אז היכן אתה ממליץ לקנות דירה?…

אחת הסיבות שבחרתי בזמנו להיות אנונימי בבלוג ובאתר (טוב, לא בבדיוק אנונימי, כי מי שרוצה באמת יכול לדעת מי עומד מאחוריו), הוא כדי לא לסגור את האפשרות שהניסיון שלי יוכל לסייע לאלו שמכירים אותי. מה הכוונה?

לעיתים יש לנו נטיה לא לקחת ברצינות עצות וטיפים מצאנשים אותם אנו מכירים בקשר טוב וצפוף כמו, קרבת משפחה, קולגות בעבודה וכו', למה? מכיוון שיש לנו נטיה לתייג ולשפוט אדם על בסיס החוויות שלנו איתו.

משמע, קרובי משפחה ישפטו אותי לפי איך שהם מכירים אותי מילדות, הילד שלא הקשיב, הילד השובב, הילד שרדף אחרי החלומות שלו ותמיד אבל תמיד ישפטו אותי בקטע של "הוא צעיר מה הוא מבין"?!

הקולגות ישפטו לפי מערכת יחסי העבודה והחברות בינינו, המומונה עלי מן הסתם לא יקח אותי ברצינות כי אחרי הכל הוא "הבוס", אז הניה להקשיב לזוטרים כמעט אינה קיימת עקב חשיבות עצמית. הקולגות גם לא לוקחים עצות ברצינות מאחר והם מכירים את  'נדלניסט בדרכים' כמי ששותים איתו קפה ומריצים דאחקות של החבר'ה.

למה אני נותן את ההקדמה המייגעת הזו, מהסיבה שאנשים נוטים להתעלם מעצות טובות לאורך הדרך, גם אני פעם הייתי עיוור לעצות מעין אלו, פשוט כי קו החשיבה ממש שונה. מדי פעם בשיחות בהפסקת קפה, אנשים מדברים על נדל"ן ועל השקעות, כולם יודעים, כולם מבינים וכולם יודעים מה צריך לעשות, אבל הבעיה היא, שהם לא עשו כלום. לכן הם טובים בלתת עצות לאחרים.

אני זוכר כמה שיחות כאלו כאשר נתתי מדי פעם הערות עם קו חשיבה שונה (כאלו מהשטח) והייתי מקבל מבטים והערות של: "אם אתה כזה חכם….איך אתה עדין כאן"? כמובן שחייכתי בנימוס והמשכתי הלאה.

והנה יום אחד, קולגה סקפטית מאוד שמעה מציפור קטנה שלחשה לה שכנראה שאני משקיע בנכסים, היה זה מתבקש לקבל ממנה שאלה בנוסח מזלזל באחת מהפסקות הקפה: " נו… אז היכן אתה ממליץ לרכוש דירות"? היא שאלה אותי (דמיינו צליל זלזול), אני עניתי בשיא הרצינות, זה לא היכן לרכוש דירות…..אלא זה יותר כמה כסף יש לך בכדי לרכוש?! עניתי.

בהתחלה היא לא הבינה וחזרה שוב על השאלה, הפעם התשובה שלי היתה זהה אבל ישר עם הסבר מאחוריה, אמרתי: תראי אם כדאי לרכוש בתים בכפר שמריהו, היום, זה לא ממש עוזר לך כי הבתים שם הם 10 מיליון ש"ח וצפונה, אז  השאלה היכן לרכוש אינה רלוונטית. לעומת זאת, אם את אומרת שיש לך X כסף, יהיה לי קל יותר לכוון אותך לכיוון העסקאות הטובות בטווח מחירים רלוונטי (לאחר מינוף- כמובן שלא הרחבתי על מינוף כי בכלל לא רציתי להפחיד אותה).

במקום שאלה נוספת להעמקה… קיבלתי קודם מבט מזלזל ואז שאלה אחרת שאינה רלוונטית אך מקורה מחוסר אמונה…. " היכן אתה מחזיק דירות"?….. עניתי כאן….ושם….. (עם פירוט מקומות ספציפי), מיותר לציין ששוב קיבלתי חיוךף מזלזל והופ השיחה עברה לנושאים אחרים.

זו תופעה מעניינת שאני נתקל בה לרוב, אנשים פשוט לא חיים בהקשרים של השקעות נדל"ן, הם לא יים בדרכי החשיבה של השקעות נדל"ן, אלא רק מעובדות וחוות דעת שהם אוספים ממקורות אינטרסנטים כעיתונים ועל בסיס זה מגבשים דעה, וגרוע מזה הם מגבשים חוסר עשיה, וזה כבר עצוב.

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

6 מחשבות על “אז היכן אתה ממליץ לקנות דירה?…”

  1. שלום! האמת היא שאני לומד כבר שנתיים על שוק ההון (והשקעות ערך) דרך בלוגים ספרים מאמרים וכו.. וניתקלתי באתר שלך דיי במקרה ורציתי לשאול שאלה או 2 אשמח אם תוכל לענות.. 1-זה לא סוד שהיום התשואה הממוצעת על דירות בישראל הם באזור ה3 אחוז.. בפריפריה או מציאות מיוחדות אפשר להשיג מעט יותר נניח 5 או 6 אחוז נקי.. אני שואל האם אתה לא חושב שזה מוכיח במידה מסויימת שמחיריי הדיור יקרים היום..? והאם זה לא מפחיד אותך להתמנף על נדלן בישראל שיש עוד פרמטרים שמסמנים שהמחירים צריכים לרדת בשנים הקרובות..

    • שלום חיים,
      תודה על תגובתך וקריאתך באתר.
      לפני שאענה על שאלותיך הייתי רוצה להתייחס גם לתחילת הודעתך. זה חשוה לערוך לימוד יסודי בטרם נשקיע ועושה רושם כי ביצעת את שלב הלימוד, איני יודע אם אתה משקיע או לא, אבל אם לא, אני ממליץ לך פשוט קפוץ למים, אין טעם ללמוד עד אינסוף ולפספס את רכבת ההשקעות.

      ולתשובות:
      1. בפריפריה אנו מדברים היום על 4-5% תשואה ואם מוצאים עיסקה טובה אז מגרדים את ה- 6% (לרוב מלמטה), ונכון שמחירי הדיוק אולי יקרים, אבל יקר או זול זו הגדרה חמקמקה, אם אנו משווים את המחיר ללפני 7-8 שנים אז אכן הנכסים יקרים, אבל אז גם הריביתי על המשכנתא היתה גבוהה. היום הנכסים עלו אבל הריביות על המשכנתא אפסיות משמע אתה מקבל כסף חינם להשקעה.
      החוכמה היא לחפש את העסקאות הטובות וזה לוקח קצת זמן בעיקר לאלו שהם לא בשוק ואינם מקושרים, אבל אף פעם לא מאוחר להיכנס. וזה בדיוק הזמן להיות יצירתי ולפעול להגדלת התשואות (זה אפשרי).

      ולשאלתך השניה-

      2. להתמנף תמיד מפחיד, אבל חשוב לעשות זאת בזהירות ובצורה שקולה. כאשר המינוף מאפשר לי להשתמש פחות האישי שלי ולקבל עסקה טובה, אני לא רואה סיבה שלא לנצל את ההזדמנות למינוף. אגב, אם ממנפים בחוכמה זה עוזר לך לגרוף רווחים ולהתקדם בסולם הפיננסי מהר יותר. הבעיה מתחילה כאשר אנשים מתחילים להיות תאבי בצע יתר על המידה ומתמנפים ללא הבחנה.

      מקווה שהצלחתי לענות

  2. שלום רב,
    אני קורא את הבלוג ומוצא בו עניין רב. לאחרונה אני מתעניין לרכישת דירה להשקעה בעיר ערד. כמשקיע מנוסה ובעל ניסיון בהשקעות בפריפריה (ועפ"י מה שהבנתי מהבלוג מכיר את אזור הדרום..). אשמח לדעת באופן כללי הם נראה לך שזו עיר אטרקטיבית להשקעה ?

    • שלום מיכאל,
      תודה רבה על קריאתך בבלוג ועל העניין הרב שאתה מוצא בו, זהו הופך את מאמצי הכתיבה לראויים.
      שאלת אותי לגבי העיר ערד, אמנם אני משקיע באזור הדרום (גם ולא רק) בערד לא יצא לי להשקיע ו/או לבצע סקר שוק בנושא, אי לכך קשה לי לתת לך תשובה המבוססת על ידע מהשטח.
      עם זאת, אני חושב שבכל אזור השקעה באשר הוא, חשוב להכיר את אופי הנכסים ואת אופי האוכלוסיה המיועדת לשכור נכסים אלו ובהתאם לכך לעשות את חישובי הכדאיות.
      מרגע שביצעת ניתוח על הנכסים ועל אוכלוסיית המטרה שלך, כל השאר זו מתמטיקה פשוטה שפשוט תגיד לך אם כדאי או לא?!
      בסופו של דבר ההשבחה ו/או תזרים המזומנים הם שיקבעו לנו האם כדאי או לא.

      אשמח לשמוע את המסקנה שלך ומה החלטת…זה בהחלט מעניין.

    • שלום חוזה לאור,
      האמת שאני לא חושב ששני הדברים שצינת יגרמו לאיזה שהוא שינוי במגמה הנוכחית.
      הסיבה היא שכבר היום אנו רואים שלמעשה מחיר למשתכן אינו רלוונטי לרבים מהאוכלוסיה, הרוב פשוט לא עומדים בקריטריונים.
      וגם אלו שכן עומדים בקריטריונים לא תמיד דירות במחיר למשתכן רלוונטיות אליהם בהיבט הגיאוגרפי, הישראלים מפונקים (לעיתים עד כדי טמטום) ויעדיפו להישאר בשכירות ולבזבז את כספי החסכונות שלהם העיקר להיות קרובים לסבא, סבתא ומקום העבודה…..העם מטומטם ולכן העם ישלם….
      סיבה נוספת היא שאין כמות משמעותית של דירות במחיר למשתכן, לא מזמן קראתיא יזה פרסום שמתוך 120 דירות בפרוייקט יצאו רק בקושי 30 במחיר למשתכן, עבודה בעיניים\, היזמים פשוט מצאו פרצה וחוגגים עליה והממשלה פשוט לא אוכפת ולא מגבירה בקרה על דברים אלו, אחרי הכל המדינה היא המרוויחיה העיקרית מכל המסחרה של הקרקעות והמיסים (גם המע"צ שמגיע לגובה של 32% מכלל מחיר הרכישה ולא 17% כפי שחושבים, כתבתי על זה בעבר ממליץ לחפש).

      לגבי העלאת מס הרכישה ל 8%, הוא מיועד בעיק להילחם במשקיעים, אבל המשקיעים לא טיפשים, האם אתה חושב שהעלאה של 3% בצורה חד פעמית לכל אורך חיי השקעה של המשקיע ישפיע עליו להיכנס לעיסקה? בהתחלה זה נראה הרבה, אבל אם המשקיע רוכש נכס להשקעה ומחזיק בו 10 שנים, אותו הפרש של 3% מתגמד בכל השכירויות וההשבחות שהוא זוכה להן במהלך ה- 10 שנים.

      אקיצר, מליץ לא להישאר בחוץ ולקפוץ לרכבת השקעות, לפחות כל עוד ביבי בשלטון…..

כתוב/כתבי תגובה