תמחור סיכונים בהשקעות נדל"ן

לפני כשבועיים, העברתי הרצאה בנושא השקעות נדל"ן בחו"ל, ההרצאה היתה בת 3 שעות וכללה כמה חלקים:

• מגוון אפשרויות ההשקעה בחו"ל
• הכרת השחקנים העיקריים בהשקעות נדל"ן בחו"ל
• הבנת הסיכונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל
• מהם הגורמים בהם יש להתחשב בהשקעות נדל"ן בחו"ל
• באנצ' מארק להשקעות, מיסוי, וילונות הגנה ועוד…
• ת'כלס- כיצד עושים חקר שוק ובוחרים מדינה/עיר/שכונה/רחוב להשקעה.

שני השלישים הראשונים של ההרצאה עסקו בעיקר בתאור הסיכונים שיש בהשקעות נדל"ןבחו"ל, אשר את חלקם פרטתי ברשומה: השקעות נדל"ן בחו"ל כן? לא? למה לא? 

הרצאה של פחדים:

כמה ימים לאחר ההרצאה, שוחחתי עם אחד המשתתפים טלפונית, הוא שאל אותי מה היתה מטרת ההרצאה?

תשובתי היתה פשוטה: "ללמד אתכם לעשות השקעות נדל"ן בחו"ל"!

הוא הגיב: "הבנתי כי כל ההרצאה שלך עסקה ב- למה לא להשקיע בחו"ל"!

אותו משתתף, התרכז בהיבט השלילי של כל הגורמים שמניתי עבורם ומהווים סיכון בהשקעות נדל"ן בחו"ל, מבחינתי המטרה בזכרת כלל הגורמים/הסכנות הללו היתה לחשוף את המשקיעים למלכודות שהם עלולים להיפגש עמן בבואם להשקיע בנדל"ן בחו"ל.

אך זה היה רק הפתיח, לרשומה זו, אני דווקא רוצה לדבר על חוסר פחד.

שתי הסיבות בגינן אנשים לא מפחדים

הפוך על הפוך, הבלוג שלי מדבר רבות על פחדים של אנשים בכל הנוגע לכסף, עם זאת עם הזמן נחשפתי לרבים אשר לא מפחדים וזה עניין אותי, עשיתי מחקר אישי  משלי וניסיתי להבין, מדוע הם לא מפחדים, ומה הן הסיבות שגורמות להם לא לפחד, הצלחתי לפלח את מגוון הסיבות לשתים עיקריות:

מודעות- היא הסיבה הראשונה, שעוזרת לאנשים להתגבר על פחדים. בנושאים של השקעות וכסף, יש  קישור רב בין סיכון ורווח, אותו אנו מכירים בצורות של:

• ככל שהתשואה גבוהה יותר, הסיכון גדול יותר
• מי שלא מסתכן לא מרוויח (סרטי בורקס)

מודעות היא הסיבה שאנשים מוכנים לקחת סיכונים בכדי להרוויח!
רגע, אבל מודעות למה?

מצאתי שהמודעות הזו לא ממוקדת ברווח או בסיכון עצמו, אלא היא ממוקדת, בהבנה המביאה למזעור הסיכונים. בעולם הכספים וההשקעות יש סיכונים רבים, אך מעבר לנוכחות הסיכונים, חשוב להבין, את הסיכויים שלהם להתממש, חשוב להבין האם הסיכונים הללו הם ממשיים ואם כן, כיצד ניתן למזער אותם בכדי שיהיו פחות, המודעים יודעים להבין את מקור הסיכון ובכך פועלים בצורה אקטיבית למזער ולהקטין אותו. אי אפשר להעלים סיכון, אך ניתן להקטין אותו ולהפוך אותו לפחות משמעותי במערך השיקולים שלנו.

באופן מפתיע…

חוסר מודעות- היא הסיבה השניה, שגורמת לאנשים ל- "התגבר" על פחדים, המילה להתגבר בכוונה מופיעה במרכאות כפולות, מאחר ואין כאן באמת פעולה של התגברות, אלא יותר חוסר ידע ואי מודעות לקיום.

אנסה להסביר זאת בדוגמא- ננניח ואתם מצויים על גדת נהר ואתם חייבים להגיע לגדה השניה, הזרם לא חזק ואין חשש שתסחפו ותקפחו את חייכם, המים גם לא עמוקים, אלא רק גובה מותן, כך שאין חשש שתטבעו.

הצורה המהירה והטבעית ביותר להגיע לגדה השניה היא- לפשוט מכנסיים, להישאר עם בגד ים ולחצות בהליכה לעבר הגדה השניה, להתייבש ולהמשיך הלאה…

רגע, מה אתם משוגעים? הנהר הזה שורץ פיראנות רעבות או דגי גוליית אימתניים:

דג גוליית באפריקה

כשאתה לא מודע לסכנות, "היתרון" הוא שאתה לא יודע ממה לפחד, הבעיה בגישה זו היא שלחוסר מודעות יכול להיות מחיר כבד מאוד, יקר ולעיתים מאוד כואב.

לאחר המודעות לסיכונים- אני מניח שהפתרון יהיה לבנות רפסודה בכדי להגיע לגדה השניה, ואז יש לנו כאן תופעה מעניינת: הסיכון לא נעלם הוא שריר וקיים, אך הוא מוזער ע"י פתרון פשוט יחסית.

החוכמה בהשקעות הוא להיות מודע לכמה שיותר סיכונים, גם לפחד מהם זה בסדר, אך ברגע שאתם מודעים אליהם, מבינים אותם, הדרך שלכם למזער אותם הופכת את העיסקה לכדאית.

אי אפשר להעלים סיכונים אך אפשר למזער אותם

רוב האנשים מקבלים החלטות השקעה על בסיס: חוסר מודעות וחסרים רבים בידע ומידע, ומסתמכים בעיקר על השוואה לדברים מוכרים וידועים להם.

כאשר מדובר בהשקעות בחו"ל- כמעט כל משקיע שלא יודע לתמחר סיכונים מבצע השוואה ביחס למדינת ישראל. הם יודעים לומר שהתשואה הממוצעת בישראל עומדת על סביבות ה- 3%, לכן כשמספרים/משווקים להם שעושים 6% בהשקעות בגרמניה, הונגריה וכיו"ב זו נשמעת להם הצעה מאוד אטרקטיבית, הרי הם ישר רואים בעיני רוחם את התוצאה שהיא למעשה פי- 2 מהתשואה שהם מקבלים בארץ וישר מדמיינים עצמם בשורה אחת עם משקיעים כמו וורן באפט שמכים את השוק, הבעיה היא שאת המכה הם חוטפים בצורה של סטירה מצלצלת לפנים כאשר המציאות טופחת על פניהם.

לא, אני לא נגד השקעה בחו"ל– אני משקיע בחו"ל!!!

אני נגד דבר אחד מהותי ובסיסי והוא- חוסר היכולת של המשקיעים לדעת לתמחר נכון את הסיכונים אליהם הם נחשפים בחו"ל בעת ביצוע ההשקעה. כאשר אתם לא מודעים לסיכונים, אתם לא יודעים לתמחר אותם בצורה הנכונה מה שגורם לכם לנטילת סיכונים מיותרת.

הרי המשוואה מאוד פשוטה, כאשר אתם לוקחים סיכון, דאגו שלפחות יהיה לכם תגמול הולם.

הפוסט הזה לא יעסוק בפירוט של כלל הסיכונים, אשר רבים  מהם הוזכרו בפוסט: השקעות נדל"ן בחו"ל, ממליץ לכם לחזור לרשימה הזו בכדי שתדעו להיות מודעים לאותם הסיכונים ולתמחר אותם בהתאם.

אנא מכם, השקיעו בחו"ל, אך השקיעו בחוכמה, אל תתפתו אחר משרדים מפוארים, מצגות מרשימות וסיפורי תשואה ורווחים מדהימים, בררו את הסיכונים ונסו להבין האם מישהו דאג למזער אותם עבורכם באמת, ולא רק בסיפורים.

בתהליך הכשרת המשקיעים שלי, לכל אורך הדרך אני נותן דגש על זיהוי סיכונים, תמחורם ומזעורם, אני משקיע בחו"ל בדיוק כפי שאני משקיע בארץ, רק שאני דואג לתמחר את ההשקעות שלי שם בצורה שונה, אני אחפש את הפיראנות ודגי הגוליית השוחים במים ואחפש איך לבנות רפסודה, כדי למזער את הסיכון עבורי.