המנוף של ארכימדס
החלטנו לרכוש דירה, למדנו את התאוריה והרעיון הבסיסי להשקעה בנדל"ן מניב ואנו בשלב מתקדם בחיפושינו, זהו השלב להציג היבט נוסף בהשקעות והוא למעשה המינוף. מינוף בהשקעות ובעיקר בנדל"ן מניב, הוא כלי חשוב בעיקר אם ברצוננו לבצע יותר השקעות כאשר ההון העצמי שלנו מוגבל. או במילים אחרות להרויח יותר כסף על הכסף המצוי ברשותנו בעזרת אפשרויות המינוף.
בסביבות 240 לפנה"ס הצהיר ארכימדס כי אם יתנו לו נקודת משען הוא יוכל להרים את העולם, זה היווה את הבסיס לעולם המכאניקה. ארכימדס דיבר על מנוף, התכונה הבולטת והחשובה של המנוף היא האפשרות שהוא נותן לנו לייצר כח גדול על ידי השקעה של כח קטן, כמו בעולם הפיזיקאלי כך גם בעולם הפיננסי, מנופים מאפשרים לנו להגדיל את האפקט בעזרת המינימום שיש לנו.
כאשר אנו מדברים על מינופים בהשקעות, אנו למעשה משתמשים באפקט של המינוף בכדי להגדיל את כח הקניה שלנו. אני חושב שהצורה הפשוטה ביותר להסביר זאת תהא על ידי דוגמא: נניח שיש לנו רק 200 אלף ש"ח, אבל הדירה אותה אנו מעוניינים לרכוש עולה כ- 500 אלף ש"ח, ז"א חסרים לנו 300 אלף ש"ח. לכן בכדי לרכוש את הדירה המדוברת, אני משתמש במינוף בנקאי, זאת אומרת שאני משתמש בכספי הבנק שיבואו בצורה של הלוואה או משכנתא (עליהם אפרט בהמשך) והם יהוו את המנוף שלי לרכישת הדירה. זו פעולה בה נוקטים למעשה רובנו בבואנו לרכוש דירת מגורים.
היתרון הגדול בשימוש במינוף בדירות להשקעה הוא שבעוד ובדירת מגורים בה אנו מתגוררים אנו משלמים את ההלוואה מדי חודש בחודשו, הרי שבדירה להשקעה, ההלוואה משולמת מדמי השכירות שאנו מקבלים. למעשה הבנק מהווה בעבורנו שותף שקט לצורך קניית הנכס, הבנק נותן לנו את ההון החסר לנו לצורך ההשקעה שלנו.
הכח הגדול במינוף בנדל"ן, הוא האפשרות לרכוש כמה נכסים עם הון עצמי המספיק לנכס אחד, בוא נחזור למצב בו יש לי 200 אלף נזילים, מחד אני יכול לרכוש בהם דירה אחת ששוויה 200 אלף, אבל אז יש לי דמי שכירות רק מדירה אחת ורק דירה אחת בידיים. לעומת זאת אם אקח את אותם 200 אלף ואפזר אותם כמקדמה ל- 5 נכסים שונים ששווי כל אחד הוא 200 אלף, זאת אומרת אשים על כל נכס, הון עצמי בגובה של 40 אלף ואת השאר אקח בצורה של מינוף בנקאי (הלוואה מהבנק), אחוזי המינוף יהיו למעשה 80% מערך הנכס, או אם תרצו להביט על כך בצורה אחרת, מינפתי את הכסף שהיה ברשותי ב- 400%.
זו העוצמה האמיתית של המינוף, לעשות הרבה יותר, בהרבה פחות…
אזהרה!!! למרות הקסם והאפשרויות שהמינוף בנדל"ן מקנה לנו, זה מחייב אותנו להיות זהירים ולהבין את המגבלות של המינוף ולהבין את ההחזרים הנגזרים מהמינוף, אל תתפתו לבצע מינוף בכל מצב ובכל גובה/עוצמה, השתמשו בכלי זה בזהירות ובתבונה. מינוף הוא כמו תבלין… כאשר יש יותר מדי ממנו, זה מפספס את הטעם הטוב, במקרה של מינוף שימוש לא נכון ולא מידתי יכול לקחת אתכם כמה צעדים אחורה.
