האם גם היום ניתן להשקיע ערך בנדל"ן?
בעקבות מלחמת הכוחות והאינטרסים, היום בשוק הנדל"ן, אני מקבל את הרושם שהאזרח הפשוט, הולך לאיבוד ונבלע בבליל של ססמאות, קלישאות, יצר של מהפכנות אידיאליסטית, בנוסף לאופטימיות מצד אחד ומהצד השני פסימיות ופאניקה.
בבואנו לקבל החלטת רכישה של דירה, חשוב להבין מהם הצרכים ומה אנו מחפשים.
מאחר ובלוג זה עוסק בעניני השקעות נדל"ן אני כמובן מדבר רק מההיבטים של המשקיעים והגורמים הרלוונטים אליהם.
הרי נכס שמשקיע רוכש, הוא לא נכס שמשפחה רוכשת, מההיבט הכלכלי של העניין, לכל אחד מהם מטרות וכוונות שונות, לכן השיקולים שונים ופעולות הרכישה שונות בתכלית, למרות שבפועל יכול להיות כי מדובר באותו הנכס הממשי.
לאחר הקדמה זו, אני רוצה לחזור אי שם ל- 1972, בדצמבר של שנת 1972, מניית הוושינגטון פוסט חטפה מכה הגונה, היא ירדה מסביבות ערך של 38-40$ למניה, תןך כמה חודשים (לתוך שנת 1973) לערך של 18$ למניה, מפלה רצינית של יותר מ 50% בערכה.
עם זאת, בחודשים מרץ-יוני, מישהו נכנס והחל לרכוש את מניות הוושינגטון פוסט בערכים של סביבות ה- 23$ למניה, הוא רכש מניות בשווי כולל של 10,628,000$ (במילים: עשר מיליון ושש מאות עשרים ושמונה אלף דולר), אותו המישהו היה משקיע ערך, ושמו וורן באפט.
אנשים רבים הביעו תמיהה, מדוע הוא רוכש מניות של מניה בירידה, "זו התאבדות" אמרו חלקם, אחרים זחיחים יותר ומזלזלים יותר אמרו: "זו טיפשות".
אבל וורן באפט המשיך לקנות והתבטא פעם באומרו:
"הרגשתי כמו גבר חרמן בבית בושת"
וורן מחזיק מניות לטווחים ארוכים, חברת ההחזקות שלו ברקשייר האתוואי, עד היום מחזיקה במניות הוושינגטון פוסט שהוא רכש לפני 40 שנים.
אבל למה לדבר כשהגרף מראה את הכל בבירור.
Can Turtles fly?
קראתם נכון- וורן מורווח היום כ 16,000% על השקעתו הראשונה (במילים: שש עשרה אלף אחוז), רוצים לדעת כמה כסף זה שווה? תכפילו 160 בסכום ההשקעה של וורן באפט, זה הרבה כסף עם הרבה מספרים!!! אקצר לכם זה: 1.7 מיליארד $.
שימו לב שבמהלך השנים, היו גם תקופות שהמניה ירדה, אולם המגמה הכללית היתה מעלה וממשיכה מעלה.
בזמן שמשקיעים רבים נבהלו בתקופת הירידות ומימשו, וורן דווקא פעל אחרת, לא רק שהמשיך להחזיק בהחזקותיו, אלא פשוט אסף עוד ועוד מניות!!!
רגע, 'גורו', מה זה קשור אלינו ולבלוג הזה?
היום, כשכל המרשתת מוצפת במידע סותר מכל הכיוונים לגבי שוק הנדל"ן, חלק מדברים על מחסור בדירות, חלק מדברים על הצפה, חלק מדברים על מחירים גבוהים וחלק מדברים על פיצוץ בועה ואפוקליפסה נדלנ"ית. אנחנו דווקא כן יכולים ללמוד משהו על נדלן מהתנהגותו של וורן באפט, לא רק מהמקרה של שנת 1973, כי המהלך הזה לא היה מהלך חד פעמי אצל וורן באפט.
אנשים רבים נראים אבודים ולא יודעים לקבל החלטה, נכונה עבורם.
בנקודה זו אני רוצה להדגיש: לכל אחד יש שיקולים ונתונים אחרים ומטרות אחרות, לכן ההחלטות והמעשים יהיו שונים, בכל הנוגע לרכישת נדל"ן בתקופה זו.
אני לא רוצה לתת כאן עצות, אלא רק לשתף אתכם בראיית עולם מסויימת, שאולי תנע מכם לנהוג בפאניקה ותגרום לכם, לחשוב ולנתח את מצבכם מחדש.
היו זהירים בקבלת ההחלטות, קבלו החלטות לאחר שהבנתם וניתחתם את מצבכם לעומק, אל תקבלו החלטות, בגלל תגובות בפייסבוק, בגלל כתבות בעיתונים או בגלל הצהרות של פוליטיקאים. היו נחושים היו אחראים וקבעות את גורלכם בצורה ראציונאלית!!!
לפני כמה חודשים פורסמה כתבה והובאה התמונה הבאה:
הגרף הנ"ל הוא גרף מעניין, הוא מראה לנו מה עבר על מחירי הדיור החל מ 50 שנים אחורה. לפני שנדון בגרף קצת יותר לעומק, אני רוצה שתביטו על המלבן המודגש (במקור). מי שמקבל החלטה אך ורק על בסיס המלבן המודגש, יכול לקבל את הרושם, שבעשור האחרון היתה לנו תקופה של עליות עם תקופה של ירידות לפניה.
יש היום דעות שאומרות שהעליות הנוכחיות עומדות לעצור ואנו עומדים לחוות קפאון בשוק, ייתכן ודעות אלו נכונות. מאידך, יש גם גישות אחרות שאומרות, שלפנינו עוד תקופה נוספת של עליות ולכן זו תקופה טובה להמשיך ולרכוש, ייתכן וגם דעות אלו נכונות.
כפי שאנו מבינים הכל אפשרי, ולא ניתן לחזות את העתיד… לכן אני חוזר ואומר, כי בבואכם לקבל החלטת רכישה בהתאם למטרתכם (השקעה/מגורים), שקללו את הנתונים הרלוונטים אליכם, מה שנכון למשה ישראלי, לא יהיה נכון לדויד ישראלי.
אם נצא כעת מהמלבן המודגש ונביט על כל הגרף של 50 השנים האחרונות, אנו נראה משהו מאוד מעניין, יש לנו תופעה של גלים, תקופות בהן הנדל"ן עלה ותקופות בהן הנדל"ן חווה מכות של גלי ירידות. זה בסדר וזה טבעי!!! טבעו של כל שוק.
עם זאת, מי שבוחר להשקיע בנדל"ן לא צריך לפחד מהגרף הזה, אלא דווקא ללמוד ולהשכיל ממנו.
שימו לב לקו המגמה הנמתח לכל אורך 5 העשורים (קו אדום), הקו הזה נמתח עם שיפוע כלפי מעלה, מה שמצביע לנו על עליה איטית עקבית ומתמשכת של מחירי הנדל"ן.
נביט כעת על גרף נוסף, שמראה את אותה המגמה ולקוח מביזפורטל מניתוח דומה שעשו על פני 5 עשורים:
גם כאן אנו רואים, כי יש לנו קו מגמה שחושב (צבע שחור) ומראה עליה עקבית של 2% במחירי הנדל"ן משנה לשנה.
בנקודה זו יכולים לבוא תומכי שוק ההון ולומר, שזו תשואה מגוחכת, אך אל לנו לשכוח כי כאשר המשקיע פועל, הוא לא פועל כמו השוק, אלא הוא משתמש במינוף, בפריסת משכנתא, במיזעור ההון העצמי שלו בהשקעה וביצירת תזרים מזומנים, תחלופת נכסים ושיפור החזקות, משמע יש לו תשואה שוטפת אחרת, בהתאם להתנהלותו הפיננסית העסקית. כמובן שזו גם עליה "ממוצעת" כאמור היו שנים של עליות וירידות כפי הנראה.
בד"כ התנהלות המשקיעים הינה פשוטה, איסוף נכסים בירידה לצורך יצירת תשואות גבוהות ותזרים מזומנים ומאידך, המשך איסוף בתקופות עליה, לצורך ביצוע השבחות נכסים וביצוע סיבובים מהירים/פליפים/אקזיטים כדי להנות מגל העליה והפופולאריות.
אם כך אנו שמים לב, כי יש לנו כאן 2 אסטרטגיות השקעה, שמשתנות עם המצב. בתקופה של ירידות, זו הזדמנות מעולה לרכוש נכסים שייצרו עבורנו תשואה גבוהה ותזרים מזומנים בשוטף, בתקופה של עליות יש הזדמנות להגדיל את ההון בצורה מהירה, ההון הזה נאסף ונאגר ובא לידי ביטוי, בתקופת הירידה הבאה.
לסיכום:
השקעה בנדל"ן הינה ריצה למרחקים ארוכים, בנדל"ן אין "סוחרי יום" כמו בשוק ההון, התהליכים הנדלנ"ים הם מורכבים ואיטיים. מי שיידע לסנן את רעשי הרקע, לאסוף או לממש בתקופות הרלונטיות, יגיע למצב לא רק שיש לו תזרים מזומנים גבוהה, אלא השווי נטו שלו עלה פלאים.
אנשים רבים מנסים להמציא את הגלגל מחדש, אל תנסו זאת, יש דרך קלה יותר. למדו מענקים ועמדו על כתיפהם (חקו אותם, חקו את וורן באפט), היו מספיק בטוחים בעצמכם כדי לסנן רעשי רקע ודעות שונות של אנשים עם שיקולים זרים ואינטרסנטים, קבלו החלטה מושכלת על עתידכם בהתאם לנתונים שלכם. בקשו עזרה אם אין לכם את הכלים, אבל אל תפעלו בטרם תבצעו עבודת הכנה.
יש חשיבות מרובה לשווי נטו, של המשקיע….אבל זה כבר לפוסט אחר!!!
מעוניינים בעדכוני נדל"ן חדשות וטיפים?
הרשמו לעדכוני האתר
או
עקבו אחר דף הפייסבוק 'גורו נדלן'
