אילו הייתם צריכים לבחור מי מהשחקנים ינצח במשחק שחמט, במי הייתם בוחרים:
בשחקן שחושב כל פעם רק מהלך אחד קדימה, או בשחקן שחושב שמונה מהלכים קדימה?
אני מניח כי אתם הייתם מהמרים על השחקן השני זה שטורח לחשוב קדימה.
מחקרים על שחקני שחמט מראים כי, השחקנים הטובים ברמות הגבוהות יכולים לחשוב ולנתח מהלכים ברמה של 8 מהלכים קדימה, רק בכדי להבין מה זה אומר: הם חושבים על מגוון האפשרויות של תזוזת הכלים שלהם, כאשר לאחר כל מהלך, יש גם ליריב מרחב אפשרויות להגיב בצורה שונה לכל מהלך, כעת נסו לעשות זאת 8 מהלכים קדימה- זה כבר הופך למאוד מורכב.
לחשוב על השקעות כמשחק שחמט-
גם בהשקעות, מי שרוצה להצליח צריך לחשוב קדימה.
הטעות הנפוצה של משקיעים רבים היא שלרוב אין הלימה בין הצורה בה הם מנתחים ומתכננים את החזקת הנכס שלהם, להחזקה שלו בפועל. רוצה לומר, כאשר מביאים את מכלול השיקולים לבחינת עיסקה, חשוב להגדיר מה התוכניות לגבי הנכס. אנשים רבים רוכשים נכס בידיעה שהם יחזיקו בו 10 שנים, או לתקופה ארוכה בלתי מוגדרת, אך בזמן הניתוח הם לא מנסים הבין מה התהליכים האזוריים ובסביבת הנכס שיחולו אם יחולו בטווחי זמן אלו.
לדוגמא-
משקיע שראה לנכון להתייעץ עמי לגבי רכישת נכס אשר המחיר שלו גילם פרמייה גבוהה מאוד מכיוון שהנכס צופה על הים התיכון, המשקיע התפתה לרכוש את הנכס במחיר המוצע, מכיוון שלטענתו הים זה מוצר פרימיום, הוא אף תאר זאת בלשונו:
"הרבה דברים יכולים לזוז ולהשתנות במדינה, אך את הים אף אחד לא ייקח"
נכון, אבל….
בעוד ואכן אין סיבה שהים יזוז, עדין היה צריך להבין האם מתוכננים שינויים כאלו ואחרים בסביבת הנכס, שישפיעו על היתרון שכרגע יש לנכס ושבגינו דורשים את המחיר הגבוה, או במילים אחרות, האם הערך המוסך של הנכס ישמר לאורך הזמן.
מכיוון שהנכס לא היה בקו ראשון לים, אלא בקו הבניינים הרביעי וממוקם בקומה ממנה רואים את הים, הרי שהים נראה מהחלל הציבורי בדירה, וזה אכן נוף עוצר נשימה. בבחינת האזור, המסמכים והתוכניות המעותדות לאזור, מתברר כי תהליכי התחדשות עירונית מקיפים מתוכננים לשורת הבניינים המצויים בקו הראשון לים וכי יש עוד רצועת חוף, אשר מתוכנן לקום בה מלון.
כל התוכניות הללו, עתידות להתרחש ולהתחיל בטווחי הזמן של 5 שנים מיום בחינת העיסקה.
מכאן שאילו אותו משקיע לא היה טורח להתייעץ עמי, היה נוצר מצב כי הוא מתכנן להחזיק נכס ל- 10 שנים לפחות ומוכן לשלם 'היום' על היתרון של "נכס הצופה לים" , הרי שיתרון זה היה מתרוקן מתוכן וכספו היה נזרק לחינם. מכיוון שהן המלון האמור לקום על רצועת החוף, והן 3 שורות הבניינים הישנים המצויים בין הנכס לים, אמורים לעבור התחדשות עירונית בצורה של פינוי בינוי ובניית מגדלים, היה מוצא את עצמו בעל הנכס בעוד מספר שנים עם דירה, שאיבדה את כל היתרון שלה, עקב שינוי הנוף שהיו חלים באזור.
תחשבו שכשאתם רוכשים נכס/השקעה אתם למעשה רוכשים אותה בעוד 10 שנים-
כאסטרטגיה והתנהלות בעולם ההשקעות, אמצו לעצמכם חשיבה שאתם משלמים היום על משהו שתקבלו בעוד 10 שנים. נכון שבמציאות אתם לא מקבלים את הנכס בעוד 10 שנים, אל חשיבה שכזו תעזור לכם להבין מה אתם קונים היום והאם זה מה שתקבלו בעוד 10 שנים.
ניתוח השקעה בצורה שכזו יחסוך מכם את מצב 'החלום ושיברו' שמשקיעים רבים חווים בגלל שלא היתה הלימה בין מכלול השיקולים לרכישת ההשקעה בזמן 0 ובין זמן החזקת ההשקעה בפועל.
האם באמת ניתן לדעת מה יהיה בעוד 10 שנים?
אף אחד לא יכול להתחייב לגבי מה יהיה בעתיד, אך זה בדיוק מה שמבדיל בין משקיעים טובים לבין משקיעים רגילים. משקיע טוב מבין שהוא צריך לבצע הערכות צופות פני עתיד, הוא מבין שהערכות צריכות להיות הערכות ריאליות ולעיתים גם הערכות חסר ריאליות. נטיה של משקיעים רבים היא ללהיות אופטימים יתר על המידה.
אך בעוד ואופטימיות היא אכן תכונה חיונית למשקיע, שהרי זה המנוע שלו להשקעה, חשוב שמשקיע ידע לבצע ניתוח על בסיס נתונים ומידע הזמינים לרשותו. רוב המשקיעים פשוט אינם מודעים לכמויות המידע הזמינות והרלוונטיות אשר יכולות לשפוך אור, על ההשקעה היום ונכון גם לעוד 10-15 שנים ואף רחוק מכך.
איך מעריכים את העתיד?
הערכת העתיד הינה כלי חשוב ומרכזי בתהליך הכשרת המשקיעים שלי, הרי בעוד והתהליך מכיל את הכלים הרלוונטים והפרקטיקה הדרושה לאיתור וסגירת עסקאות, אך היא מכילה בתוכה גם פרקטיקה של איסוף נתונים וביצוע הערכות מצב עתידיות- כל אלו הם שיהפכו אתכם למשקיעים הרבה מעל הממוצע.
לפרטיפ נוספים השאירו פרטים ואשמח לחזור אליכם: תהליך הכשרת המשקיעים להשקעה בנדל"ן מניב למגורים.
