אחד מהכלים החשובים העומדים לרשותו של המשקיע היא המשכנתא, שימוש במשכנתא לצורך מימון עיסקה קרוי גם מינוף. המשכנתא הינה כלי מועדף ע"י המשקיעים מכיוון שהיא מאפשרת לרכוש נכסים במחיר הגבוה בהרבה מסכום הכסף הזמין העומד לרשות המשקיע. או במילים אחרות היא מגדילה את כח הקניה של המשקיע, למעשה ניתן לומר שהמשכנתא מאפשרת לרכוש הרבה יותר בהרבה פחות.
אם אשאל אתכם:
"איזו מכונית תעדיפו, פרארי או ג'יפ רנגלר"?
אני יודע שזה מגרה לענות מהר, אך היו סבלניים. השאלה שאתם צריכים לשאול בטרם תענו היא:
"לאיזו מטרה"?
אם המטרה היא מהירות, אזי הבחירה הטבעית היא פרארי, מצד שני אם המטרה היא נסיעת שטח ועבירות מכשולים הבחירה תהיה ג'יפ רנגלר.
כך גם במשכנתא, המשכנתא בה תבחרו תהיה תלויה במטרה שלכם, ובדיוק כפי שלא עושה שכל לקחת פרארי להתחרות במסלול שטח מול ג'יפ רנגלר, כך לא הגיוני לקחת משכנתא שאינה מתאימה למטרת עיסקה שלכם.
הגורמים המשפיעים על המשכנתא:
הגורמים הבסיסיים המשפיעים על המשכנתא וההחזר הם:
- סכום המשכנתא
- ריביות המשכנתא
- תקופת המשכנתא
כל אחד מגורמים אלו מושפע מעוד תתי גורמים שונים כגון: סכום העיסקה, מגבלות מינוף והוראות שעה, תזרים/החזר רצוי, תמהיל, ריביות "מקובלות" לזמן המשכנתא, מטרת המשכנתא פליפ/מניב, זמינות הון עתידי ועוד….
בכדי לעשות עבורכם את החיים קלים ולהכניס אתכם לראש שלי, אנסה לפשט ככל האפשר, אין כאן נכון או לא נכון, אלא יותר עניין של העדפה אישית, אופי, אסטרטגיה, מטרות ועוד.
לצורך הנוחות אני נוהג לחלק את המשכנתאות לשני סוגים-
- משכנתא למגורים.
- משכנתא להשקעה.
הסיווג הזה חשוב לי מהסיבה שלכל סוג יש שיקולים שונים בלקיחת המשכנתא, לדוגמא:
במשכנתא למגורים- לרוב אנשים יבחרו במשכנתא שעלותה הכלכלית, נמוכה יותר, בעיקר משום שזה כסף שבעל המשכנתא מוציא מכיסו. לכן משכנתא כזו תתבטא בקיצור התקופה, והעלאת ההחזר החודשי בכדי שסך העלות תהיה נמוכה יותר.
במשכנתא להשקעה- אנו שמים פחות דגש על "עלות" המשכנתא, אלא יותר דגש על הרווח שהיא מאפשרת לי. על הנייר ייתכן ומשכנתא כזו לא תהיה כלכלית, בחישוב הטהור, אך במציאות היא מאפשרת לי רווחים טובים יותר ומרחב פעולה, התלבלתם? מבטיח להסביר.
דברים שיש לתת דגש עליהם במשכנתא להשקעה:
- בעל הנכס לא אמור לשלם את המשכנתא
- השוכר/דייר משלם את המשכנתא
- שהמשכנתא תתאים למודל הרווח:
אקזיט- המשכנתא צריכה לממן עיסקה לטווח קצר ולאפשר לי רווח מקסימאלי בטווח זמן זה.
מניב- המשכנתא ממנת את העיסקה ומאפשרת לי רווח לכל אורך התקופה (תזרים). - באסטרטגיה של נכס מניב למעשה יש גידול באקוויטי (בעלות) לאורך הזמן.
- באסטרטגיה לאקזיט, האקוויטי לא מעניין מאחר ואין כוונה להחזיק בנכס.
- המשכנתא היא חוב- חוב שלא אתם משלמים אותו (ראו שתי נק' ראשונות למעלה)
- מי אמר שאנו מעוניינים להחזיק בנכס לכל אורך המשכנתא?
אני מציע שתתיחסו לכל הפירוט הנ"ל כסוג של עובדות ועקרונות לעבודה.
השוואת משכנתאות בעיסקה אמיתית:
אין כמו לתת דוגמא מספרית, והכי טוב אם זו דוגמא אמיתית.
הנתונים:
- שכירות 3000 ש"ח (בפועל ייתכן גבוה יותר, אך כבנצ'מארק למשכנתא)
- מטרת הנכס הוא נכס מניב החזקה לטווח בינוני-ארוך (7-15 שנים מינימום)
- גובה המשכנתא 525,000 ש"ח
- נלקחו בכוונה ריביות גרועות (במו"מ ניתן להשיג טובות יותר)
לצורך פישוט ההשוואה, אשתמש באותו תמהיל בשינוי תקופות, בכדי להבהיר נקודה מסויימת, לנו כמשקיעים יש היגיון מסויים בבחירת התמהיל הנ"ל (אני אישית אוהב) כדי לא לסבך את העניינים כרגע נקבל את התמהיל כעובדה מוגמרת לצורך הדוגמא.
אפשרות ראשונה- תמהיל המורכב חלקו ל- 25 שנים (מרכיב הפריים) ורוב המשכנתא ל- 15 שנים:
אני רוצה שתתמקדו כרגע רק במשבצת המציינת את סה"כ הריבית, לכל התקופה הריבית עומדת על 157,193 ש"ח
אפשרות שניה- תמהיל זהה אך כולו למשך 25 שנים.
באפשרות זו אנו למדים כי סה"כ הריבית לכל אורך חיי ההלוואה עומדת על 245,418 ש"ח.
בחישוב הכלכלי הקר, ניתן לומר כי האפשרות השניה אינה כלכלית ואינה הגיונית מאחר והיא יקרה יותר מהמסלול הראשון בכ- 88,225 ש"ח, נכון המתמטיקה לא משקרת, אך בהשקעות כמו בחיים ובניגוד לחישובים כלכליים תאורטיים גרידא יש גם שיקולים אחרים.
אתם זוכרים שאמרנו שהשאיפה של המשקיע הנבון היא לא לשלם את המשכנתא?
מהאפשרות הראשונה אנו למדים כי המשקיע מכניס כל חודש יד לכיס ומשלם 309 ש"ח נוספים כל חודש.
ההשוואה הנכונה בין שתי המשכנתאות היא ל- 15 השנים הראשונות:
הסיבה שאנו נשווה ל- 15 השנים הראשונות היא כי ההשוואה הראשונה מניחה שהמשקיע יחזיק בנכס לכל אורך חיי ההלוואה, אך מי אמר שכך הדבר?
משקיעים אמורים להיות דינאמיים ולעיתים כדי להתקדם ברכישות הם מבצעים מימוש ושחלוף נכסים עם הזמן, כך שחישוב לאורך כל חיי ההלוואה אינו רלוונטי למשקיע, בעיקר כאשר הדייר הוא זה שמשלם את הלוואת המשכנתא.
לכן נשווה ל- 15 שנות ההחזקה הראשונות.
באפשרות הראשונה, הריבית האמיתית שמשלם המשקיע היא למעשה, הריבית על ההלוואה בתקופה זו ובנוסף הכסף שהוא שילם כל חודש; 309 ש"ח לחודש ל- 15 שנים הם: 55,620 ש"ח, ז"א המשקיע מצוי בתזרים שלילי ב 15 השנים הראשונות.
באפשרות השניה, המשקיע בעל תזרים חיובי של 431 ש"ח לחודש ולכן ב- 15 שנים יש לו תזרים של 77,580 ש"ח.
מצדדי החישוב הכלכלי יוכלו לטעון, שיתרת המשכנתא באפשרות הראשונה מאוד קטנה בהשוואה ליתרת המשכנתא באפשרות השניה, הם צודקים, אך הבדל זה בא לידי רק בעת המימוש ככל שהנכס ימומש.
בואו נעצור כאן לפני שנסתבך עם עצמנו….
למעשה אין כאן תמהיל נכון/לא נכון, אלא צריך לתכן בהתאם למטרות שלכם.
אתם בוודאי כבר יודעים שכותב שורות אלו מאוד מאמין בהשקעות לטווח רחוק, ויצירת תזרים מזומנים מ- DAY ONE, כך שאיסוף של נכסים רבים ופריסת ההלוואות נכונה עבורו מכמה טעמים:
- יצירת תזרים מההתחלה (חמצן לנשימה).
- אי החזר הקרן האו יתרון בעת מימוש הנכס, קרן גדולה מאפשרת גרירת משכנא ושימור התנאים הנוחים לנכס נוסף.
- ביטוח חיים- בקרה אסון חו"ח יש יתרון לאפשרות השניה, שם הביטוח משלם את האקוויטי הגדול יותר. או אם תרצו, בעל המשכנתא לא הוציא כסף מכיסו למימון המשכנתא. תעשו סימולציה מה קורה אם המשקיעים נפטרים חו"ח בשנה ה- 15? באפשרות השניה יש קפיצת שווי מיידית גבוהה יותר (כי הבנק מכסה יתרת קרן גבוהה יותר).
- מה קורה אם השכירות יורדת? או פספסתם ונאלצתם להפחית שכירות? באפשרות השניה יש לכם תזרים שמהווה שולי בטחון ומגן מפני הכנסת היד לכיס.
- מה קורה כשהנכס לא מושכר? באפשרות הראשונה אתם חשופים הרבה מעבר.
לסיכום-
ראוי שכל משקיע ידע לבסס לעצמו מטרות ואסטרטגיית השקעה ויתאים את המשכנתא עבור האסטרטגיה הזו, ייתכן שלמשקיעים שונים יש נטיות וראיית עולם שונה וכל אחד יבחר בפריסה שונה בהתאם למה שמתאים לו, ולכן כל מסלול יתאים לכל אחד מהם.
הבעיה נוצרת כאשר משקיעים לא סגורים על האסטרטגיה שלהם ואז המציאות לא מצויה בהלימה עם החישוב הכלכלי התאורטי שחושב על הנייר והם למעשה מפסידים כסף מבלי להיות מודעים לכך.
היריעה קצרה מלהכיל את כלל האפשרויות ומטרת רשומה זו היא רק להאיר על ההבדלים בין המשכנתאות הנובעים רק מפערי השנים, בתהליך הכשרת המשקיעים (השאירו פרטים בלינק ונחזור אליכם) אנו נכנסים לעומק משחקי המימון הללו ולמגוון האפשרויות הרלוונטיות להשקעות שמטרתן תזרים לעומת השקעות שמטרתן אקזיט ורווח מהיר, לצורך כך חשוב להבין את כללי המשחק כדי לבחור את ההלוואה הרווחית ביותר עבורכם, בסופו של יום שם המשחק הוא רווחיות ושווי נטו.
