אחת מאימרותיו המפורסמות של וורן באפט היא: "את הרווח עושים בקניה", משקיעים רבים לא ירדו לסוף דעתו של וורן באפט ולכן קשה להם ליישם זאת בפועל, מה שמקרין לעיתים על בחירת השקעות לא הכי טובה.
לפני מספר ימים, אחד הקוראים הגיב על אחת מהרשומות באנגלית וכתב:
You don't wait to buy real estate…. you buy real estate and wait
וזה אכן משפט נכון ומבהר בצורה הפשוטה את כוונתו של וורן באפט. משקיעים מתחילים בנדל"ן (כמו גם באפיקי השקעה אחרים) באים במטרה לעשות את ה- 'מכה', הם יודעים כי נדל"ן יכול להיות רווחי ומצפים לעשות רווחים מהירים. אחד היתרונות הגדולים של הנדל"ן הוא טווחי הזמן הארוכים בו המתבטאים בפוטנציאל רווחים גבוהה.
לכן, כשוורן באפט אומר כי את הרווח עושים בקניה, הוא מתכוון לכך שהמשקיע צריך להיות זהיר, בררן וממוקד, בבחירת ההשקעה שלו, הוא צריך לראות את הנולד ע"י בחינת ההווה, המשקיע אינו נביא אבל יש לו כלים לאמוד את הסיכוי לעליית ערך הנכס בעתיד.
הנה כמה אפשרויות רלוונטיות לנדל"ן:
1. המשקיע רוכש נכס, במחיר הנמוך משוויו. אם רכשתם נכס היום במחיר הנמוך משוויו הנוכחי, הרי שאתם כבר נמצאים ברווח.
2. המשקיע רוכש נכס, עם פוטנציאל השבחה עתידי (כמו פרוייקטים של תמ"א 38 ופרוייקטים של פינוי-בינוי).
3. כאשר המשקיע רוכש נכס במחיר הנמוך משווי בנייתו (נדיר ביותר אבל קיים).
4. כאשר המשקיע רוכש נכס בשווי בנייתו בלבד (אז מרכיב הקרקע הוא למעשה חלק מההשבחה).
כל אחת מהאפשרויות לעיל, או שילובן יחדיו מעלות את הסיכוי לרווח עתידי, לכן בנדל"ן כמו במניות, ברגע שרכשתם נכס במחיר נמוך משוויו, עשיתם את הרווח שלכם ממש בקניה.
נכון, אין כאן שום הגנה או הבטחה לעליית ערך הנכס, אבל לא צריך להיות היסטוריון דגול בכדי לראות שאכן מחירי הנכסים ירדו לאורך ההיסטוריה, אך אם מרחיבים את טווח הזמן, המגמה היא תמיד עליה.
אז חברים, אל תמתינו לרכישת נדל"ן, בחרו את הנדל"ן הנכון והמתאים, ריכשו אותו ואז תמתינו!
בהצלחה
9 מחשבות על “לא מחכים לרכוש נדל"ן, אלא רוכשים נדל"ן ואז מחכים”
היי,
קראתי את כל הבלוג שלך. במקור התחלתי לפני כחצי שנה להתעניין בשוק ההון ומאז מושקע שם. כעת מעוניין לגוון את ההשקעות גם לנדל"ן, אבל לא מצליח להתעלם מהבועה שקיימת, או לפחות ממחירי השיא בכל פרמטר. אני מבין שבסיס הבלוג הוא תזרים מזומנים שמבוסס על שכר הדירה, אבל קשה לי לקבל את העובדה שאני שם כזה חלק גדול מההון שלי בתוך נכס שיש סבירות די גבוהה לנפילה בערכו בשנים הקרובות. גם אם אני מקבל שערך ריאלי של דירה עולה ב-2.1% לשנה , אנחנו כרגע ממש ממש מעל קו המגמה, אז אני צפוי להפסדים די משמעותיים. בנוסף אני חושש מאוד מעלית ריבית. גם כאן אנחנו בנקודת קיצון היסטורית, שמקשה עליי מבחינת הפחד המובנה ממינוף, שמועצם בתקופה כזו.
כרגע מה שנראה לי כאפשרות היחידה, ואשמח לדעתך בנושא:
1. לקנות דירה להשקעה באיזור המרכז (מקטין את הפוטנציאל לירידת ערך).
2. לנצל היכרות עם מתווכים (מכיר אחד או שניים כאלה אישית) כדי לאתר נכס במחיר של לפחות 15% פחות ממחיר השוק. כך יש לי "גידור" מפני ירידות של עד 15%.
3. עניין המינוף- יש לי הון ראשוני של סביב 400K ש"ח, כך שברור שאני חייב למנף. כאן אין לי פיתרון טוב- חוץ מללכת על ריבית קבועה, אבל אין לי מושג האם זה ריאלי והאם אוכל לעמוד בהחזרים.
סליחה על החפירה, אשמח לשמוע את דעתך.
לגבי סעיף אחד קניתם מתחת למחיר השוק אתם כבר ברווח זה לא נראה לי תמיד נכון כי לדוגמא קניתי נכס ב 10אחוז מתחת למחיר השוק אבל בתוספת הוצאות עוד,מתווך מס רכישה אם אמכור בשווי השוק עדיין אפסיד ביחס לסהכ ההוצאות וזאת מבלי להוסיף עלויות מכירה
הי טל,
תודה רבה לך על גובתך.
הדברים שכתבת אינם מדוייקים.
נכס מתחת למחיר שוק הוא נכס מתחת למחיר שוק, אם נשתמש בדוגמא שהבאת נכס במחיר של 10% מתחת למחיר השוק, ההוצאות עליו זהות (אפילו קטנות כי חלקן באחוזים) מנכס רגיל במחיר שוק.
אם תרכוש נכס ב 900,000 ש"ח ששוויו הינו 1,000,000 ש"ח, מס הרכישה, העו"ד, השמאי, המתווך, אגרות יחולו על שניהם.
אך שים לב כאשר עו"ד גובה 0.5%, מתווך 2% עמלה, ההוצאות על הנכס הזול קטנות יותר.
כמו-כן בוא ונניח למען פשטות החישוב שההוצאות עליהם זולות:
הנכס ב 900,000 ש"י סך ההוצאות עליו (נגיד רק עו"ד ומס רכישה, כי מצאת לבד ללא מתווך) יהיו: 900,000+ 4500+72,00=976,500 ש"ח.
הנכס ה- 1,000,000 סך ההוצאות עליו יהיו: 1,000,000+80,000+5000=1,085,000 ש"ח.
ההפרש בין שני הנכסים הוא: 108,500 ש"ח.
תראה קטע, רכשת את הנכס, ב 100,000 ש"ח אך הפער האמיתי בען העסקאות עומד על 108,500 ש"ח.
ועוד דבר…..מחיר הנכסים נקבע לאחר ההוצאות עליהם, מכאן שברגע שרכשת נכס, ויש לך הוצאות עליו, כגון: עו"ד, שמאי, מתווך, שיפוץ, ועוד….. ברגע הקניה ערכו עלה, מאחר ואם יבוא אליך מישהו למחרת אתה לא תמכור בפחות מסך ההוצאות שלך על הנכס.
מקווה שהצלחתי להסביר.
תודה על תשובתך,
הבנתי את הכוונה אך מי אמר שיהיה מי שמוכן לשלם את מה שאני דורש?
על אותו הגיון אתה יכול לומר שאני יכול לקנות דירה מעל מחיר השוק וברגע זה עלה מחיר הדירה כי לא אמכור בפחות מזה, כמובן שיהיה קשה למצוא קונה במחיר הזה(הכל בתנאי השוק כמובן),
נכנסנו קצת להתפלפלות פילוסופית אולי, בכל מקרה הכוונה שלי היא להחזיק וחא למכור אבל רוצה להיות מוכן לצב בו אני זקוק לכסף ואוכל לממש ללא הפסד או קטן ככל הניתן
טוב אני אהיה ישיר- זו כבר התפלספות והפחדים שמדברים מגרונך.
גם כשאני רוכש נכס מתחת למחיר השוק אף אחד לא ערב לי שירכשו את הנכס במחיר שאני אפרסם אותו.
כאן באים לידי ביטוי, חקר השוק שלי, הניסיון שלי, הבטחון בידע ובביצוע שלי, וכן יש גם סיכונים, אין השקעות ללא סיכונים.
כמאמר הפתגם: מי שלא מסתכן לא מרוויח, ואם כן אשמח לדעת על הפטנט הזה.
החיים הם לא שחור ולבן, יש הרבה גוונים של אפור באמצע.
כשאני מקבל החלטת מכירה לעיתים אני מעונין למכור מהר כדי לגלגל כסף הלאה ואז אני אפילו מפרסם ב- 5% מתחת למחיר שוק כדי שהרוכש יהיה מרוצה כי אני מעונין להעיף את הנכס מהר לוותר על כמה עשרות אלפי ש"ח כי מחכים לי כמה מאות אלפים בעיסקה אחרת אליה אני מגלגל את הכסף.
בסופו של דבר, צריך להתגבר על הפחדים והמחשבות הללו, הן לא בריאות ולא מקדמות לשום מקום.
חשוב לבצע ולהבין שיש סיכוי בהשקעות וזה חלק מהמשחק.