בנדל"ן, לא לעשות כלום, זה לעיתים לעשות הרבה

לפני כמה שבועות היה לי העונג להיפגש עם משקיע בנדל"ן מניב, כהרגלי אני אוהב להיפגש עם משקיעים ותיקים ומיומנים ממני מאחר וגם אני נהנה ללמוד מהמנוסים והידענים ממני. לאותו משקיע יש בבעלותו מספר בנייני מגורים בכמה וכמה מקומות בארץ, לכאן היה חשוב לי להיפגש ולשאול, כי תיד יש לניסיון תובנות מעניינות, והכי חשוב ללמוד מניסיונם של אחרים, הטובים והמנסים.

אחת התובנות המעניינות שקיבלתי היא:

בנדל"ן, לעיתים לא לעשות כלום, זה לעשות הרבה.

אז יופי, יש לנו תובנה מעניינת, אבל מה עושים עמה הלכה למעשה בשטח?

תובנות ראוי שיוסברו ע"י סיפורים (שמות הדמויות שמורות במערכת נדלניסט בדרכים).  אי שם בשנות ה- 60 וה- 70 היה משקיע רגיל בנדל"ן, כמוני כמוכם. אותו משקיע היה נוהג לאתר הזדמנויות ולרכוש דירות ונכסי נדל"ן שהתאימו להונו העצמי ולמינופים אותם יכל לקחת. מאחר ואז, אותו משקיע טרם הפך להיות אדם אמיד/עשיר הוא הגיע לנקודת עצירה מסויימת בה יותר לא היו לו הון עצמי למטרת רכישה של נכסים.

על כן הוא ביצע כמה דברים פשוטים:

1. חסך את תזרים המזומנים מהנכסים שהיו לו.
2.  נכסים שהיו עבורו בעיתים או לחילופין נכסים שהיתה הזדמנות מבחינת מחיר במכירתם הוא מכר.
3.  הוא המתין.

האמת, שאז הוא לא ידע שהפעולות הללו יובילו אותו למקום טוב יותר, אלא פשוט הוא לא יכל לרכוש יותר נכסים ומאידך הוא גם אמר לעצמו: "טוב רכשתי כך וכך נכסים, זה מספיק לי ומכניס לי כסף, אין לי מה לחפש יותר.

השנים חלפו ואז אי שם בשנות ה- 80  חלה תפנית במחירי הנדל"ן בעיר ניו יורק, היתה פשיעה, בנוסף לשתי ירידות חדשות בבורסה אי שם ב 1987 ו- 1989 הוצעו לשוק נכסים רבים במחירי תחתית, אנשים וחברות רק רצוט למכור את הנכסים שהחזיקו.

והנה כך מבלי לתכנן ובעקבות המתנה לא מתוכננת מצא את עצמו אותו המשקיע עם הרבה מזומנים וכסף נזיל בכיסים, יחד עם היצע נרחב של נכסים במחירים אטרקטיבים בתפוח הגדול. לדבריו הוא לא תכנ לרכוש, אולם מאידך הוא אמר זה היה פשע לא לרכוש, פשוט היהת עיתוי טוב, אז ביצעתי רכישות.

מה אנו למדים, שלעיתים העשיה שלנו חשובה, אולם, תקופת המתנה בתקופות שאינן טובות לביצוע עסקאות, יכולות לשחק לטובתנו ולעשות בעבורנו הרבה מאוד.

סיפור שני:

אי שם בשנים 2008-2009 לאחר המפולת של השוק האמריקאי, היו משקיעים (לאו דווקא ממוקצעים ומשוכללים) שרכשו דירות בפריפריה, עקב מחירן הנמוך. בזמנו בבאר שבע ובחיפה, ניתן היה לרכוש דירות ב 90% משכנתא ובעלויות של 200K ש"ח לדירה, משמע עם הון עצמי של 25,000 ש"ח אנשים יכלו לרכוש לעצמם דירות להשכרה.

מאחר ואותם אנשים הם לא ממוקצעים ולא חיפשו לבצע פליפים, הם פשוט נתנו לדירות לעבוד והשכירו אותן. לחלקם גם נגמר ההון העצמי כך שהם מצאו את עצמם מחוץ לשוק בחוסר עשיה.

לשוק יש התנהלות משלו, היום כ- 6 שנים מאז 2009 אותם נכסים כבר שווים בממוצע כ 500-700 א' ש"ח, תלוי מהו הנכס שנרכש ומיקומו. משמע חוסר העשיה, של המשקיעים הביא להם לתוצאות נאות.

אז נכון, שמשני הסיפורים אנו רואים כי לא היתה כאן יד מכוונת ומחושבת לאי עשיה, אבל מוסר ההשכל הוא שבנדל"ן יש תקופות שנראות כחוסר מעש, אבל הן מובילות לשגשוג כלכלי מבלי שבאמת התכוונו לכך.

יש לעיתים תקופות שטוב להמתין ולחכות.

ולשאלת השאלות: האם אנו מצויים בתקופה בה עלינו להיכנס לחוסר מעש ולהמתין?

אני חושב שזו שאלה קשה והתשובה תלויה בהשקפת עולמו של המשקיע. אני רואה עצמי כאיש עשיה, תמיד יש עסקאות טובות ומשתלמות בשטח, לכן לא יהיה זה נכון לשבת בבית בחיבוק ידיים. אבי תמיד היה אומר לי: "מי שלא מחפש….לא מוצא". לכן ההרגל שלי הוא להיות בחיפוש מתמיד.

מאידך, חשוב להיות סבלנים ולהבין, שמה שנראה לנו כחוסר עשיה, לעיתים הוא עשיה ברוכה מאוד, רק שאנו רואים זאת בדיעבד.

חומר למחשבה….