השקעות נדלן הן הפתרון לבור התקציבי

טור בגלובס 3.12.2019

ההתנהלות הפופוליסטית והפזרנית של הממשלה בשנים האחרונות, עקב כלכלת בחירות הזויה של שר האוצר היוצא, גרמה ליצירה של בור תקציבי אדיר כירושה בעייתית לשר האוצר העתידי, שיאלץ להתמודד עמו ולייצר פתרונות שיניבו הכנסות לקופת המדינה.

הוא יצטרך לייצר מספיק הכנסות שגם ישמשו להתקציב הרגיל הדרוש להתנהלות המדינה וגם לכסות את הבור הנוכחי. הכנסות המדינה הן מילה יפה, אך בואו לא נשכח, המדינה היא לא עסק יצרני- המדינה לא מייצרת מוצרים ומוכרת אותם, אלא המדינה למעשה גובה כספים בהסדר הדומה להסדרי פרוטקשיין בעולם התחתון.

לא! אני לא טוען שהמדינה מתנהלת כארגון פשע, למרות שברמת השחיתות כנראה אנו לא רחוקים משם.

אך אני טוען שגביית המיסים של המדינה מהאזרחים הם למעשה דמי פרוטקשיין המתבטאים בצורה של קיום מערכות החיוניות לאזרח כגון: שרותי בריאות, צבא לשמירה מפני איומי חוץ, משטרה לשימור הסדר הציבורי ועוד…

בכדי לממן את כל הגופים הללו המדינה, גובה מהאזרחים תשלום בצורה של מיסים, המדינה גם גובה מיסוי מכלל הישויות העסקיות בה בצורה של מס רווחי הון, מיסים על דיבידנדים, מע"מ ועוד…

כל אלו מהווים את הבסיס לתקציב המדינה.

המדינה צריכה להתנהל לפי גביית המיסים שלה ובהתאם אליהם מתכננת תוכניות, כאשר המדינה מגיעה למצב שההוצאות גדולות מההכנסות אז מתחיל להיווצר בור תקציבי, בדיוק כמו אוברדראפט בבנק או תזרים שלילי של עסק כושל.

 

כלכלת הבחירות והטיות חשבונאיות של שר האוצר:

שר האוצר האחרון, ניהל כלכלת בחירות לכל אורך הקדנציה שלו, בסגנון של תוכניות פופוליסטיות למינהן שעלו הון עתק:

  • תוכנית מחיר למשתכן
  • תוכנית נטו למשפחה בדמות הנחות ופטורים ממכס על מוצצים וכיו"ב.
  • פטורים ממכס על מוצרי חשמל כגון: טלויזיות ועוד.

תוכניות אלו, גרמו מחד להוצאות ענק עקב מימון המדינה לתוכניות כושלות כתוכנית מחיר למשתכן, שכלל לא הטיבה עם רוב הזכאים ומאידך, גרמה להפחתה בגביית המיסוי עקב הפטורים ממכס שניתנו לשלל מוצרים.

את דיווחי השנים והרבעונים השונים, שרד משרד האוצר ע"י שימוש והטייה של נתונים ומשחקים חשבונאים כגון: חישוב הכנסות עתידיות מאקזיטים של חברות טכנולוגיה ועוד. תרגילים שאולי עברו באותה נקודת זמן, אך התגלו כבעיתיים מאוד בהמשך. כפי שוורן באפט נוהג לומר: כשהשפל מגיע, רואים בדיוק מי שחה בערום.

 

משקיעי הנדל"ן יכולים להיות חלק מהפתרון בכיסוי הבור התקציבי-

האירוניה הגדולה באקורד הסיום הצורם בקדנציה של שר האוצר (שאת שמו אני לא מזכיר מאחר ואיני רוצה שיטנף את דפי האתר המשודרג שלנו), יכולה לבוא מכיוון משקיעי הנדל"ן.

דווקא משקיעי הנדל"ן שסומנו כאוייב העם, כאוייבי הזוגות הצעירים, אלו שנתלו בהם האשמות לעליית מחיר הדיור ושכנגדם ניסה להסיט ולהלחם שר האוצר- הם אלו אשר יחלצו את האוצר מאותו בור חוב כלכלי עצום שנפער.

בתקופת שר האוצר נעשו מספר צעדים שניסו לפגוע במשקיעים:

  1. העלאת מס הרכישה מ- 5% ל- 8%.
  2. הורדת המימון לרכישת דירה בשני שלבים: מ-  90% ל- 70% ומאוחר יותר מ- 70% ל- 50% למשקיעי הנדל"ן.
  3. ניסיון למיסוי: מס דירה שלישית.
  4. הפחתת מימון מרמות של 90% למקסימום 50% למשקיעים.
  5. יצירת דעת קהל שלילית כנגד המשקיעים.
  6. יציאה של מאות מיליוני דולרים מהארץ להשקעות נדל"ן בחו"ל- עקב ההכבדות והסנטימנט השלילי כנגד המשקיעים.
  7. בהמשך לסעיף 5, שר הכלכלה אלי כהן אמר בגאווה (המתאפיינת בטיפשות כלכלית): "רוצים דירות? לכו ללונדון!"

באם ירצו באוצר לצמצם את הבור התקציבי, הפתרון מצוי בשוק הנדל"ן והמשקיעים המהווים את חוד החנית של שוק זה.

כיסוי הבור התקציבי אם כן יבוא ממיסוי, אך הגדלת המיסוי על העם, תהווה חרב פיפיות כנגד שר האוצר החדש, באם יעלה מיסים על מוצרים ויעלה מס הכנסה ויבטל פטורים, האזרח למעשה הבוחר, יבוא עימו חשבון בקלפי, בדיוק כפי שהיה בחיסול הממוקד בבחירות האחרונות עם שר האוצר הכושל הנוכחי.

מכאן שסביר כי הפתרון יבוא, לא מהטלת מיסוי על כלל העם, אלא בהקלה על מיסוי משקיעים בכדי לעודד אותם לייצר יותר עסקאות נדל"ן, דבר שישוב וידחף את קטר הרכבת הנדלנ"י.

הטור המלא שפורסם בעיתון גלובס ב 3.12.2019

 

רעיונות לפתרון-

עסקאות נדל"ן, הן עסקאות בהיקפי כספים אדירים, עליהם משלמים מיסוי כגון: מס רכישה בקניה ומס שבח במכירה הנגזרים כאחוזים משווי העסקאות.

רוצה לומר שאם פקידים חכמים יקבלו החלטות כגון:

הפחתת מס הרכישה- מ 8% חזרה לכיוון 5-6%, יהווה טריגר טוב וחזרה של אטרקטיביות ביצוע העסקאות בארץ, אחת הסיבות שגרמה למשקיעים להוציא כספים החוצה לחו"ל היא ההכבדה במס הרכישה שפגעה באטרקטיביות העסקאות. הפחתה של מס זה, תעודד ביצוע יותר עסקאות ומכאן שיותר מיסים יגבו עקב העליה במספר העסקאות, דבר שיביא לעליה בגביית המיסוי באפיק זה.

העלאת אחוזי המימון- משקיעים רבים מצאו עצמם מוגבלים בביצוע עסקאות, מכיוון ונדרשו להביא יותר הון עצמי מהבית, ויכולת המינוף שלהם נפגעה. זה גרם למשקיעים לרתק יותר הון עצמי להשקעה וגם גורם לשחיקה בתשואה על הכסף, דבר זה גרם לרבים להוציא כסף להשקעות נדל"ן בחו"ל שם הנכסים זולים יותר ובאותו הכסף סיפקו תשואה גבוהה יותר על ההון.

ודאות- משקיעים אוהבים וודאות, השקעה לטווח רחוק מתבססת בעיקר על וודאות מסויימת, הגיע הזמן שהמנהיגות והאוצר ידעו לספק ודאות בצורה של קרקע יציבה למשקיעי הנדל"ן.

הפחתה זמנית של מס שבח או החזרת הפטור- משקיעי נדל"ן מעדיפים להמשיך ולהחזיק נכסים להשכרה ולא מוכרים אותם, בעיקר משום שהם מחוייבים לשלם כ- 25% מהרווחים שלהם, גובה מס שכזה פשוט מונע מהם למכור את הנכסים והם מעדיפים להמשיך ולהחזיק בהם להשכרה. הפחתה ולו לתקופה של כמה שנים לרמות של 15% מס שבח או אולי להחזיר חזרה את הפטור ממס שבח למכירה פעם ב- 4 שנים, יגרום לשחרור של דירות לשוק, החלפות ידיים של נכסים, אשר אלו בתורם יזרימו כספי מיסים למדינה.

העלאת מע"מ ל- 18%- דרך נוספת ופחות רצויה, שעלולים לנקוט באוצר במקביל וכנראה שלא תהיה מניעה מכך, היא העלאת המע"מ ב- 1% מרמתו הנוכחית 17% ל- 18%, יש כאן אמנם הבדל של אחוז אחד בודד, אך יש לו השלכות גדולות מאוד בהיבט הכספי משום שמע"מ נגבה על כל עיסקה המתבצעת באשר היא: כל מוצר שאתם רוכשים בחנות מגלם בתוכו מע"מ, מכאן שהמע"מ לבדו מזרים מיליארדים כל שנה, כעת שערו בנפשכם שמעלים את זה ב- 1%… זה הרבה מאוד כסף. האבסורד הוא שמי שישא במע"מ זה רוב העם ולא המשקיעים, מאחר והמשקיעים שחלקם עוסק מורשה או בעלי חברות, יודעים להתקזז על המע"מ, כך שנשאר מצב שרוב העם יממן את הבור התקציבי ששר האוצר יצר.

 

לסיכום:

יוצא מצב אבסורדי, בו שר האוצר בדמות דון קישוט שיווק לרוב העם רעיון סרק שהוא נלחם למענם כנגד האוייב הגדול- המשקיעים. ומי שישלם על מלחמה זו כנגד טחנות הרוח, יהיה העם שמירב המיסים יוטלו עליו בצורה עקיפה.

 

הבחירה היא בידיים שלכם-

לא נמאס לכם להיות שק החבטות והפרה החולבת של האוצר? לא הגיע הזמן להפסיק ולחכות שהמדינה תעשה עבורכם, הגיע הזמן לקבל החלטה שאתם צריכים לעשות למען עצמכם, כמאמר חז"ל: אם אין אני לי מי לי!

אני מפציר בכם, לקבל החלטה, לקחת אחריות על החיים הפיננסים שלכם, לקחת אחריות על עתידכם ולבוא ללמוד איך המשקיעים עושים זאת, כיצד הם משנעים כסף, כיצד הם מרוויחים כסף ע"י השקעות. זה לא מדע טילים, רק צריך ללמוד לעשות זאת בצורה הנכונה.

אני מזמין אתכם, לבוא ולקחת חלק בתהליך הכשרת המשקיעים שלי, השאירו פרטים ואדאג לחזור אליכם.

 

 

 

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

כתוב/כתבי תגובה