פתאום נמצאים יחדיו – 12 שעות רצוף, אני לא יודע להעריך אם בעוד 9 חודשים יהיו יותר ילדים או יותר גרושים.

המדיה המודרת והכתובה משדרת פאניקה, פחד מוכר, פחד מוכר הכי טוב, וככל שהמצב יותר גרוע זה לא מספיק בתקשורת אוהבים להעצים הכל, להגזים בהכל, לא מספיק שרוב האוכלוסיה שוכבת מכונסת בתוך עצמה על המדרכה, התקשורת באה וגם בועטת להם בעיטת שפיץ לראש, למה? כי היא יכולה.

הסנטמינט השלילי משתלט על כולם, גם אלו שהיו אופטימסטים ולימדו את כולם איך לחייך, היום חוששים.

חוסר הוודאות גורם לקיפאון אצל רבים, החלטות שהיו אמורות להתקבל לפני שלושה שבועות, נדחות עד שוך הזעם.

כיצד הושפע עולם הנדל"ן?

ההשפעה המיידית על עולם הנדל"ן לא איחרה לבוא.

את ההשפעות הללו אני אחלק ל- 3 תחומים כפי שנראה בתרשים.

המתווכים- היו הראשונים להרגיש את המשבר, הם הפסיקו לקבל טלפונים ועסקאות רבות נתקעו ואף נפלו ובוטלו, התווכים מצויים בתחום הפאניקה, עם אובדן לקוחות הם גם חווים אובדן הכנסות.

הקונים- רכישת דירה בין אם למגורים ובין אם להשקעה הינה צעד גדול חשוב ומשמעותי, אנשים לא אוהבים לקבל החלטות הרות גורל, במציאות כל כך מבלבלת, לא בטוחה ועם הרגשה שעוד רגע הקרקע נשמטת מתחת לרגליים. הקונים נעלמו מהשוק.  וגם הם כמו המתווכים מצויים בתחום הפאניקה.

הבנקים-  החלו לבצע הערכות וניהול סיכונים מחודש והעלו את ריביות המשכנתא, דבר המהווה הרעה בתנאים, זאת יחד עם מציאות של חוסר ודאות עושים את שלהם ורק מגבירים את החשש והפחד.

בסיפור הזה הבנקים הם כמעט כמו זאב המריח את טרפו, הבנקים מנצלים את מצוקת התזרים של האזרחים ומציעים להם הלוואות בריביות גבוהות כמתן אשראי, גם הם מנצלים את הלחץ התזרימי והמנהלים מחככים ידיים בסיפוק רב, בעוד, עוד ועוד משפחות צוללות לתהום הנשיה של ההלוואות והריביות. הבנקים מצויים בתחום מעבר לסקאלה, הם מצויים בתחום העתיד, הם בונים כבר את הרווחים שלהם מהמשבר.

המוכרים- רבים מהמוכרים מצאו עצמם בין לילה בפני שוקת שבורה. מוכרים אשר פרסמו את הנכס/הדירה שלהם לפני כחודשיים- שלושה לפני הגעת המשבר למדינתנו, מצאו עצמם במצב בו אין טלפונים מצד מתעניינים, המתווכים לא מביאים רוכשים פוטנציאלים, פתאום- השוק איבד עניין בנכסים שלהם. מוכרים אשר סגרו עסקאות בטרם מכרו את הנכס/דירה שלהם והתבססו על כספים אלו, מוצאים עצמם במילכוד, מצד אחד הם מחוייבים להמשיך בעיסקה אליה התחייבו ושילמו מקדמות, מצד שני חסרה להם יתרת ההון אשר היתה אמורה להגיע ממכירת הנכס.

ככל שיעבור הזמן ולחץ ההתחייבויות יגבר, המוכרים יתחילו להיות יותר ויותר גמישים ויאבדו מכוחם בעת ביצוע מו"מ על הנכסים שלהם.

בין אוכלוסיית המוכרים מצוייה שכבה של משקיעים וזוגות צעירים שבחרו להשקיע עד שיחליטו לרכוש את דירת המגורים שלהם, היום כאשר רבים מהם רצו לשדרג, או לבצע שחלוף נכסים לעבר דירת המגורים שלהם, יאלצו להיות הרבה יותר גמישים בכדי להתקדם לעיסקה הרגשית שלהם- דירת המגורים. זו לא אוכלוסיה של משקיעים פר סה, אלו היו משקיעים מזדמנים, הרגש אצלהם יגבר על ההיגיון ורבים מהם יקבלו החלטה לממש את הנכס גם במחיר הפסד, ולו בכדי להתקדם לדירת המגורים שלהם, אלו שהתחייבו זה מכבר על הנכס הבא, יהיו הגמישים ביותר במו"מ לרדת במחיר. גם הם מצויים בתחום הפאניקה.

המשקיעים- אוכלוסיית המשקיעים מתחלקת לכמה וכמה שכבות, אני לא אסקור את כל השכבות אלא בכלליות בלבד.

השכבה הראשונה, הינה משקיעים מזדמנים- זו בדיוק אוכלוסיה המתאפיינת ברובה בזוגות ומשפחות צעירות, אשר השקיעו בנכס, בטרם קיבלו החלטה היכן תהיה דירת המגורים שלהם. הם החליטו להצמיד את כספם לשוק הנדל"ן (סוג של גידור) ולהיות וצמדים למחירי הנדל"ן ככל ואלו ישתנו. האוירה של העשור האחרון, גרמה לרבים מהם להאמין כי המחירים זזים רק בכיוון אחד והוא מעלה. אף אחד מהם לא הביא בחשבון, שהברבור השחור יגיע בעונת הנדידה הזו. שכבה זו נדונה בפסקה הקודמת על המוכרים. תחום הפאניקה

השכבה השניה, זו שכבת המשקיע הממוצע- אלו מהווים למעשה את רוב המשקיעים. הם השקיעו כי רבים אחרים השקיעו, הם השקיעו כי הם קראו את 'אבא עשיר אבא עני' וזרמו עם הרעיון, הם השקיעו כי הם עשו סדנה לכלכלת משפחה או יעוץ פיננסי ושם זרקו להם את הרעיון שכדאי להשקיע בנכס, הם השקיעו כי היה להם מכר או חבר שהשקיע ושמעו על כך ניסים ונפלאות, הם השקיעו כי הם החליטו לקפוץ ראש למים הללו מבלי לדעת את עומקם תחילה.

למרות היותם משקיעים, אין להם באמת הבנה עמוקה והתנהלות שקולה בעולם הנדל"ן. כל עוד הנכס היה מושכר, הם לא הטרידו עצמם במחשבות כאלו ואחרות על נדל"ן. רבים מהם עלולים למצוא את עצמם בקושי להשכיר את הנכסים אשר ברשותם, הם לא ידעו כיצד להתמודד מול ועם קשיי השוכרים שגם נפגעים מהמשבר, נכסים שלא יושכרו, הם ימצאו עצמם ממשיכים לשלם את המשכנתא והארנונה ככל וזו לא בוטלה ע"י הרשויות המקומיות, או במילים אחרות, רבים ימצאו עצמם בתזרים שלילי אליו לא היו ערוכים מספיק. תחום הפאניקה וחלקם במעבר לתחום ההפנמה והפקת הלקחים.

השכבה השלישית, בוגרי הקורסים להתעשרות מהירה- בקורסים אלו, הם למדו כיצד ניתן לרכוש נכס ללא הון עצמי. זה הרי "פשוט" כל כך. הם למדו ושמעו על סיפורי הצלחה על כיצד אנשים התעשרו בעשור האחרון מבלי להביא שקל אחד מהבית. בתמימותם הם אכלו את הלוקש, רובם לא משופשפים, לא מנוסים מספיק וגם לא מיומנים בלהבין את ההשלכות של תכנון פיננסי לקוי של מהלכים מעין אלו. משקיעים אלו מינפו את עצמם לדעת, או מינפו נכס אחר (בד"כ של ההורים) יחד עם משכנתא על הנכס הנוכחי, או לקחו הלוואה מגורם חוץ בנקאי שיהווה את ההון העצמי והשאר נלקח במשכנתא. איך שהם לא יהפכו את הקערה הזו, התוצאה היא אחת, התזרים הוא שלילי, כעת כשהשוכרים שלהם יהיו במצוקה ולא יהיה להם מהיכן לשלם, הם ירגישו את הלחץ בכיס ואת חלום הנכס ללא הון עצמי, יורד לטמיון. וזה עוד לפני שאני מדבר על אלו שעשו מהלך כזה כי חשבו לעשות פליפ. מצויים עמוק בתחום הפאניקה, עם צעדים גדולים לכיוון האבדון אם לא ישנו גישה ויעברו לתחום ההפנמה והפקת הלקחים.

השכבה הרביעית,  המשקיע המיומן- משקיעים אלו מבינים שאין צורך להיות חוכמולוג, אין צורך להמציא את הגלגל מחדש, הגלגל הקיים, עובד טוב כבר מאות שנים, אז למה להמציא אחד חדש תוצרת סין, שיתפרק אחרי שנתיים?

זו שכבת המשקיעים שיודעים, שבכדי לבנות אימפריה כמו רומא, לא בונים ביום אחד, אלא בעשור, אולי אפילו בשניים. הם לא אחוזי תזזית ולא אימפולסיבים, הם מבינים שבניה של הון יציב, של הגדלת שווי ותזרים מזומנים לוקחים זמן, הם צועדים עקב בצד אגודל ויודעים שהזמן הוא רוח גבית עבורם.

אלו גם המשקיעים אשר מקיימים באדיקות את אמרת חז"ל, בבא מציעא:

"לעולם ישליש אדם את מעותיו שליש בקרקע ושליש בפרקמטיא ושליש תחת ידו"

שליש בקרקע – נדל"ן

שליש בפרקמטיא- עסקים

שליש תחת ידו- מזומן

אלו המשקיעים אשר יודעים שמשברים מהווים הזדמנות, מאחר והם הקפידו על חוק השלישים, יש בידיהם כעת מזומנים המשמשים אותם לשתי מטרות עיקריות:

הראשונה- כרית בטחון במידה ויצטרכו לכשיצטרכו.

השניה- כסף זמין לעסקאות, כאשר יש פאניקה והפחד מולך ברוב, הכסף המזומן הוא הנסיך שסוגר את העסקאות. למשקיעים אלו יש כח קניה זמין ומיידי. הם אלו שידעו לחתור לעסקאות כאשר רוב האנשים ירגישו שזה מסוכן, שזה לא בטוח ושעדין חוסר הוודאות מצויה שם בחוץ.

אלו המשקיעים שהיו מצויים לפני המשבר וכעת מצויים גם הזמן המשבר בתחום ההתפתחות והצמיחה, זו ההזדמנות שלבהם לגדול, החיים זימנו להם את ההזדמנות הזו, והם שם כדי לתפוס אותה עם שתי הידיים ומה שמצוי להם בין האוזניים.

ומה אתם תעשו עם המשבר הנוכחי ובמשבר הבא?

קוראים יקרים, כעת בפניה אישית אליכם- היכן אתם רוצים להיות במשבר הבא לכשיבוא? אני גם אעז ואומר, כי מי שימהר יוכל גם לנצל את ההזדמנויות שהמשבר הנוכחי יזמן לפתחו, אך כדי לנצל הזדמנות צריך קודם כל לזהות אחת וכדי לזהות הזדמנות צריך ללמוד. בתהליך הכשרת המשקיעים שלנו, אני אכשיר אתכם בצורה אישית, במהלך שלושה חודשים כיצד למצב עצמכם בעמדה של יתרון ולהספיק לנצל את ההזדמנויות שמשבר זה יזמן לכם. אני לא מבטיח התעשרות מהירה, אני כן מבטיח השקפת עולם בריאה ועשיית השקעות בצורה מיטבית לאורך זמן, השאירו פרטיכם ומבטיח לחזור אליכם בהקדם..