זהירות שרלטנים

מדריך קצר למשקיע המתחיל

חשוב לי לציין כי מטרת רושמה זו אינה פרסומת, אלא בעיקר תמרור אזהרה לאלו המבקשים להיכנס לתחום שיבחרו את היועצים והמנטורים שלהם בפינצטה ולא לפי כמות הפרסומים הממומנים שלהם באינטרנט והרשתות החברתיות.

קודם סיפור (אמיתי):
לפני כמה שבועות נפגשתי לפגישת ייעוץ עם משקיעים פוטנציאלים, מתברר שהם עקבו בשנתיים האחרונות אחר הבלוג והחליטו להיפגש עמי בכדי שאוכל לעזור להם להתקדם בתחום של השקעות נדל"ן.

בשיחה עמם התברר לי כי לפני כשנתיים הם כבר לקחו מישהו שילווה אותם לביצוע השקעה בנדל"ן ורכשו עימו נכס.

אז בואו נניח בצד את העובדה שהוא לקח מהם סכום מאוד גבוהה עבור הליוי ובנוסף שילמו הון למתווך (מלווה טוב דואג לעבוד בשת"פ עם מתווכים בכדי לחסוך למשקיעים) סך כל העלויות הללו הגיעו לסביבות ה 40,000 ש"ח עוד לפני ביצוע העסקה, אבל כל הפואנטה של השקעה בנכס ושימוש בכספי אחרים התפספסה בליווי הנ"ל.

מתברר שהם רכשו נכס ואותו מלווה שלח אותם לבנק מסויים בכדי שיקבלו הלוואה.

במקום לדבוק בעקרונות ההשקעה הפשוטים שהם:

1. שימוש בכספי אחרים (כספי בנק בצורת משכנתא)
2. יצירת תזרים מזומנים (הפרש בין השכ"ד להחזרי המשכנתא)
3. לתת לדיירים לשלם על הנכס (תשלום השכ"ד מכסה את עלויות/החזרי המשכנתא)

הוא פשוט גרם להם לרכוש נכס במימון והחזר המימון בצורה שגויה.

המשכנתא נלקחה לתקופת זמן קצרה מאוד (למרות גילם הצעיר יחסית 50+).
הנכס אמנם הכניס להם שכירות של 3000 ש"ח בחודש, אך עלויות המשכנתא היו כאלו שההחזר החודשי עמד של 7300 ש"ח לחודש. משמע המשקיעים הוציאו מכיסם כל חודש 4300 ש"ח בנוסף לשכ"ד שקיבלו.

דבר זה התנהל במשך קצת יותר משנתיים עד שנפגשנו לפגישת הייעוץ שלנו.

לשמחתי הם הבינו את הפספוס בתכנון המימון על ההשקעה הראשונה שלהם מה שגרם להם למעשה להוציא מכיסם: 103,200 ש"ח, במהלך אותם שנתיים. למעשה כסף שיכלו לחסוך למטרת רכישה של נכס נוסף.

לשמחתי הם ניגשו לבנק וביצעו מחזור משכנתא ע"י שינוי מסויים בתמהיל והארכת תקופת ההחזר, במקביל הם גם העלו את השכ"ד כך שהם כרגע במצב שהשכ"ד מכסה את המשכנתא.
אמנם אין להם תזרים מזומנים, אבל לפחות הם יכולים כעת לחסוך את אותם 4000 ש"ח לחודש במקום להוציא אותם על המשכנתא.

היום, במקרה נתקלתי בפרסום של אותו מלווה בואו נראה מה הבעיה בפרסום, אני מפרסם את לשון ההודעה הכללי, ולא את הפרסום עצמו כדי לא להסגיר ו/או לפגוע במפרסם:

"ביום הפתוח הראשון מצאו שוכרים מתאימים לדירה במחיר של  4,600 לחודש, לשביעות רצונם המלאה של בני הזוג.

עלות הכוללת של העיסקה הינה 1,370,000 ש"ח הדירה מייצרת תשואה מצרפית על ההון העצמי של 8% (IRR) בממוצע לשנה".

נעבור רק על הנתונים המספריים, הרי כמשקיעים, אנו אוהבים לתת למספרים לדבר.

משקיע בודק את השקעתו ע"י מדד שהינו תשואה כפי שכתבתי בעבר בכמה הזדמנויות.

לפי הנתונים מהפרסומת אנו מבינים כי:

השכירות החודשית הינה 4600 ש"ח לחודש (ראו בקו אדום)
עלות הנכס: 1,370,000 ש"ח (ראו בקו אדום)

על המימון לא סופקו כל פרטים בפרסומת, לא גובהו, לא הריביות ולא משך המשכנתא (ולא לחינם).

לכן כל שנותר לנו זה לחשב את התשואה הגולמית על הנכס שהיא למעשה:

חישוב ההכנסה השנתית מהשכירות שהיא : 55,200 ש"ח לשנה, לחלק בעלות הנכס כפול 100 (בכדי להגיע לאחוזים).

4.029%=100×1,370,000÷55,200

אבל רגע, יש לנו בעיה, הרי בפרסומת כתוב שהתשואה המצרפית שלהם היא 8% (ראו בכחול), כיצד זה מסתדר?

זה בדיוק מה שעיצבן אותי בפרסומת הזו, וזו לא פעם ראשונה שאני נתקל בפרסום שכזה מצד אותו גורם ומאחר וזה כבר הגדיש את השאה, החלטתי לכתוב.

המפרסם משתמש בתשואה שהינה למעשה שת"פ=שיעור תשואה פנימי או באנגלית IRR=Internal Rate of Return. זהו למעשה חישוב כלכלי, שבבסיסו נועד להטעות את המשקיע המתחיל, כי זו דרך להראות לו תשואות גבוהות.

אני אציין כאן ואומר ששיעור תשואה פנימי הוא צורת חישוב מקובלת בכלכלה, אבל משמעותו הוא למעשה לאמוד בעיקר עסקאות בהן רוכשים תאגדים חברות מסויימות ורוצים לדעת האם ההשקעה או הרכישה יעילים, בחישובי ריבית והיוונים מסויימים, חישוב זה אינו רלונטי למשקיע בבואו לרכוש דירת מגורים מסכנה לצורך שכ"ד.
אותו נתון שהמפרסם מציג, הוא למעשה סוג של הטעיה, אבל הטעיה חכמה כי אף אחד לא יוכל לבוא ולטעון כנגדו ששיעור התשואה הפנימי אינו 8% בעוד והתשואה תכלס על ההשזקעה היא רק 4.029% (בנתונים שהוצגו).

מלכודות נוספות בעולם הנדל"ן

פרסומים אחרים שאני רואה לאחרונה היא משהו בסגנון:

• 100 ימים ונהפוך אותך למשקיע מצליח
• בואו ללמוד את סודות הנדל"ן
• הסודות של X ו- Y שגרמו להם להצליח

ועוד של ססמאות שטויות.

• אז נכון השקעה בנדל"ן היא לא מדע טילים ולא פיצוח האטום במורכבותו, אבל בהמשך לכך, לא ניתן להפוך למשקיע תוך 100 ימים!!! נדרש קצת יותר מכך.

• בנדל"ן אין סודות, הכל ידוע והכל גלוי, צריך פשוט ללמוד זאת בצורה זהירה ויסודית.

• אין לאף אחד מונופול על הסודות גם לא ל- X ו- Y, ההצלחה טמונה בכל אחד שיתמיד וילמד.

לסיכום:

ענף השקעות בנדלן הינו ענף שיכול להיות מעניין מאוד ורווחי מאוד, עם זאת, אל תתפתו להבטחות, לסיפורי פנטזיות וכל מיני סיפורי הצלחה בין יום. השקיעו את זמנכם בלימוד את התחום בצורה נכונה. בחרו לכם מלווים או מנטורים שקולים, שאינם מוכרים לכם חלומות, אנשים המדברים עמכם בגובה העיניים ולא מנסים לעשות לכם שיחות מכירה ולא מנסים להרשים אתכם במשרדים ומצגות מפוארות.

שיהיה בהצלחה

מעוניינים במידע, טיפים, כתבות וסקירות נדל"ן?

עקבו אחרינו בפיסבוק בדף גורו נדלן

או

הרשמו לעדכוני האתר