פינוי פולש בעיסקה מורכבת
בפוסט שלי סמטוחה שלא ברא השטן, תארתי לכם עיסקה מעניינת ומאתגרת. באותה עיסקה צצה לי בעיה נוספת, בעיה של פולש לנכס.
להלן השתלשלות העניינים, גם סיפור זה ארוך, אך הוא יוליך אתכם בדרך החשיבה שלי כמשקיע למציאת פתרונות ייחודים לבעיות ייחודיות.
להסתדר עם הפולש
אני לא אדם מאמין (לפחות בנתיים) מכירים את המשפט: אלוהים (החיים) מזמן אתגרים למי שיכול להתמודד עמם?
אז כנראה שזה תקף לגבי המקרה הנ"ל,
למרות כל האתגר, ההתעסקות, אורך הרוח והטיפול סביב העיסקה בהחתמת 17 יורשים, כולל ההתעסקות עם היורשת מחו"ל, נכנס קושי נוסף.
הקושי לא איחר להגיע
הקושי הזה הגיע אלי בצורה של דייר פולש שפשוט נכנס לדירה והתנחל בה.
ההצעה לקבל את החזקה בנכס עוד לפני התשלום המלא-
במהלך תהליך איתור היורשים והחתמתם, ממש לקראת הסוף כשהרוב כבר היו חתומים, הרגשתי לחץ מצד היורשות שמטפלות בדירה (שתי האחיות 'שהתיק' נפל עליהן, להזכירכם), הלחץ שלהן היה להעביר את הנכס לידי עוד בטרם נחתם החוזה סופית ע"י כל היורשים ובטרם הן קיבלו תמורה/תשלום עליו.
ההסבר שלהן היה, שכל עוד הנכס ברשותן הן משלמות ארנונה והן לא מעוניינות כי זה מכביד עליהן, לכן הן אמרו: "נעביר לך את הדירה וכל השאר נתעסק בהמשך", העיקר להוריד מהן את תשלום הארנונה.
בהתחלה חשבתי שזה מוזר, אך כבר עשיתי דברים כאלו בעבר, לרוב כמשקיע המתכנן להשכיר את הנכס זה יתרון עבורי, כי אני מתחיל לייצר כסף עוד לפני ששלמתי בכלל על הנכס. אמרתי להן שאני שוקל בחיוב, ושאני רוצה כמה ימים לחשוב על זה ולהתייעץ עם עו"ד שלי (לא היתה התייעצות- אלא זה רק סיבה עבורי לעכב קלות את מתן תשובתי) ולשמוע את דעתו על העניין.
בזמן הזה שלקחתי לעצמי לשקול את ההצעה שלהן, נסעתי לנכס, בכדי לראות ולתכנן אילו תיקונים ושיפורים אני צריך לבצע, בכדי להכניס לשם שוכר במהירות. לא היה לי זמן ולא הכוונה להיכנס לשיפוץ בשלב זה, לכן חשבתי על ניקיון וביצוע טאצ'אפ כדי שדירה תהיה במצב שכירות בסיסי, העיקר שתתחיל לעבוד, הרי אני מכניס כסף, ולא שמתי שקל עדין.
נעים מאוד אני הפולש-
הגעתי לנכס, וישר שמתי לב לדבר מוזר, ראיתי שם תנועה סביב הנכס שלא היתה אופיינית, לא למצבו ולא למיקומו. מדובר בדירת קרקע עם חצר, המצויה בעורף הבנין, משמע, אם אין לך נגיעה לנכס או סיבה טובה להיות שם, אין מה להיות שם.
באתי בחביבות ראיתי את הנכס פתוח ויוצא ונכנס ממנו בחור צעיר עם בגדים מלוכלכים בכתמי צבע 'בגדי שיפוצניק/צבעי', הצגתי את עצמי (לא אמרתי שאני הבעלים המיועד) אמרתי לו שאני מחפש דירות באזור, ושאמח לשמוע לדעתו והאם הוא שיפוצניק, כי אולי אצטרך אחד כזה בעתיד.
כמובן ששיחת חולין פשוטה כזו, גורמת לי לבנות אליו גשר של אמון ולהבין מה פשר מעשיו שם מאשר גישה של רוטווילר שישר היתה מציבה אותו במגננה.
הבחור סיפר לי שזו דירה "שלו" שהוא התגורר בה כמה שנים, עזב ואז חזר. כמובן שהמשכתי לדובב אותו. הוא אמר שהוא גם כאן בעבר עם אימו האם נפטרה והוא עזב לאחר מכן הלאה…כעת הוא חזר לדירה ומכין אותה לצורך מגוריו שלו.
מבלי שהתכוונתי הכרתי את הפולש שלי בעיסקה, והפולש לא ידע שעומד לפניו הבנאדם שיהפוך את העולם להוציא אותו ממנה.
נפרדתי ממנו בידידות ואחלתי לו הצלחה (הצלבתי אצבעות מאחורי גבי), מאז הוא לא ראה אותי… ולטעמי לא יודע בכלל שאני הנדסתי את כל תהליך הוצאתו משם.
הטיפול שלי בפולש-
מי שמכיר אותי יודע שאני עוסק באמנויות לחימה שנים רבות, ושחלק מתקופת לימודי היו בסין, בסין גם למדתי מנהל עסקים ומסחר בינלאומי בסינית (הזר היחידי בכיתה), כעת גם מי שלא מכיר אותי יודע- סתם טופלח לעצמי על השכם וגם גורם לכם להכיר אותי עוד קצת לעומק.
למה אני מספר לכם זאת?! כדי שתבינו איך אני חושב ומהיכן זה בא.
כמי שהתעניין בתרבות הסינית וקרא כתבים קלאסים שונים בסינית, היתה תקופה בה חקרתי בצורה אישית את כתביו ומשנתו של סון זי המוכרים במערב כ- 'אמנות המלחמה' (תרגום קלוקל אך לא ניכנס לזה כעת). באחד מהפרקים סון זי מסביר שם על אחד מהעקרונות החשובים למלחמה ומתברר גם לעסקים- להעביר את המלחמה ושדה הקרב לשטחו של היריב.
אז לא היה לי יריב, אבל היתה לי מלחמה שאני צריך להעביר למגרש של מישהו אחר שיעשה עבורי את העבודה הזו. המלחמה הזו עברה….. איך לא- לאחיות שהיו נציגות היורשים וטיפלו בדירה.
מתברר שהן ידעו על הפולש, וזו הסיבה שהן ניסו להעביר לי את התפו"א הלוהט הזה, כי לא היו להן העצבים, היכולת והחשק להתמודד מולו.
אך אני ידעתי שבלי זה הן יתקשו למכור את הנכס לכל אחד אחר שיבוא, לכן אני 'המושיע' שלהן. כעת זה היה קל עבורי, כל שהייתי צריך לעשות זה להעביר את הטיפול בארוע לפתחן והן בתורן יעבירו את הטיפול לפתחה של עו"ד שלהן.
תזכורת– העו"ד עובדת בחינם ולא בא לה להתעסק עם זה.
מכאן שהכל חוזר לאחיות, כעת יש לי את הלחץ והרצון שלהן למכור, מה שמייצר מוטיבציה ואני רק צריך להנחות את המערכת כך שהכל יסדר לי את העיסקה.
** הערה חשובה- הקורא הרגיל יקבל את הרושם שיש כאן אולי ניצול, אך לא זה העניין, צריך להבין, אני משחק על מגרש מרובה שחקנים, אם אני אישית אשחק מול כל אחד בנפרד אני בסוף אתעייף. אפילו 'לאו מסי' לא יכול לנצח לבד נבחרת שלמה מולו, לא משנה כמה אתה טוב, אתה תישחק ותתעייף..וכשהעייפות תכריע אותך תגיד ביי…ביי לעיסקה.
החוכמה היא להיות כמו המאמן/אסטרטג/גנרל- לדעת להפעיל את כל השחקנים על המגרש בצורה שכזו, שהאינטרס שלהם משרת בסוף את האינטרס שלך…
סיפור הפולש-
מתברר שהסיפור שהפולש סיפר לי לא היה מדוייק אך גם לא כל כך רחוק מהמציאות.
זוכרים את בעלת הדירה, האישה הערירית שחיה בגפה? מתברר שבשנותיה האחרונות אותו בחור טיפל בה, לא יודע אם מטעם המדינה או בצורה פרטית והתגורר עמה בדירה.
הדירה היתה גם בעבר דירה בדמי מפתח (אך נרכשה מאוחר יותר) והוא טען שלפי החוק, כמי שהתגורר עם המנוחה בעת פטירתה הוא זכאי להמש ולהתגורר בדירה.
יש כאן כמה בעיות בגרסא שלו:
- הדירה כבר אינה במעמד של דמי מפתח- הסיפור שלו היה נכון אילו בהחלט זה היה בדמי מפתח.
- מבירור קצר, מתברר שיש לו דירה בדמי מפתח במקום אחר, לכן אינו זכאי לדירה נוספת (זה לא כל כך מדוייק- אלא אני דולה מהזכרון, אז אל תתפסו לקטנות).
- אין כל תעוד למגוריו ו/או לטיפולו במנוחה.
- הדירה היתה ריקה כמה שנים, היכן הוא היה אם הוא טוען ל-'בעלות', החוק דורש רצף מגורים.
אז נכון שהכל היה לטובתי ולטובת האחיות פרט לעובדה אחת, שהבחור מחזיק בנכס ובחוקים העקומים של המדינה ההזויה שלנו- אי אפשר להוציא אדם מהנכס.
טיפול משפטי והוצל"פ כרוך בהוצאות נוספות, עירוב בית משפט ותהליך ארוך על ציר הזמן, האחיות לא היו שם בכלל, בהיבט המנטאלי לטפל בזה. ת'כלס גם אני לא, מה אני צריך לחכות שנים עכשיו כדי להנות מהנכס?
ההתמודדות בהיבט העיסקה-
מאחר ונוסף כאן גורם של אי וודאות, לא רציתי לפספס את העיסקה, אך רציתי לשמור לעצמי פתח מילוט שיגן עלי אם הכל יתחיל להתחרבש. העניין הזה בא בהוספה של סעיף בחוזה ושימו לב גם לכותרת החוזה שאומרת: הסכם מכר עם תנאי מתלה (ראו מסגרת צהובה בתמונה מטה).
כל שעשיתי היה להוסיף תנאי לחוזה, שבמידה והם לא מפנים את הפולש, אני זכאי לצאת מהעיסקה ללא כל פיצוי מצידי ו/או מצידם וכל כספים שהועברו ו/או שולמו יוחזרו אלי בתוספת הצמדה וריבית.
התנאי שהגן עלי ונתן לי מנוף בעיסקה.
ההיבט התאורטי וההיגיון מאחורי הסעיף- המטרה של הסעיף היתה נטו להגן עלי, ביננו עדין לא שילמתי כסף, אבל יש לי חוזה חתום שמונע מהן למכור לצד שלישי אחר, וגם אם זה היה לוקח שנים מה אכפת לי לחכות ברגע שזה יפתר, הנכס יעבור אלי בעתיד במחיר של 160,000 ש"ח.
המתמטיקה לא משקרת-
בואו נעשה חישוב קצר ותבינו לאן אני חותר.
עלות הדירה הינה 160,000 ש"ח.
סה"כ יורשים: 17
כמה כסף יראה כל יורש בסוף? 9,411 ש"ח
כעת אנחנו מבינים שאף אחד לא יצא מהעיסקה הזו מיליונר או ישדרג את רמת חייו, לכן הכסף הוא לא המוטיבציה כאן, אלא רק להיפטר מכאבי הראש הזה שקוראים להם 'הדירה והפולש'.
חידה: הייתם מפילים עיסקה על 1176 ש"ח?
מן הסתם לא! אם אפילו המילה כן רק בצבצה במח שלכם, תעשו לי טובה, לכו למראה תחייכו חיוך דבילי ותורידו לעצמכם את הסטירה של החיים, ואח"כ יש לכם גם עוצר לא לקרוא בבלוג הזה שבועיים.
אני הבנתי כבר בשלב מוקדם יותר שהכסף הוא לא המוטיבציה שלהם, לכן, זה ממש לא משנה להם אם הם יצאו כל אחד עם 9411 ש"ח בסוף או עם 8,235 ש"ח.
כעת נשאלת השאלה מה הקטע עם ה- 1176 ש"ח?
זוכרים שיש לנו פולש?!
בואו נחזור על העובדות שידועות לכולנו: לי, הפולש, האחיות, היורשים וכל עורכי הדין בעיסקה.
- הפולש הוא פולש והנכס אינו שלו
- הסיפור שלו לא יחזיק מים
- ההתנהלות בבית המשפט תקח זמן רב
- התנהות בבית המשפט תגרור עלויות
- עו"ד שלהם לא תעשה את ההתנהלות בבית המשפט, היא גם ככה על בסיס מתנדבת שכיפפו אותה לעיסקה.
- הפולש יגרר להוצאות משפט ועורך דין
- לפולש יש כבר חובות שהוא צובר על חשמל בדירה, לא שילם כי הוא פולש, אך ידע שינתקו לו והוא יחיה על עששית ונרות בשירותים- בזמן האיכות שלו.
- המטרה לסיים עם הכל מהר
ברשומה הקודמת זוכרים שאמרתי לכם, שבזמן הנסיעה בפעם הראשונה לנכס, ידעתי שאני אקנה את הנכס, כי יש פתרון להכל, ואפילו אם השטן מעורב בה, השטן הוא הגיוני ותמיד אפשר לסגור איתו עיסקה.
אז שטן לא היה כאן, אבל היה לי פולש, ואם אני מאמין שאני יכול לסגור עיסקה מול השטן בוודאי שאצליח לסגור עיסקה מול הפולש.
הצעתי לאחיות שיציעו לפולש פינוי בהסכמה תמורת דמי פינוי, המלצתי להן שלפי המצב 20,000 ש"ח יעשו את שלהם (כעת אתם מבינים למה 1176 ש"ח, כי זה מתחלק ל- 17 יורשים).
סיום העיסקה-
הוכנס סעיף נוסף בחוזה, ע"י בקשתו של עו"ד הפולש (שימו לב עו"ד שלישי נהיה מעורב בעיסקה שלא רלוונטית בכלל אליו) שבכדי שהנכס יפונה, דמי הפינוי יהיו ישירות מהתמורה שאני משלם עליו, משמע לא תהיה עוד יד באמצע.
הסעיף הזה היה חשוב לי, כי זה מבחינתי תופר לי את כל שחקני ומרכיבי העיסקה כדי שאקבל את הנכס, כמובן שהוסכם שהתשלום יועבר רק אם הדירה תהיה ריקה ופנויה.
וכך היה: 20,000 ש"ח עברו לפולש, התמורה הועברה לבא כח היורשים והיא חילקה לכולם ואני קיבלתי דירה.
אז מה לעזאזל היה לנו כאן, במקום סיכום-
עסקת נדל"ן טובה.
צרה של רבים הזדמנות ליחיד
הבנה של הבעיות ומורכבותן
בחינת פתרונות לבעיות הללו
הפעלת כלל השחקנים על המגרש שיעבדו בשביל הפתרון שלי
לדעת לנצח על העיסקה וכל מרכיביה
לא לפחד, היכן שיש בלאגן יש כסף.
בטח שכחתי עוד כמה דברים בלהט הכתיבה…
ואיך יודעים לעשות את כל זה? טוב, בדיוק בשביל זה יש לי את תהליך הכשרת המשקיעים, השאירו פרטים ונדבר, אני נחמד מבטיח.
מחשבה 1 על “איך דאגתי שיפנו לי פולש מנכס”
חישוב תשואה: הייתי שמח לדעת כיצד אתה מחשב את התשואה על הנכסים שברשותך. כמה סעיפים בנושא זה:
1. בהנחה ולקחתי הלוואה על הנכס, האם אתה מוריד את תשלומי הריבית (בלבד) מהחישוב,
2. מה בנוגע למס על השכירות?
3. האם את חישוב התשואה אתה מבצע ממחיר הנכס בלבד או ממחיר העלות האמיתית כולל מס רכישה, עורך דין, מתווך אם יש צורך ושיפוץ אם יש צורך ?
תודה
רז