הסוד השקט של הנדל"ן: כך תבנו תזרים מזומנים של מיליונים לטווח הארוך

כאשר אנשים שומעים את המספר 15 מיליון ש"ח או 20 מיליון ש"ח, המנגנון הטבעי במוח מקטלג את זה מיד תחת:

"חלומות בהקיץ", "מזל של עשירים" או "אגדות פייסבוק".

פגשתי עשרות ספקנים שגלגלו עיניים, נאנחו וזלזלו כלאחר יד שהתשואה בנדל"ן היא 'כולה' 3% בשנה, אז חבל על המאמץ.

הזלזול הזה נובע מטעות אופטית נפוצה.

אנשים מסתכלים רק על תשואת השכירות בלבד, ושוכחים את שאר מנועי הצמיחה השקטים שפועלים מתחת לפני השטח:

1. עליית ערך הנכס.
2. עלות המימון הבנקאי שהדייר למעשה משלם עבורו (הריבית).
3. שחיקת הקרן מצד אחד ע"י השכירות העולה ומהצד השני שחיקת החוב הריאלית בזכות האינפלציה.

בואו נניח את הפנטזיות בצד ונסתכל על המספרים היבשים על עובדות, על פי נתונים היסטוריים בשני היבטים:

הראשון- עליית הערך הממוצעת של דירה בישראל עומדת על כ-4% בשנה.

השניה- השכירות עולה בקצב ממוצע של 4-6% לשנה.

דירה בסיסית שנרכשת ב-1 מיליון ש"ח ומניבה תשואה צנועה של 3.5% (2,920 ש"ח לחודש), עפ"י מנגנון עליית הערך הממוצעת תגיע בעוד 28 שנים לשווי של כ-3 מיליון ש"ח, כשהשכירות עליה תטפס לסביבות 8,750 ש"ח לחודש.

עכשיו תעשו מפתח פשוט, אם אדם מתחיל להשקיע בגילאי 25-35, ומצליח לצבור בהתמדה לאורך 30-35 שנים כ- 5-7 דירות רגילות לחלוטין בטווח של 1 מיליון ש"ח לנכס, הוא יגיע לגיל 55-65  עם פורטפוליו בשווי של 15-20 מיליון ש"ח, ועם תזרים מזומנים חודשי נקי בטווח של 44,000-58,000 ש"ח לחודש.

היופי בחישוב הזה הוא:

שלא מדובר בעסקאות מבריקות.

שלא מדובר בנכסים נדירים מתחת למחיר השוק

ללא ביצוע של השבחות יזומות.

זוהי מתמטיקה פשוטה של התנהגות שוק רגיל, נכסים רגילים עם שכירות רגילה.

משקיעים שבאופן יזום, לומדים, מתפתחים, מגלים יוזמה והופכים למשוכללים ומתוחכמים יותר, או אולי פשוט פגשות את המזל בעקבות עבודה בכיוון הנכון, לרוב מרגישים בשני אפקטים נוספים:

• קיצור הזמן- מגלים שמה שחשבנו שיקרה בעוד 25 שנים, פוגש אותנו תוך 15 שנים.
• עליה בתזרים- פוגשים את התזרים הגבוה מוקדם מהצפוי.

אלו יכולים לקרות בזכות, תהליכי השבחה אזוריים שמתרחשים לאורך הזמן.

השקעה בנכסים שתהליך ההתחדשות העירונית אצלהם הואץ ביחס למקומות אחרים.

שינוי בביקוש וג'נטריפיקציה כתוצאה משינוי ופיתוח אזורי וסביבתי, ועוד.

לא מאמינים לי? הנה דוגמאות אמיתיות מהשטח.

• בבת גלים בחיפה נמכרו לפני כ-15 שנים דירות ב-600,000 ש"ח, והיום הן חצו את רף ה-2.5 מיליון.

• בקריות ניתן היה למצוא דירות ב-500,000 ש"ח עד לפני עשור, כשהיום מחיר הכניסה נושק ל-1.7 מיליון.

• באשדוד דירות בקרבת הים שנמכרו במיליון ש"ח חצו מזמן את רף ה-3 מיליון.

וזאת מבלי להזכיר מקומות אחרים: שכונת מונטיפיורי בת"א, פלורנטין, עג'מה ביפו, יבנה, אשקלון, שדרות, קריות, כל המקומות שאנשים נטו לזלזל ולהפחית מחשיבותם, פשוט עלו מעבר למצופה- שוק הנדל"ן אינו מתחשב ברגשות שלכם, אלא הוא נע לפי הצרכים הסביבתיים.

אבל כאן בדרך כלל עולה השאלה: "אוקיי, המספרים עובדים, אבל איך עושים את זה בפועל?".

ה-"איך" הוא לא סוד שמור של יחידי סגולה, ואין כאן נוסחאות פלא. ה-"איך" הוא עניין של לימוד שוק הנדל"ן והבנת מנגנוני העבודה שלו:

• איך לבצע חקר שוק יסודי ומקצועי.

• איך לבצע הערכות צופות פני עתיד בצורה ריאלית ולא על בסיס פנטזיות.

• איך להשקיע בצורה שמרנית, זהירה ומחושבת.

ההתמקדות בנכסים בטווח של כמיליון ש"ח (800,000-1,200,000 ש"ח) היא ברת השגה מבחינת ההון העצמי הדרוש, למי ששם לו למטרה להבין את חוקי המימון ולאפשר לתזרים המזומנים לגדול בהדרגה לאורך הדרך.

צבירה של 5-7 נכסים לאורך שני עשורים היא אינה מטרה דמיונית. היא דורשת תכנון, סבלנות והבנה עמוקה של המנגנון.

בנדל"ן לא צריך להיות מיליונר כדי להתחיל להשקיע, אבל מי שמתמיד בהשקעה, פשוט מוצא את עצמו שם.

רוצים ללמוד איך? קבלו פרטים על תהליך הכשרת המשקיעים שלי