הון עצמי מעוגיות וחקר שוק מהרגליים: למה הבינה המלאכותית עדיין לא יכולה להחליף את המשקיע בשטח?

בעולם שבו כולם מחפשים את "הפתרון בלחיצת כפתור", את הכלי שיעשה עבורם את העבודה ואת האוטומציה שתחסוך להם את הצורך לצאת מהמזגן, אני מוצא את עצמי חוזר שוב ושוב לאותה מסקנה, בנדל"ן, אין תחליף לנעליים על האספלט.

בתקופה האחרונה אנחנו מוצפים בשיח על בינה מלאכותית. זה נוגע בהכול, בתכנון אדריכלי, באופטימיזציה של בנייה ירוקה, בניתוח נתונים מאקרו, כלכליים. ל-AI יש המון מה לתרום, ואני הראשון שמאמץ כלים שיכולים לייעל תהליכים. אבל, ויש כאן "אבל" גדול שתקף לכל מי שרוצה לייצר תשואה עודפת.

בינה מלאכותית יכולה לעזור לכם להיות יעילים, היא לא יכולה להפוך אתכם למשקיעי עילית.

היא יכולה לתת לכם ממוצעים, היא לא יכולה לתת לכם את "עסקת חייכם".

כדי להבין למה, אני רוצה לשתף אתכם במסע האישי של הבת שלי, מסע שהחל בתנור המטבח והסתיים בחתימה על חוזה לדירה משלה, רגע לפני הטירונות.

הון עצמי שנאפה ב-180 מעלות

הסיפור הזה לא מתחיל בבורסה או במשרדי יועצי השקעות, הוא מתחיל בגיל 12, בשיא ימי הקורונה. בזמן שבני נוער רבים היו שקועים במסכים, הבת שלי זיהתה הזדמנות, שצמחה משעמום הקורונה והסגרים. היא התחילה לאפות עוגיות ועוגות, ומה שהתחיל כריח מתוק בבית הפך מהר מאוד לעסק קטן ומשומן.

היא לא רק אפתה, היא שיווקה את עצמה באינסטגרם, בנתה קהל לקוחות, והחלה להעביר הפעלות לימי הולדת ואירועי בת מצווה. היא הבינה מגיל צעיר מאוד שכל שקל שהיא חוסכת הוא לבנה/בלוק בבניין העתידי שלה. המטרה הייתה ברורה מהרגע הראשון, חיסכון לרכישת דירה. כשהחברים שלה קנו בגדים או גאדג'טים, היא ראתה לנגד עיניה קירות, תשואה וביטחון כלכלי.

בגיל 16 וחצי, היא החליטה לעלות שלב ולהירשם לתהליך הכשרת המשקיעים שלי. כאן עמדנו בפני מבחן. ההסכם בינינו היה קשיח, למרות שאני אבא שלה, היא משלמת מחיר מלא על ההכשרה. רציתי שהיא תפנים ששיעור בנדל"ן, כמו כל נכס איכותי, דורש השקעה. השכלה בחינם נוטה להישאר על המדף, השכלה ששילמת עליה ממיטב כספך, כסף שאפית עבורו שעות במטבח, היא השכלה שאתה תילחם ליישם.

הקושי שבדרך: כשנדל"ן פוגש נערה בת 16

האמת היא שלא הכול היה ורוד. לשבת בקורס נדל"ן אינטנסיבי בגיל 16 וחצי זה אתגר מנטלי אדיר. מסביבה ישבו אנשים בני 40 ו-50, דוקטורים, אנשי הייטק ובעלי משפחות, והיא, נערה בתיכון, הייתה צריכה להבין מושגים כמו מינוף, משכנתאות, זכויות בנייה ותחשיבי תשואה.

היו רגעים של שעמום, היו רגעים שבהם החומר נראה לה רחוק מהמציאות היומיומית שלה. היא סיימה את הקורס, אבל אז נכנסה ללחץ של בגרויות והאש הנדל"נית קצת דעכה. כעבור שנתיים, בתקופת ההמתנה לגיוס, משהו השתנה. היא חזרה לקורס פעם שנייה, הפעם ממקום בשל יותר, אקטיבי יותר. היא הבינה שזה הזמן שלה "להתניע".

המלכודת של הבינה המלאכותית: למה הטעות של הטלפנית הייתה ברכה?

כאן אנחנו מגיעים לנקודה שבה הטכנולוגיה פוגשת את השטח. סימנו יחד אזור פוטנציאלי, והיא התחילה לחפש. ראינו מודעה של יזם שהציע דירות 4 חדרים ב-1.7 מיליון ש"ח שנשמע לנו מאוד ארטקטיבי. בשיחה עם הטלפנית המחיר אושר, וקבענו פגישה במשרד המכירות בשטח.

כשהגענו לשם, התבררה הטעות. הטלפנית התבלבלה ונתנה מחיר של פרויקט אחר בעיר אחרת. המחיר האמיתי היה 2 מיליון ש"ח. על הנייר, זה היה אמור להיות הסוף של אותו יום.

משקיע שמתבסס רק על נתונים יבשים או על כלי AI היה מסתובב וחוזר הביתה. הרי ה-AI כבר מזמן היה מעדכן שמחירי השוק שם גבוהים מהתקציב שלה, והיא כנראה לא הייתה יוצאת לדרך מלכתחילה.

אבל אני לימדתי אותה אחרת. אמרתי לה, "אם אנחנו כבר כאן, אנחנו לא חוזרים בלי להכיר כל אבן בשכונה".

סיזיפיות, רגליים כואבות ומידע שלא קיים בשרתים

התחלנו מסע סיזיפי. עברנו בניין בניין, שלט שלט. נכנסנו לבניינים בני 5-7 שנים, כאלו שכבר עברו את שלב ה"ניילונים" אבל עדיין נחשבים לחדישים. ראינו באותו יום 12 דירות. תנסו לדמיין נערה צעירה, חודשיים וחצי לפני גיוס, שעוברת מדירה לדירה, מטפסת במדרגות, בוחנת כיווני אוויר, מדברת עם מתווכים וסופגת את הריחות והקולות של השכונה.

זה מתיש. זה מאתגר. זה דורש סבלנות של ברזל. אבל שם, בתוך השחיקה הזו, נמצא הכסף. בתוך הסיור הזה היא למדה דברים ששום אלגוריתם לא ידע להגיד לה:

• היא למדה לזהות מתי מתווך לחוץ לסגור עסקה ומתי הוא "מורח" אותה.

• היא זיהתה דירה שבה המוכרים, זוג שחי בחו"ל, מחפשים שקט נפשי ומהירות יותר מאשר את השקל האחרון.

• היא ראתה דירה שבה בוצע שינוי תכנוני פנימי חכם שהופך אותה להרבה יותר אטרקטיבית להשכרה, פרט שלא מופיע באף מאגר מידע רשמי.

• היא הבינה את הלך הרוח האמיתי של השכונה, מי האוכלוסייה, איפה בונים גן ילדים חדש ואיפה הרחוב הולך להפוך לאתר בנייה בשנים הקרובות.

הניצחון האנושי

שלושה חודשים לאחר מכן, כשהיא כבר שבועיים בתוך הטירונות והטלפון שלה פתוח רק לשעה ביום, סגרנו את העסקה. היא רכשה את הדירה שלה, בתנאים ששום AI לא היה מאמין שהם אפשריים.

הבינה המלאכותית הייתה עוצרת אותנו בבית. היא הייתה אומרת:

"שהמחירים הם X, שהמגמה היא Y, ושחבל על הדלק."

היא לא הייתה יכולה לחזות את הטעות האנושית של הטלפנית, שדווקא היא זו שגרמה לנו "להתניע" ולצאת לשטח. היא לא הייתה יכולה לנהל משא ומתן רגשי מול זוג שמתגרש ומחפש פתרון מהיר. היא לא הייתה יכולה להריח את ההזדמנות.

מה לומדים מזה?

זו בדיוק התמצית של מה שאני מלמד בתהליך הכשרת המשקיעים שלי. נדל"ן הוא עסק של אנשים, לא של מספרים בלבד. מי שמנסה לקצר דרך באמצעות טכנולוגיה בלבד, יקבל תוצאות ממוצעות בלבד.

אני מלמד את התלמידים שלי להיות סיזיפיים. אני מלמד אותם להכיר את יד 2 בעל פה, לזכור תמונות של דירות, להצליב נתונים מול רשות המיסים בצורה ידנית ולא להסתמך על אתרים שמעבדים את הנתונים ומשמיטים פרטים קריטיים. אני מלמד אותם לצאת לשטח, להזיע, ולדבר עם אנשים.

אני מלמד אותם לא להתעצל ולחפש קיצורי דרך של בינה מלאכותית, כי העצלנים לא מוצאים עסקאות, הם מפספסים אותם.

כי בסוף, הכלי הכי חזק של משקיע נדל"ן הוא לא המעבד של המחשב, אלא זוג הרגליים שלו והיכולת שלו לייצר תקשורת אנושית בלתי אמצעית.

רוצים ללמוד איך לעשות חקר שוק אמיתי, כזה שמביא עסקאות שלא קיימות במסכים? אני מזמין אתכם להצטרף למחזור הקרוב של תהליך הכשרת המשקיעים שלי. בואו ללמוד איך לבנות עתיד כלכלי בעבודה נכונה, יסודית ואנושית, בדיוק כפי שהבת שלי עשתה.