החוכמה שבדיעבד

שובר שתיקה לאחר כיותר מחודש שלא חלקתי עמכם את מחשבותיי, הפעם אחרוג ממנהגי ואתחיל את הרשומה עם תמונה, מסר אישי שקיבלתי ממש בימים האחרונים בפייסבוק, מאחד הקוראים:

בחרתי להעתיק לכאן את תגובת הכותב, כי זו לא הפעם הראשונה שאני מקבל תגובות שכאלו, ואם זה לא משהו חד פעמי, כנראה שזו צורת מחשבה רווחת שכדאי לתת לה מענה.

הכי פשוט הוא להתחיל מהעבודות:

עובדה 1- השקעתי ב- 10 השנים האחרונות כשהריבית רק ירדה:

רק לדייק טיפה, התחלתי להשקיע קצת יותר מלפני 10 שנים, בערך לפני 11-12 שנים, ממש לפני המשבר בארה"ב, אף אחד לא דיבר על משבר או לא חלם על משבר (חוץ מרוביני אולי) בקרב מעגל מכיריי.

בזמנו כשהתחלתי להשקיע (גם ברוב השקעותיי היום, אגב), לא התייחסתי לעליית ערך הנכס, כמטרת ההשקעה שלי. מהסיבה הפשוטה, שעליית ערך נכס זה לא משהו שמתרחש בוודאות, אף פעם לא ניתן לדעת בכמה באמת יעלה ערך הנכס ומתוקף כך זה לא באמת נתון שניתן להציב בטבלאות האקסל.

המטרה שהנחתה אותי בהשקעות נדל"ן מניב היתה לקבל תזרים מזומנים חודשי. תזרים המזומנים הוא הכח האמיתי, הוא למעשה מונע ממך לאכול את חסכונותיך או את הכנסותיך האחרות, תזרים מזומנים זה ממש אויר לנשימה. לא לחינם עסקים קמים ונופלים על התזרים שלהם יותר מאשר על עליה/ירידת ערכם בשוק.

לכן, אני תמיד חיפשתי את השכירות שהנכס יכול להניב לי, מהשכירות ידעתי לגזור איזה גובה מינוף אני רוצה לקחת, לכמה שנים, ומה יהיה ההפרש בין החזרי המינוף לתקבולי השכירות, המטרה היתה גם לחסוך אותם.

עליה בערך הנכס היתה בעיקר בונוס.

הייחוס לעלייה בערך הנכס בתוכניות העסקיות היתה כזו, שעלייה שכזו היוותה יתרון וכח בפני הבנק בבואי לבקש מימון נוסף לעסקאות אחרות (הערה: יש לעשות זאת בזהירות כדי לא להגיע למינוף יתר ולייצר גידור מתאים), אך לעולם לא כמטרת ההשקעה.

עובדה 2- מאז 2007 הריביות רק ירדו וסביר שב- 6 השנים הבאות רק יעלו (במקור היתה טעות אך זו הכוונה)

אכן, בעקבות המשבר, הריביות החלו לרדת, האמת שאף אחד לא ידע לומר אם אכן הריביות ירדו, אני לפחות לא ידעתי, אני נכנסתי להשקעות כשהריביות על המשכנתא היו 6-7%, הריבית הזו שהיום נראית אסטרונומית, גם אז לא הפחידה אותי.

ההתנהלות היתה פשוטה אם יש עסקה טובה, והשכירות גבוהה מהחזרי המשכנתא לאורך השנים, אז אני בסדר, כמובן שחיפשתי פרמטרים נוספים, אך למען הפישוט זה היה הרעיון הכללי.

אני לא באמת יודע מתי הריבית תתחיל לעלות, אך ברור לכולנו שהמגמה תהיה למעלה, השאלה באיזה קצב וכמה גבוהה, עם זאת, משקיע שביצע עסקאות ולקח מרווחי שוליים גבוהים, יידע להערך לשינויים שיבואו.

בהמשך, מוסיף אותו מגיב וכותב: אתה לא יכול לשנות סדרי עולם עם התקוות שלך

חשוב לי לציין, מי שמשקיע על בסיס תקוות הוא נידון לכשלון, כמוהו כמשקיע שמנסה לתזמן את השוק, המשקיע שמתזמן את השוק מקווה שהמחיר יעלה. לא זו הדרך הנכונה להשקיע.

משקיע שרוצה להצליח, ולהצליח לאורך זמן ושנים, חייב שתהיה לו אסטרטגיה ברורה ומובנית עם בסיס הנתון לשינויים מסויימים. הוא חייב שתהיה לו משמעת עצמית כדי לא להתפתות לעסקאות זריזות ומהירות. הוא חייב להיות תאב בצע במידה, אך לא במידה מוגזמת, תאבת הבצע במידה, היא למעשה המוטיבציה לעשות כסף, תאבת בצע מוגזמת היא כבר רעבתנות שיכולה לגרום לסיכונים מיותרים. משקיע כזה גם צריך להיות בעל אורח רוח וסבלנות, הגורם הכי חשוב לרווחיות גבוהה הוא הזמן, לא לחינם נכתב: לא ממתינים ואז רוכשים נדל"ן, אלא רוכשים נדל"ן ואז ממתינים.

לסיכום-

את ההשקעות שביצענו בשנים 2007-2017 ביצענו כי הן עמדו בקריטריונים ספציפיים שהגדרנו לעצמנו עם כל משקיע ומשקיע. לא הימרנו, אלא השקענו, ביצענו הערכות זהירות, ביצענו ניתוח מקיף וזהיר, וכן לקחנו סיכונים, אך הם היו מחושבים.

מעוניינים במידע, טיפים וסקירות נדל"ן?

הרשמו לעדכוני האתר

או

בקרו בעמוד הפייסבוק