כשבאה ההזדמנות, באים התרוצים

כמי שמייעץ, עוזר ומלווה משקיעים רבים בכניסתם לעולם השקעות הנדל"ן, יש דברים שפשוט חוזרים על עצמם. ראו ברשומה זו כקריאת השכמה או אפילו כסוג של ביקורת/הטפה.

כל משקיע שרק אתמול החליט להשקיע בנדל"ן יודע לדקלם את המאנטרה של "אני מחפש נכס מתחת למחיר השוק", באורח פלא, כאשר המציאות מזמנת להם נכס שכזה, התרוצים מתחילים לזרום וההסברים נשפכים על למה לא לבצע את העיסקה.

בנקודה זו אני רוצה לצטט את פתגמו של פאט מסיטי:

"אפשר לעשות כסף ואפשר לתרץ תרוצים,

אך אי אפשר לעשות את שניהם בו זמנית".

דוגמא מהשטח, סיפור אמיתי עם מוסר השכל:

באחד מסיבובי הנדל"ן הרגליים שלי, בבירת הדרום, יצאכי במקרה נתקלתי במתווך דרכו רכשתי כמה נכסים בעבר, התחלנו בסמול טוק רגיל ופתאום נזכר המתווך שיש לו נכס שיכול להתאים עבורי.

קיבלתי פרטים כללים על הנכס, שאכן נשמע מאוד מעניין בהיבט המיקום ובהיבט המחיר, זה נשמע טוב, והחלטתי לראות את הנכס.

ראינו את הנכס, נכס עם פוטנציאל עצום מיקום סביר והמחיר, מאוד מאוד אטרקטיבי…

כמה אטרקטיבי?

הנכס הוצע לי ב 480,000 ש"ח, כאשר נכס זהה נמכר באותו הבנין ב 685,000 ש"ח כמה חודשים לפני כן.

ניהלתי מו"מ קצר והורדתי את העיסקה ל- 450,000 ש"ח.

לאחר מכן התחלתי להרים טלפונים לחלק מהמשקיעים שלי שביקשו שאאתר עבורם מציאה, והנה המציאה הגיע.

כשאתם רואים אבן, היהלומן רואה יהלום

חלקם התעניינו והחליטו להגיע ולראות את הנכס….

גם בתוך הנכס היתה אוירה נעימה….

המשקיעים נרתעו מהלכלוך והזוהמה בחוץ, בתוך הדירה הם ראו דירה ישנה עזובה, הם בכלל לא ראו, את הדירה שאני ראיתי, אני ראיתי דירה עם 2 חצרות, מגודרות בבמבוק, משופצת עם סלון יפה עם יציאה למרפסת, בכל חדר יש מקלחת ושרותים צמודים והכי חשוב שכירות של 3300-3600, למרות שאמרתי להם להיות "שמרנים" ולחשב אפילו לפי 3000 ש"ח לחודש, כדי שיבדקו תשואה על הצד הבטוח.

כמובן שהיה עליהם להשקיע כ- 100,000 ש"ח שיפוץ לצורך העניין, אני לא נכנס לחישובי תשואה, כי לא זה העיקר, במקרה זה.

כל המשקיעים שהבאתי סרבו לעיסקה, אמנם הם נרתעו מהמראה בחוץ ופנים הדירה, אך את זה עוד ניתן היה לעכל ולטפל, הסיבה האמיתית בגינה הם סרבו היתה המחיר של העיסקה, כולם כאחד חששו וחשדו במחיר הנמוך, פתאום המחיר הנמוך היה חשוד מאוד בעינהם.

• אם הדירה כל כך זולה, אז למה המתווך לא קונה?
• אם זו עיסקה טובה, אז למה הם מוכרים?
• למה המחיר כל כך נמוך? בטח יש בעיה בדירה.
• ועוד…ועוד…

טו מייק הלונג סטורי שורט הבנתי, שחבל על הזמן, לחצתי יד וסגרתי את העיסקה על המחיר שנהלתי עליו את המו"מ, הדירה נרכשה ב- 450,000 ש"ח למתווך שולמו כ- 28,000 ש"ח דמי תיווך.

כעבור כמה חודשים מכרתי את הדירה בלי ממש לדעת בה ב 640,000 ש"ח, אילו הייתי משפץ ומשכיר הייתי מוכר ב 840,000 עם תשואה של 4.5%-5% למשקיע.

אבל לא זו לא רשומה על סיבוב שאני עשיתי, אלא זו רשומה על פחדים, שכל הזמן מחזירים אתכם אחורה, תפסיקו לחשוש, תפסיקו לפחד מדברים טובים שמגיעים אליכם, כשמגיעה אליכם עיסקה טובה, פשוט תקפצו עליה.

הלכלוך והטינופת שכל כך הרתיעו אחרים, נפתרו ע"י טלפון לאגף איכות הסביבה בעיריה, מאחר וזה היה לקראת החגים העירייה שלחה דחפור כעבור כמה ימים שניקה את האזור לחלוטין.

רצה הגורל,  והעיריה החלה גם בתהליך פיתוח של המדרכות ושיפוץ כללי של כל תשתיות הרחוב כולל שבילי אופניים, תאורה ואבנים משתלבות. טוב בעצם ידעתי על כך מראש ואף המשקיעים יודעו על כך, אך הם חשבו כנראה שאני רק "מיפה" את המציאות, כדי שהם ירכשו את העיסקה.

בהמשך גם בנו גרמי מדרגות חדשים עם מעקות לירידה לכניסות הבית ונשתלו עצים ונעשה גינון בשטח האדמה שבעבר היה מטונף.

מי שרכש ממני את הבית, לטובתו הקשיב לעצות שלי שיפץ כמעט כפי שאמרתי לו והשכיר ב 3100 ש"ח.

חדי העי יבחינו כי רכשתי דירת 3 חדרים של 52 מ"ר ומכרתי דירה של 4 חדרים 75 מ"ר, לא לא בצעתי כל הרחבה ושינוי בדירה. בדירות אלו בעבר בוצעה הרחבה ובנית תוספות, שאף אחד לא טרח לתקן בסיפרי העיריה. לאחר הרכישה שלי, העיריה שלחה מודד אשר מדד את הבית מחדש לצורך עדכון תשלומי הארנונה. עדכון המטראז' והחדרים ברשות המיסים בוצע ע"י דיווח שלי בעת המכירה.

שימו לב לתאריכים וסמיכות העסקאות….

כשהשטח זורק לכם הזדמנויות ומציאות, אתם צריכים להתאבד עליהן, ולא לחשוש מהן ולחשוב בצורה פחדנית של קונבפירציה ואולי מישהו מנסה לעשות עליכם סיבוב.

זיכרו: להיות זהיר זה טוב, להיות פחדן זה גרוע!

הקטע הכי מגניב שהיה לי בעיסקה הזו, שאחד המתעניינים ברכישת הדירה לאחר שפרסמתי היה המשקיע שרכש את העיסקה ב 685,000 ש"ח, הוא ממש התווכח איתי שהדירה לא שווה 640,000 ש"ח לאחר שאמתתי אותו עם העובדה שהוא רכש את שלו ב 685,000 ש"ח רק לפני כמה חודשים, הוא השתתק ואז ענה לי בעצבים, כן אבל אתה בא לעשות אלי סיבוב קנית אותה ב 450,000 ש"ח.

מה הוא ציפה שאמכור לו ב 500,000 ש"ח?

חוסר ידע וניסיון מביא לפחדים

ת'כלס, היה לי קל לרכוש את העיסקה הזו, כי היה לי כל הידע הדרוש וכל הניסיון, למשקיעים שהצעתי להם את העיסקה (כן! ברצינות הצעתי את העיסקה למשקיעים אחרים!), לא היה את הידע והניסיון והם בחרו להתעלם מהידע והניסיון שלי ולהקשיב לחששות שלהם.

נראה תמוהה? אולי… אך אני פוגש זאת כל יום, רק בשבועיים האחרונים נתקלתי בזה 3 פעמים.

אם בא לכם לרכוש את הידע והניסיון, השאירו פרטים מבטיח לחזור אליכם.