האם אופנת כחלון והגדלת מס הרכישה באמת תשפיע על המשקיעים?

ב- 1.7.2015 אמור לעלותך מס הרכישה עבור נכס שני ומעלה מרמה של 5% נכון לכתיבת פוסט זה לרמה של 8% ממחיר הנכס. המהלך כמובן נובע כחלק מהאסטרטגיה של כחלון להקשות על המשקיעים, לנסות להוציא אותם מהשוק בכך להוריד ביקוש מצד המשקיעים אשר בתורו יביא להוזלת מחירי הדירות.

כידוע, לאורך ההיסטוריה, לרוב כל מהלך שניסו לעשות נגד משקיעים/בעלי הון, גדולים כקטנים, לא תמיד צלח כי המשקיעים מתוחכמים יותר ומקוריים יותר מהרוב. רוצה לומר כי המשקיעים מתוחכמים לא במובן השלילי אלא במובן זה שהם לא מתעצלים למצוא פתרון לכל מצב קיים וחדש, בכדי שהם יוכלו למקסם את הכסף שלהם. כך עובד קו החשיבה של משקיע, לעומת קו החשיבה המנוגד לאלו שאינם ומעדיפים להיות שכירים לדוגמא.

ערכתי ניסוי מחשבתי קטן על קובץ אקסל שכל מטרתו היתה לבדוק כמה דברים:

– האם באמת להעלאת מס הרכישה ע"י כחלון תהיה השפעה על המשקיעים?

– האם באמת המשקיעים יצאו מהשוק?

– והכי חשוב, מה המשקיעים יעשו בתגובה לכך?

הנחות היסוד שלי היו פשוטות:

1. שכיום המשקיעים משלמים 5% על כל נכס שהם קונים ולאחר ה 1.7.2015 הם ישלמו 8%.

2. מחיר הרכישה לעיסקה ישאר זהה בשני המקרים, משמע ההון לכלל העיסקה הוא אותו הון מוגבל (לא מביא מינוף בחשבון למען פישוט הדברים). במקרה זה אני מדבר על שני נכסים: הראשון- ב 650,000 ש"ח והשני ב 1,200,000 ש"ח, בכדי להשוות בין נכסים בפריפריה זולים לנכסים יקרים יותר שעדין מעמד הביניים רוכש.

להלן טבלת החישוב ובעקבותיה יבוא ההסבר:

אפקט כחלון

הטבלה מחולקת לשלושה 'מקרים':

מקרה א'- מראה את המצב נכון להיום, כאשר משקיע רוכש נכס ומשלם מס רכישה של 5%. הוא מראה את מחיר הנכס, ומחיר העיסקה הכוללת את מס הרכישה (מוציא מכרגע עלויות עו"ד וכו'). אנו רואים כי במחיר נכס של 605,000 ש"ח, מחיר העיסקה הכולל יהיה 682,500 ש"ח. במקרה של נכס יקר יותר במחיר של 1,200,000 ש"ח מחיר העיסקה הכולל יהיה 1,260,000 ש"ח.

לפני שאני עובר למקרה ב', אני אכניס את הנחת הבסיס הראשונה שלי שאומרת שהמשקיע לא יעבור את רף המחיר של 682,500 ש"ח לדירה הזולה ולא יעבור את רף מחיר ה- 1,260,000 ש"ח לדירה היקרה יותר. מאחר וההון שלו מוגבל!

מקרה ב'- מאחר וההון של המשקיע מוגבל וכעת מס הרכישה על אותן עסקאות עלה, סך כל ההון שהוא צריך להשקיע עובר את הרף שלו (לא מצוין בטבלה, אבל הנה התוצאה הסופית עבורכם: 702,000 ש"ח עבור הנכס הזול ו- 1,296,000 ש"ח עבור הנכס היקר, תבדקו את החישוב שלי), לכן המשקיע לא מעונין בעסקאות אלו, יש לו שתי אפשרויות; לוותר על העיסקה או לחילופין לנסות להוריד את מחיר הנכס בכדי להגיע לרף המקסימלי שלו.

במקרה זה חישבתי כי סך ההון העומד לידי המשקיע צריך לכלול את מס הרכישה של ה- 8% וממנו אני אגזור את מחיר הדירה המקורי לפני ה- 8% מס רכישה. מהחישוב אנו מבינים כי את הנכס הזול יש להוריד במו"מ לרמת מחיר של  631,944 ש"ח ואת הנכס היקר להוריד במו"מ למחיר של  1,166,667 ש"ח. או במילים פשוטות אנו כמשקיעים צריכים להוריד את מחיר הנכס רק ב 2.7% בכדי שנוכל לרכוש אותו ועדין לעמוד באותו רף מחיר לפני כניסת ההוראה של כחלון. משקיע שאינו מצליח להוריד 2.7% ממחיר הנכס, כדי שיוותר על העיסוק.

מקרה ג'-  במקרה זה המשכתי בתרגיל המחשבתי שלי, ואמרתי, בואו נניח כי כחלון אכן יגרום לירידת מחירים, אחרי הכל כבר אמרנו שגם המשקיעים ינסו לנהל מו"מ בכדי להשאיר עצמם באותו רף של "הון מושקע", לכן נטיית השוק תהיה ירידת מחירים (בואו נפרגן לכחלון….שמפרגן לחברו קובי מימון בנפט והגז). אבל אני לא רוצה לנבא התרסקות מחירים כי כנראה שהמינה תלחם נגד התופעה כי יש לה הרבה מה להפסיד, אבל אני גם לא רוצה לציין ירידה מינורית מדי. לכן בחרתי ב-% ירידה שלא יעבור את ה- 10% אבל לא יהיה מתחת ל 5%, לכן כבחירה שרירותית לחלוטין אבל לאחר השקעת מחשבה בחרתי ב- 7% כירידת המחירים שתתרחש בעקבות המהלך של כחלון.

לכן לאחר ירידת מחירים של 7% ואז הוספת 8% מס רכישה על המחיר החדש המחיר אותו ישלם המשקיע יהיה: 652,860 ש"ח לנכס הזול ו- 1,205,280 ש"ח לנכס היקר. אתם קולטים???

המשקיע הולך לחסוך בעקבות המהלך של כחלון כ- 29,640 ש"ח על הנכס הזול ו- 54,720 ש"ח על הנכס היקר, או במילים מאחרות:

 כחלון הכניס לכם גם שיפוץ לנכס להשקעה באותו מחיר!!!

תהנו רבותיי…..כחלון עוד יעשה לכולכם רק טוב….. סליחה תיקון, יעשה למשקיעים, העם ימשיך לשלם…..

 

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

2 מחשבות על “האם אופנת כחלון והגדלת מס הרכישה באמת תשפיע על המשקיעים?”

  1. מסכים עם המסקנות, שתי הערות:
    1. זה נכון שאחרי העלאת מס הרכישה המשקיע צריך להוריד את המחיר סה"כ ב 2.7% כדי לשמור על המחיר הסופי ולכאורה כל משקיע מסוגל לעשות את זה. אבל ההנחה צריכה להיות שמשקיע טוב כבר ניצל את יכולת המיקוח שלו כלומר הוריד את המוכר כמה שניתן -נניח והמשקיע חזק במו"מ והמוכר קצת לחוץ במחיר ומוכן לרדת ב 10% במחיר אז ממש לא בטוח שגם משקיע טוב יצליח להוריד אותו ל 12.7% (ואם הוא יכול – אז הוא היה מוריד את המוכר ב 12.7% גם לפני העלאת המס) .אם אתה מסתכל על זה ככה אז המשקיע באמת צריך להוציא מהכיס עוד 2.7% כדי לממן את הרכישה. לא נוראי אבל יכול להקשות.
    2. וזו ההערה החשובה: הניתוח שלך מתייחס למשקיעים לטווח ארוך בלבד – מבחינתם באמת עדיף שהמחירים ירדו כי זה יקל עליהם את הרכישות העתידיות כפי שניתחת. לעומת זאת משקיעי פליפ ומשקיעים לטווח קצר יכולים בהחלט להיפגע מהמהלך ובטח מירידה של 7% במחירים – א' כי הנכסים שהם מוכרים שווים פתאום פחות וב' כי יותר קשה להם לכסות בזמן הקצר בו הם מחזיקים בנכס את ה 8% של מס הרכישה. בקיצור ההתנהגות שלהם יכולה להידמות למשקיעי מניות לטווח קצר שבזמן ירידות בורחים מהשוק, מקבעים הפסדים ומדירים רגליהם מהבורסה לשארית חייהם.
    אני לא יודע מה היחס הכמותי בין משקיעי הפליפ והטווח הקצר למשקיעי הטווח הארוך אבל אני בטוח שחלקם בקרב המשקיעים לא נמוך בכלל, והתגובה שלהם למהלך של כחלון יכולה לייצר תופעות שאי אפשר לחזות.

כתוב/כתבי תגובה