הטיית ההשרדות בניתוח הנדל"ן Vs הבורסה

הדיון עתיק היומין הדן בהשוואה של השקעה בשוק ההון לעומת השקעה בנדל"ן, לא אחת נדון במדיות השונות, בפורומים ובעיתונות הכתובה. רוב ההשוואות הללו בסוף מסתכמות בהשוואת מדדים, מדד מחירי הדיור למול מדד שוק ההון, אך אין לנו כל מידע לגבי מידת ההצלחה של המשקיע הפרטי,בכל אפיק.  בעיקר משום שנכון להיום למיטב ידיעתי אין כלי סטטיסטי שיודע לקחת את מידת הצלחת המשקיעים הקטנים ולייצר על בסיס כך השוואה בין שני שווקים/אפיקי השקעה אלו.

בעבר כתבתי על ההשוואה הזו ברשומה ראש בראש נדל"ן נגד מניות.

אתם יודעים מה… אם אנו משווים מדדים אז אכן נראה ששוק המניות מנצח בגדול, אז זהו שלא!!! ואפרט בהמשך, אך לפני כן אני רוצה לדבר על משהו אחר, שנחשפתי בימים האחרונים דרך פוסט מקרי בפייסבוק (מי אמר שלא ניתן ללמוד כלום מהפייסבוק?), אני רוצה לכתוב קצת על…

הטיית ההשרדות


הטיית ההשרדות, מדברת על פגם או עיוות בניתוח סטטיסטי, מה שקורה בהטייה זו הוא שכאשר עושים ניתוח סטטיסטי על קבוצה מסויימת, ובודקים רק את הקבוצה ששרדה את המבחן/אתגר/מכשול מסויים,הניתוח שלנו מעוות מכיוון שאינו מביא בחשבון את אלו שכשלו באותו המבחן/אתגר/מכשול ולכן המסקנות שלנו עלולות להיות לוקות בחסר במקרה הטוב או פאטליות במקרה הרע.

בוא נתן דוגמא ויזואלית כדי שנוכל להבין זאת בקלות לפני שאני נכנס לענייני נדל"ן ומניות.

במלחמת העולם השניה הצי האמריקאי רצה למגן את מטוסיו בצורה מיטבית יותר, גם לפגיעות מהקרקע ע"י כוחות נ"מ וגם מאש של מטוסים אחרים בקרבות אויר, מה שעשו בצי האמריקאי החלו למפות את כל המטוסים שחזרו מהגיחות ולסמן היכן הם נפגעו, מה שהם קיבלו נראה כך:

הטיית ההשרדות ע"ג מטוס מהטצי האמריקאי במלחה"ע ה- 2

התגובה הראשונה של האנליסטים ישר היתה שיש למגן את המטוס בכנפיים, שם הוא ספג את מירב הפגיעות, ושאין צורך למגן את החרטום והקוקפיט, למזלם, היה בינהם יהודי אחד חכם אברהם ולד שמו (ממליץ לקרוא בויקיפדיה), שאמר להם בדיוק הפוך. מסקנתו היתה הפוכה ונכונה הוא טען, שהמטוסים שחזרו מראים היכן המטוס יכול לספוג פגיעות ולחזור לבסיסו, על כן יש להביט על המטוסים שאינם חזרו מהגיחה, משמע אלו שהופלו/התרסקו כתוצאה מהפגיעות, מכאן שמטוסים אלו נפגעו בדיוק היכן שאין סימונים במטוסים שחזרו. לאברהם ולד יש תרומה חשובה למדע חקר הביצועים ובתרומה לעולם הסטטיסטיקה בהטיית ההשרדות.

אז איך לעזאזל זה קשור לדיון האלמותי בין מניות לשוק ההון?


החשיפה הזו שלי ל-'הטיית ההשרדות' גרמה לי להבין שזו בדיוק אותה ההטיה הקיימת בהשוואה בין המדדים של שוק הנדל"ן (מדד שוק הדיור) לבין זה של שוק ההון ואסביר ואין כמו מראה עיניים, אשתמש בתמונה מהרשומה שלי שפורסמה בדיוק לפני 4 שנים והקישור אליה מופיע גם למעלה, ואתן אותו גם כאו: ראש בראש נדל"ן נגד מניות

תמונה נלקחה ממאמר בדה מרקר השוואה בוצעה ע"י מגדל שוקי הון.

בואו רגע נבין מה אנו רואים כאן, בצד הימני אנו רואים  השוואה בין מדדי ת"א 25 לאלו של ת"א 100 ושוק האג"ח לעומת מדד דירה להשקעה, בצד שמאל אנו רואים את ההבדלים בתשואה השנתית.

רוב האנשים יטענו בצדק על בסיס ניתוחים מעין אלו שאכן שוק ההון מנצח בגדול, אני לא רוצה להכנס לשלל ההסברים מדוע זה לא בהכרח נכון, בדיוק לשם כך נתתתי לכם את הקישור לעיל, אבל אני כן רוצה היום להסביר לכם, מדוע הטיית ההישרדות מטעה אותנו גם כאן.

ממה מורכבים המדדים ת"א 25 ות"א 100?

רק עדכון קל, היום המדד נקרא מדד ת"א 35 החל מ- 2017 (מכיוון שהתמונה היא מ- 2015 והניתוח בה הוא עד ל- 2013 אמשיך להשתמש במונח ת"א 25, אך המסקנה זהה!).

מדד זה כשמו כן הוא, מתבסס על 25 החברות בעלות השווי שוק הגדול ביותר במשק

מדד ת"א 100 (קרוי היום 125)  מבוסס על מניות 100 החברות בעלות שווי השוק הגבוהה ביותר.

לצורך התזכורת, נציין כאן שמדד הנדל"ן מחושב ע"י הלמ"ס בניכוי אינפלציה וכיו"ב, על בסיס מחירי הדיור כפי שהם משתקפים בדיווחי מס השבח בעסקאות אמיתיות שנסגרות.

אז מה הקשר של הטיית ההשרדות לענייננו? הנה זה מגיע, הבטחתי ולכן מקיים בניגוד לכחלון (הייתי חייב לעקוץ)…

מעצם היות המדדים 25/100 מורכבים מחברות שכל עניינן הוא שווי שוק גבוהה, הרי שאם יש חברה אחת שנגרעת, ישר נכנסת חברה אחרת במקומה. לדוגמא אם החברה במקום ה 37 במדד 125, פתאום נופלת בשוויה או נסגרת מסיבה זו או אחרת, אז החברה ה "126" תכנס למדד כחברה ה- 125 במדד.

מכאן שהמדד תמיד מורכב מחברות שהן בשווי שוק מספיק כדי שיהיו במדד, המדד עצמו לא מביא בחשבון חברות שכשלו או נמחקו לאורך הדרך/השנים. דירות בניגוד למניות/חברות בורסאיות, אינן נגרעות משום מדד, כי בלוק זה בלוק….הוא לא מתאדה, דירה אינה נמחקת.

מכל זאת אנו מבינים, שבעוד ומדדי הבורסא 35/125 סובלים מהטיית ההשרדות, כי הוא מראה לנו רק חברות שהצליחו ולא מתחשב בכאלו שכשלו/ נמחקו/נגרעו הנדל"ן אינו סובל מהטיה דומה (לפיכך אינו אמיתי כל כך ולא רלוונטי להשוואות מעין אלו), לכן כל ההשוואות בין שני מדדים אלו אינן רלוונטיות ואינן נכונות.

מדדי שוק ההון אשר מראים עליה עקבית עם השנים, אינם מביאים בחשבון את החברות שנגרעו מהמדד ואולי אף נמחקו כליל ולכן מראה עליה לאורך השנים בעוד ומדד שוק הנדל"ן נשאר נאמן לבלוק והבטון…..מאחר ודירות/נדל"ן לפחות בעשורים האחרונים לא נמחקו ולא נעלמו.

לסיכום,
אני לא רואה לנכון להשוות מין שאינו במינו וחושב שהשוואה בין המדדים אינה ראויה ואינה נכונה, כותב שורות אלו משקיע הן בשוק ההון והן בשוק הנדל"ן, אם כי גילוי נאות: ליבו נוטה יותר לכיוון הנדל"ן. בסופו של דבר זו הבנה והעדפה אישית של כל משקיע ומשקיע.

ראיתי לנכון להציג את הבעיה של המדדים המובילים המשמשים להשוואה בעיקר משום שהם סובלים מהטיית ההשרדות לעיל, דבר שיש לתת עליו את הדעת בבואנו לבצע השוואות כאלו ואחרות, בעיקר כשמקבלים החלטות מהותיות על הכסף שלכם.

בא לכם להעמיק את הידע? לחשוב ולנתח את השוק כמוני? לדעת לייצר עסקאות טובות על בסיס הבנה אמיתית, מהותית ועמוקה של הדברים, הרגישו חופשי להשאיר פרטים בכדי להצטרף ל- תהליך הכשרת המשקיעים שלי.

 

 

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

4 מחשבות על “הטיית ההשרדות בניתוח הנדל"ן Vs הבורסה”

  1. אז אם אתה קונה תעודת סל עוקבת מדד 35 זה כן מנצח נדלן ללא הטיית ההשרדות?

    • שלום ששון,
      תודה על הקריאה והתגובה.

      אין קשר, בין שאלתך לבין הפוסט.
      מי שרוצה להקיע בתעודה מחקת מדד שישקיע, מי שרוצה בנכס נדלנ"י שישקיע גם, מי שרוצה בשניהם אדרבא, כל שאני טוען הוא שהשוואת המדדים אינה נכונה ביסודה.

  2. היי,
    תודה על הפוסט .
    לגבי ההשוואה בין מדד 25 לבין מדד נדלן, לא ברור מה ניסית לומר ?
    הרי ברור שלתוך המדד נכנסים ויוצאים חברות אבל אם אתה משקיע במדד ולא בחברה ספציפית זה לא מעניין כי אתה קונה את המדד ולא את החברה הספיציפית. לצורך העניין אם קנית באמת ב1998 את מדד תא 25 עשית באמת יותר מדירה להשקעה בלי קשר לעובדה שבמדד נכנסו ויצאו חברות במהלך אותם שנים.
    אתה צודק שאם היית קונה את כל אחת מהחברות במדד 35 בנפרד ב1998 ייתכן ולא היית מנצח את מדד הנדלן (גם לא בטוח לגבי זה אבל נניח…) , אבל מבחינת קניית המדד 35 מול מדד נדלן או לחלופין מדד S&P500 מול מדד נדלן לתקופה מעל 30 שנה – מדד שוק ההון ינצח.

    • שלום המשקיע,
      ראשית תודה לך על תגובתך.
      הפוסט אינו מדבר על השקעה במדד כזה או אחר, אלא הוא מדבר על הטיעון וההשוואות שעושים בין מדדים ואז קובעים נחרצות שהשקעה בשוק ההון עדיפה.
      וגם זה אינו נכון, כי זה שהמדד מצליח זה לא אומר שהמשקיע הפקטן הממוצע משקיע גם.

      כל מה שרציתי לור בפוסט הזה הוא פשוט, ההשוואה לא רלוונטית כי לא ניתן להשוות בין שני אפיקים כשכלי המדידה שלהם אינם זהים, לא במדידה ולא בתנאי המדידה.

      לגבי השקעות שכל אחד ישקיע היכן שהוא רוצה להשקיע, רק שילמד לפני כן ויבצע השקעה באופן מושכל.

כתוב/כתבי תגובה