בעשור האחרון גם עז וכבשה היו מרוויחות
אלו הן מילותיו של הטוקבקיסט ראובן החשמונאי, אחד הטוקבקיסטים שראו לנכון להגיב לפודקאסט של גלובס (טוקבק 16), שהוקלט עמי עם המראיין גיא ליברמן עורך הנדל"ן של גלובס. לאלו מכן הרוצים להאזין לפודקאסט, אני ממליץ להכנס לקישור 'כסף בקיר- פודקרסט הנדל"ן של גלובס', התגובה הנ"ל לא הפתיע אותי, אתם בטח מנחשים כמי שפעיל כ- 12 שנים כמשקיע נדל"ן וככותב הבלוג ב- 7 השנים האחרונות, תגובה מסוג זה אינה חדשה לי.
הדבר המעניין הוא, שהמכנה המשותף לכל המגיבים בסגנון זה הוא, שאין להם נכסים, לכן יש לי רק שאלה אחת פשוטה, אם גם עז וכבשה היו מרוויחות, היכן הם היו בעשור האחרון?
טוב, יש להם הרבה תרוצים והסברים, אבל אין להם נכסים….
המענה לטוקבקים
מכרים אמרו לי, עזוב אותך מטוקבקים לא לוקחים אותם ברצינות, אך אני באמת ובתמים מאמין, שחלק גדול מהטוקבקים נכתב אולי מחוסר הבנה של ראיית וחשיבת המשקיע, אנשים רבים לא מבינים למה משקיעים פועלים בדרכים שנראות להם לא הגיוניות ומסוכנות, יש כמה סיבות לאנרגיה שאני משקיע במענה לטוקבקטים:
- כי אמי חינכה אותי להיות מנומס, כשמישהו שואל/מתלונן, תן אוזן קשבת ומענה.
- הבלוג הוקם כדי לשתף בידע שלי, זו הזדמנות מצויינת לשתף בידע, במענה.
- אולי זה יגרום למי מהקוראים להבין ולראות את הבדלי החשיבה.
אני עונה לטוקבקים, לפי הסדר שלהם עם צילומי הטוקבק לנוחיותכם, תהנו….
מה עם כל העלויות מסביב, דוקטור מפגר…..
טולי- התחיל עם שאלות שהן נכונות ולגיטמיות, אמנם סיים בטון צורם, אבל אענה לו:
תיווך- לא תמיד יש דמי תיווך, אבך כאשר המתווך מביא עסקה מעולה, יש לשלם לו ביד רחבה.
ריבית משכנתא- מה הבעיה איתה? הרי הריבית היא חלק מההחזר החודשי, המורכב מקרן + ריבית, מי שיודע לרכוש נכסים עם שכירות גבוהה מהחזר המשכנתא, לא מודאג מהריבית, ולמעשה מייצר לעצמו תזרים מזומנים, זו המהות של יצירת תזרים מזומנים והכנסה פאסיבית.
שיפוצים- אם צריך משפצים, לא כל נכס מחוייב בשיפוץ, אך במידה וחייב בשיפוץ ברור שמתחשבים בזה, ככלל אנו נעדיף נכסים במצב רעוע כדי שניתן יהיה לשפץ אותם, זה אלמנט ההשבחה שטומן בחובו רווחים גדולים יותר בצורה של השבחת הנכס.
מס רכישה- משלמים, כשיש למי שיש, מה הבעיה עם זה? בסוף אנו מחשבים את העלויות הכוללות של העיסקה ואם היא עדין טובה ומשתלמת אז אנו רוכשים אותה.
ריצות- רצים בהתחלה כדי לא לרוץ בהמשך…. מי שיאסוף וישקיע בנכסים, אכן צריך לזוז ולחפש אותם. מי שיעשה זאת בצורה טובה ויעילה יכול לצבור מספיק נכסים תוך 15 שנים שיאפשרו לו לצאת לפנסיה ללא החובה והצורך לעבוד, לעומת השכיר, שפשוט נאלץ לעבוד עד גיל 70 כשחרב הפיטורין על צווארו, פרטתי זאת ברשומה על פחדים.
"דוקטור מפגר, לא מאמין שיש אנשים כאלו מטומטמים" זה הציטוט שהכי אהבתי בתגובתו של טולי, על זה נותר לי רק לכתוב.
אני מטומטם… מטומטם….אבל עם נכסים ובפנסיה….
העסקן- כל תקופה מציבה בפנינו אתגרים חדשים, אנו כמשקיעים חייבים תמיד לחפש את הפתרונות המימוניים ואפשרויות המימון העומדות לרשותנו. הכי קל לשבת ולא לעשות כלום ולכתוב בשנות ה- 70 המחירים היו 20,000 לירות לדירה…. אבל מה זה רלוונטי, המחיר והאפשרויות של שנות ה- 70 אינם רלוונטים כמו מה שהיה לפני עשור לא רלוונטי היום, ההווה הוא הרלוונטי, ומה אתם ואנו כאנשים בוחרים לעשות עם ההווה והאתגרים והאפשרויות ההשקעתיות שהוא מזמן לנו. המציאות מראה שאנו עדין רוכשים נכסים שמראים אטרקטיביות והזדמנות לעיסקה טובה.
לגבי טוקבקיסט 3, אני מבטיח לענות בהמשך…..
מה שעבד לפני 12 שנים, כבר לא עובד בתשואות בדיחה היום
לצערי, טוקסקיסט 7, לא באמת הקשיב לפודקאסט באדיקות, הרי אני לא מדבר על התשואות של העבר, אלא אני מדבר על התשואות היום ואף מסביר זאת, שגם מי שרוכש היום דירה אשר מצליחה להביא תשואה של 5% שנתי אחרי כל ההוצאות (עסקאות שאנו עושים ביום יום), במצטבר אנו מגיעים לתשואות שנתיות מצטברות של 9%, תלוי בשנות ההחזקה של הנכס, אפילו טרחתי להסביר זאת ברשומה ייעודית, השקעה חכמה ונבונה בנדל"ן.
אבל גם אם אנו מדברים על מגמה של ירידת מחירים, המשקיעים בניגוד לכל השאר פשוט ימשיכו לאסוף נכסים, האינטרס שלנו הוא לרכוש נכסים במחירים אטרקטיבים, ומה מביא מחירים אטרקטיביים לאיסוף, אם לא מגמת ירידת מחיר?!
ירידת המחיר אינה רלוונטית כשאתה נהנה משכירות על הנכס.
סתם פלוץ, ד"ר לחרטוטים
אהבתי את יובל דיין, מטוקבק 11, שגם טענה שהיא מכירה אותי, אז אם היא מכירה אותי היא בטוח יודעת שאני חרטטן ברמה בינלאומית, ואני לא צוחק, הנה תראו, יש כאן כמה חירטוטים שלי בעיתונות המדעית הבינלאומית, צילום מסך מ- NCBI.
טוב, אז יובל דיין צדקה בקטע שאני חרטטן בילנאומי ולראיה פרסום בעיתונות בחו"ל, אולי היא באמת מכירה אותי. אבל אילו היא אכן מכירה אותי אז היא בטח זוכרת איך בהפסקות צהריים כשהיינו אוכלים במחלקה בין ניסוי מדעי אחת למשנהו, אז כשעשיתי את הדוקטוראט שלי, הייתי מסביר לאנשים שכדאי להם להשקיע בעתידם ולרכוש נכסים להשקעה, גם אז בטח היה מי שאמר שאני חרטטן וסתם פלוץ….
לא משכנע בכלל, מהיכן הוא מביא הון עצמי
אחד מהגורמים החשובים והאלמנטים שעוזרים למשקיע, זה המינוף, משקיע טוב תמיד יחפש את האפשרויות להביא כסף מבחוץ ולהשתמש כמה שפחות בכספו שלו, שם המשחק הוא כסף. המטרה להביא פחות כסף מהבית וכמה שיותר כסף מבחוץ, כל זאת חייב להעשות בתכנון נכון וזהיר, שכן מינוף יתר יכול לפגוע במשקיע אם אינו זהיר, גם על כך כתבתי בעבר, כשהמשכנתא מנצחת ובגדול (יש גם אקסלים, תהנו). וכמובן שכתבתי גם על רעיון המינוף בעמוד הזה: המנוף של ארכימדס.
אני חושב שהמונח פרמידה אינו מתאים כאן, לכן לא אתייחס.
כל הניסיון שלו הוא בשוק עולה
זו דווקא עובדה ולא בדיוק ביקורת, אז נכון שאי שם לפני 12 שנים, השוק אכן היה בתחתית לאחר ירידות של סוף שנות ה- 90, אבל אז, האם מישהו ידע שהמחירים יעלו? הרי אילו הייתי יודע שיעלו המחירים, הייתי רוכש הרבה יותר נכסים. זו הנקודה שהרוב מפספסים, כי הרוב חושבים בהיבט של סיבובים/פליפים/רווחים מהירים בנדל"ן, התוכנית שלי (שבדיעבד התבררה כנכונה מאוד ורווחית מאוד) היתה פשוט לאסוף נכסים ולהשכיר אותם, אני חיפשתי עסקאות טובות לשכירות, משמע החזקה של נכסים לטווח הרחוק, תוך הנאה מתזרים המזומנים.
בצורת אסטרטגיה שכזו, המשקיע נשאר יחסית אדיש לשינוי במחירי הנכסים מהסיבה הפשוטה, שמימושם אינו האסטרטגי העקרית שלו אם בכלל…
כיום, מי שקנה לפני 10 שנים מצוי במצב ש 50% מהמשכנתא שלו משולמת, וערך נכסיו עלה, מה שנותן לו אפשרות לבצע מינוף ומימון נוסף של הנכסים הקיימים לטובת רכישה של נכסים חדשים (זה מענה גם לטוקבק 14 שתהה מהיכן אנו מביאים כסף למימון עסקאות. עצה, לאלו מכם שחושבים לבצע מימון מחדש, עשו זאת בזהירות ובצורה חכמה.
כפי שעניתי לטוקבקיסט הקודם, בשוק יורד, המשקיעים פשוט יאספו עוד נכסים, כי כרגע הם יושבים על הר של מזומנים שמוכן ליום בו הוא יושקע בנכסים נוספים.
גאות ושפל
אין לי יותר מדי מה לומר על הטוקבק הזה, חוץ מאשר לתקן אותו ולתת קרדיט למקור.
זה מעשה עיוות של המשפט שתבע וורן באפט האוראקל מאומהא:
"כשהגאות נעלמת, ניתן לראות מי שחה ערום"
וורן באפט אמר את המשפט הנ"ל, בהתייחס לאנשים שנהנו רק משוק גואה מבלי להתייחס למצבים, בהם השוק יכול להיות גם יורד, וורן באפט כמשקיע ערך, תמיד מחפש את הערך בהשקעה ולא רק את המחיר שלה.
כתבתי על כך, בכמה הזדמנויות, גם בהקשר של הביטקוין, ביטקוין זה לא אפיק השקעה.
היה לך מזל ב- 10 השנים האחרונות
האמת כן, היה לי מזל, היה לי מזל גדול.
אבל לפי מה שלמדתי המזל לא מגיע לבד, אלא המזל מגיע כפרס, הוא מגיע על עשיה טובה, על מאמצים קשים, על תעוזה. אלת המזל היא יצור שחי בסימביוזה עם עבודה קשה ויוזמה, אף פעם לא לבד, המזל לבד לא קיים.
וכן, גם בשביל לזכות בלוטו לא מספיק מזל לבדו, כי מה שווה המזל אם לא רכשת טופס הגרלה, כל תוצאה של מזל ראשיתה בפעולה, נחשו מה?! גם על זה כתבתי: על כרטיסי לוטו והשקעות.
ייתכן שהיה משתלם להשקיע גם במניות בעשור האחרון, על כן אני שואל, למה אותו טוקבקיסט חושב שלא הושקעו כספים במניות. אני כמשקיע אוהב לחשוב ולפעול בצורה של גם וגם…. ולא בצורה של או….או…. מה רע להשקיע גם בנדל"ן וגם במניות?
ההצלחה עלתה לו לראש
סוף סוף…. מישהו שמפרגן, תודה רבה לך B מטוקבק 25.
בכנות אני לא חושב שאני אדם מצליח, אני פשוט מישהו שראה משהו, הבין משהו, למד ונעזר באנשים מיומנים ממני ופשוט העזתי לבצע. נכון ההשקעות שלי הצליחו ושגשגו, אך באותה מידה אני יכול גם להיכשל, לא תמיד הכל הולך חלק, אבל להיות משקיע זה אופי, זה גם עניין של ניתוח, אופטימיות וניהול סיכונים. בתקופה הקצרה שאני משקיע (12 שנים כאמור) ראיתי גם אנשים שמפסידים ונופלים אחרי שהצליחו והצליחו בגדול (אני מדבר על אנשים ישרים לא על נוכלים), זה בהחלט קורה, אך אין לי שום צל של ספק שאנשים כאלו גם יחזרו ויעמדו על הרגליים כי זה עניין של אופי ועשיה, זה כל הענין בלהיות משקיע ויזם, אנו לא יודעים מנוח.
אולי אני כותב בגישה מתנשאת, אבל סך הכל צריך להבין אותי, אני לא מתנשא בכוונה, אך אחרי 12 שנים שאתה סופג רק עלבונות, ומסיתים נגד פועלך, אחרי 12 שנים שאתה שומע רק דברים שליליים על השקעות, עד כמה זה מסוכן וזה גניבה מאחרים. ואז כשבא שר אוצר כמו כחלון וקורא לך אינטרסנט, אתה צריך להבין שלמרות כל אלו כשאתה דבק בשלך ואתה מצליח, אתה רוצה להתגאות בזה, זו לא התנשאות, אלא זה סיפוק עצמי להצליח היכן שהרוב סביבך חשבו וקיוו שתכשל, גם על כך כתבתי לפני 7 שנים, פסימיסטים קישטא.
אה..וכמעט שכחתי, תודה שהזכרת לי טוקבק 25, מי שמעונין אני מעביר ומשתף את הידע שלי בתהליך הכשרת המשקיעים שבניתי במיוחד עבורכם, השאירו פרטים ונחזור אליכם.
עוד אחד שמוכר קורסים
אני רוצה לדייק, אני לא מוכר קורסים, אלא אני חולק את הידע שלי בתהליך של הכשרת משקיעים שאני הרכבתי ובניתי לאחר מחשבה ארוכה ומעמיקה, על סמך ניסיוני ועל סמך המתודה והאסטרטגיה שעבדה ועובדת לי, וזה כמובן נעשה בתשלום, מי שמקבל ידע שיעזור לו להרוויח כסף, מן הראוי שישלם עליו, כי מה שמקבלים בחינם, שווה חינם.
לגבי טוקבקיסט 27, אני חושב שאני ואשתי דווקא לא יודעים שבישראל לא קונים דירה, מאחר ואנו עדין ממשיכים לחפש ולרכוש עסקאות נדל"ן שאנו חושבים שהן רווחיות ושיש לנו פוטנציאל רווח טוב עליהן.
לגבי טוקבקיסט 26, תודה רבה על משב הרוח המרענן, הצלחת להצחיק אותי….
לך תלמד עברית
ת'כלס, אני מודה, יש לי בעיה בקטע של זכר ונקבה והטיות, אבל היי את מי זה מעניין.
ישבתי וחשבתי לעצמי בבית, והגעתי למסקנה, שאחרי שאני דובר 4 שפות (כשאחת מהן היא סינית קריאה/כתיבה/דיבור), אני מעדיף להשאיר את העיברית התיקנית לטוקבקיסט 29 וחבריו ואת הנדל"ן לשמור לי ולחברי.
עדיף לדבר עברית קלוקלת עם שלושה דירות (טעות מכוונת), מאשר לדבר עברית תקנית עם אפס דירות.
לזכות מיכה יאמר שהוא הגיב במדויק, בעוד וטוקבקיסט 29 הקשיב למילים, הוא פספס את התוכן ואת הערך שבפודקאסט. רבותי התמקדו בעיקר ולא בתפל, זה כלל לא רק להשקעות, אלא בעיקר לחיים.
זה ממש לא פשוט
שלמה- זה אכן לא פשוט, לא אמרתי שזה פשוט, אמרתי שהמתמטיקה מאחורי העניין פשוטה, אבל מאידך, זה גם לא מדע טילים (גם את זה אמרתי בראיון).
ההסתכלות של שלמה היא שלילית בעיקרה, בעוד ושלמה רואה את הדברים השליליים: תקלות, מיסוי. מנגד, המשקיעים מעדיפים לראות את האפ-סייד ולשאול כיצד הם יכולים לייעל ולהגדיל את התשואה.
תמוהה בעיני ששלמה שמצהיר שעשה דבר או שניים בחייו לגבי השקעות כפי שהוא כותב, רואה לנכון להפסיק ולא ללמוד איך אפשר לעשות דברים אחרת גם מעבר ל- 90% מינוף, כי גם ב- 50% מינוף עושים דברים יפים עם מס רכישה של 8%.
טוקבקיסט 33- חושב שכולם מעלימים מס, וטעות בידו.
אני כמשקיע חושב שיש לשלם מס על רווחים, ויש מס כזה, יש מס על שכירות.
הוא גם שוכח שההשקעות נעשות עם כספים שכבר שולמו עליהם מיסים פעם אחת, תוך לקיחת סיכונים, תוך תשלום מס רכישה (לפני שנעשה בכלל רווח), תשלום מס על שכירות, ותשלום על רווחים בגובה 25% מהרווחים, גם על כך כתבתי כבר, בעקבות חוסר ההבנה והפייק ניוז שכחלון דאג להפיץ, כאשר בחר להסיט כנגד המשקיעים: האם המיסוי בנדל"ן נמוך?
מטיף למינוף ולא חסכון
אני שמח לסיים עם אחד הטוקבקים הבודדים שראו לנכון לתמוך ולפרגן.
אני כמו שכתוב בפוסט מזמן הבנתי שהמדינה ולמעשה אף אחד לא יעשה לביתי כפי שאני אעשה לביתי, לכן החלטתי לקחת סיכונים וללכת על כל הקופה, כדי לייצר רווחיות:
- החלטתי להעיז היכן שרבים פוחדים.
- החלטתי להיות אופטימי היכן שרבים פסימים.
- החלטתי לשאול שאלות ולא להצהיר הצהרות.
- החלטתי לא לפחד מהכשלון המקרב אותי להצלחה.
- החלטתי למזער סיכונים ולא לפחד מסיכונים.
- החלטתי לעשות לעצמי, לא רוצה שיעשו בשבילי.
- החלטתי לפרגן לאחרים, כי הצלחה מגיע עם פרגון.
- החלטתי לא לעשות מה שכולם עושים, כי לא רציתי להגיע לאן שכולם מגיעים.
- החלטתי עוד הרבה דברים…. אבל הבנתם את כוונתי.
וכן לחסוך זה לא בריא, המינוף הוא הזדמנות לקפיצת מדרגה עבורכם, ממליץ לכם לקרוא על בית ספר למזומנים, בתקווה שיסייע לכם ויעזור לכם.
כי ביננו, מי לא רוצה עוד כסף, עוד הכנסה פנויה? אז לא כדאי ללמוד זאת מי שעושה זאת?
מעניין אתכם? אתם מוזמנים להשאיר פרטים ואשמח ליצור עמכם קשר בצורה אישית, ולחלוק עמכם את ניסיוני בתהליך הכשרת המשקיעים שלי. זה לא מדע טילים 🙂
