כשאתה אוכל תביט בצלחת שלך

בהיותנו ילדים, מי מאיתנו לא זוכר את המקרים בהם נסובנו על השולחן לארוחה, אך לא תמיד היה בא לנו לאכול את אשר הוגש לנו. אחד ההסברים המקובלים היו: "אז למה XYZ לא אוכל….?"

אמי ז"ל היתה נוהגת לומר: "כשאתה אוכל תביט בצלחת שלך"

המשמעות היא- תתעסק בעניינך ולא בענייני אחרים.

בהתנהלות מול משקיעים יוצא לי לא אחת, מצבים בהם אנשים עושים חשבון לאחרים ולא חשבון לעצמם, דבר שגורם להם להתנהלות אשר פוגעת בהם הן בטווח המיידי והן בטווח הארוך, להלן מספר דוגמאות:

בתחום הנדל"ן


סוגיית המתווכים-

כפי שהוזכר בעבר, אין משקיע שלא מדקלם את המנטרה של "נכס מתחת למחיר השוק", נתקלתי רבות במקרים בהם המתווך הציע נכס במחיר הזול משמעותית ממחיר השוק, עקב בעיה ספציפית או לחץ מצד המוכר, במקרים רבים המתווכים מודעים למצב משני צידי המתרס, מחד מחיר הנכס זול משמעותית, מאידך המחיר הזול מגלם את הרווח למשקיע.

לכן, ובמובן מסויים זה מוצדק, יהיו מתווכים שתמורת מידע על עסקה שכזו ירצו גם נתח מ-"העוגה" ועל כן ידרשו עמלת תיווך מוגדלת מעבר ל- 2% לעיתים זה יכול להגיע גם ל 5% משווי העיסקה ואף למעלה מכך.

להלן אקסל של עיסקה אמיתית אשר משמשת אותי כדוגמא לנקודה שאני רוצה להעלות

ניתוח הוצאות/הכנסות בעסקת פליפ של כמה חודשים

כאשר פרסמתי את הפירוט הנ"ל בפעם הראשונה, אנשים רבים התרעמו על כך שהמתווך קיבל 28,000 ש"ח בזמן רכישת הנכס, שכ"ט אשר מהווה 6.2% משווי העיסקה.

רבים חשבו ששלמתי שכ"ט מוגזם למתווך ושיצאתי פראייר.

יתרה מכך, כאשר ניסיתי לשדך עיסקה זו לכמה משקיעים, רובם פסלו את העיסקה בגלל השכ"ט שהיו אמורים לשלם למתווך, אני אחזור על כך שוב, הם ויתרו על העיסקה והרווח בעיסקה בגלל שלא רצו לשלם למתווך.

למעשה השיקול המרכזי שלהם בקבלת ההחלטה היה כמה המתווך מרוויח בעיסקה ולא כמה הם מרוויחים בעיסקה.

זיכרו: תביטו בצלחת שלכם כשאתם אוכלים, לא בצלחת של המתווך.

סוגיית המוכר/קונה-

לאחר רכישת הנכס לעיל, נקרתה בדרכי עוד הזדמנות שהיה חבל לי לוותר עליה, לכן החלטתי למכור את הנכס כפי שהוא ולא לבצע שיפוץ והשבחה.

רצה הגורל, ואחד מהמשקיעים בבנין נחשף לפרסום והתעניין בנכס, אני חייב לציין לפרוטוקול, שאותו משקיע, רכש דירה בבניין כ- 8 חודשים לפני כן במחיר של 685,000 ש"ח ונאלץ לשפץ אותה.

להלן דיווחי העסקאות מרשות המיסים:

באדוםף העיסקה של המשקיע, עליה התבססתי גם בקניה (ועל היכרותי עם האזור), בצהוב הרכישה שלי, בירוק המימוש שלי

בסופו של דבר, את הנכס לא מכרתי לאותו משקיע, מהסיבה שהוא הביט בצלחת שלי, הוא ראה שאני רכשתי את העיסקה ב 450,000 ש"ח ולכן כאב לו שמחד הוא רכש 8 חודשים לפני כן ב 685,000 ש"ח ובנוסף שאני מרוויח על העיסקה במידה וירכוש.

ז"א הוא החליט שלא להשקיע בנכס רק בגלל הרווח שלי.

שימו לב להתחשבנות שהבחור עשה לי במסרים:

ההתכתבות מול הרוכש, שהחליט להביט בצלחת שלי. החלקים המוסתרים מטעם צנעת הפרט.

מיותר לציין שלא נסגרה ביננו עיסקה.

זיכרו: אל תביטו בצלחת (הרווח) של המוכר, הביטו על הרווח שלכם בעיסקה.
יתרה מכך, יש לכם אינטרס שהמוכר ירוויח מהעיסקה, אחרת אם לא ירוויח, למה שימכור לכם?

תרכשו ערך, אל תרכשו זמן


כפי שאני כותב לא אחת, בשנה האחרונה התחלתי להכשיר משקיעים, בתהליך בן חודשיים וחצי בו אני מלמד ומעביר את המשתתפים תהליך מנטאלי ומעשי בכדי להפוך אותם למכונות השקעה משומנות היטב. לתהליך הכשרת המשקיעים שלי, יש כמובן עלות השתתפות. באחת משיחות הטלפון שערכתי למתעניינת בתחום, בסוף השיחה היא שאלה אותי שאלה:

על מה מגיע לך 216 ש"ח לשעה?

אותה גברת חביבה החליטה לעשות חישוב שעתי של כמה אני מרוויח על עצם השתתפותה בקורס. מיותר לציין כי היא החליטה שלא להשתתף. זה לא ממש משנה, אנו הרי  נמשיך ללמד ולהשקיע עם השתתפותה וללא השתתפותה, אך בואו נבין את התהליך המחשבתי שהוליך אותה לקבל החלטה (ועוד הרבה אחרים…) שלא להשתתף בתהליך ההכשרה.

למעשה היא הביטה על מה אני מרוויח ולא על הערך שהיא הולכת לקבל מהכשרה שכזו.
העובדה שאנשים באים להשתתף בתהליך הוא כי הם מבינים שחסר להם הידע, הניסיון, ההבנה ואת פאקטור ה- X בכדי לייצר עסקאות נדל"ן.

בואו ניקח את הדוגמא לעיל שם יש רווחיות של 81,000 ש"ח נטו למשקיע ונאמר כי היא היתה מוציאה רק 50% מהרווחיות הזו (זה לא שווה אך רק בשביל הדוגמא), משמע רווח של 40,000 ש"ח. האם רווח גרוע שכזה אינו שווה את ה 216 ש"ח לשעה שהיה עולה לה לקבל את הערך שהיה גורם לה לייצר עיסקה שכזו?

והערך נשאר לכל החיים, משמע שאילו היא תבחר להמשיך ולהשקיע, ע"י הידע שהיא רוכשת היא יכולה לייצר הרבה עיסקאות ולייצר רווחיות גבוהה מאוד לאורך השנים, וכל זאת רק ב 216 ש"ח לשעה.

כעת שאני חושב על זה אולי צריך לייקר את התהליך ;-)?

זיכרו: הביטו בצלחת שלכם (הערך) ולא בצלחת של אחרים….

שלמו מיסים והיו גאים…


אם תחזרו לאקסל תראו שלמעשה המדינה הרוויחה בכל המהלך הזה:

6511 ש"ח מע"מ

63,295 ש"ח מס רכישה ומס שבח

סה"כ 69,806 ש"ח

שימו לב שהמדינה הינה שותפה שלי בעיסקה, בעוד והרווח שלי הינו 81,000 ש"ח, הסיכון שלי, העבודה שלי, הזמן שלי.

המדינה למעשה שותפה שקטה שלי רק ברווח, הרוויחה כמעט כמוני מבלי לקחת שום סיכון.

יש כאלו שיעדיפו לא לבצע עיסקה, בגלל המיסוי ועל כך אני מבטיח לכתוב באחד הפוסטים בעתיד.

ואני שואל, מה עדיף, לא לעשות כלום ולא להרוויח 81,000 ש"ח או לשלם מיסים בגאון על הרווחים שלנו ולעשות כסף.

זיכרו: הביטו בצלחת (ברווח) שלכם, ולא בצלחת של המדינה.

תזכורת….


רוצים לדעת איך למלא את הצלחת שלכם מבלי להביט בצלחת של אחרים?

הרגישו חופשי להשאיר פרטים בטופס הרישום לתהליך הכשרת המשקיעים שלי, מבטיח לחזור אליכם אישית.

 

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

כתוב/כתבי תגובה