מחירי הדיור יעלו?!

אל תגידו שלא אמרתי לכם (2)

בשנת 2012 פרסמתי את הפוסט הראשון שלי שכותרתו אל תגידו שלא אמרתי לכם, הפוסט הנ"ל פשוט הזהיר את הקוראים הספקנים מפני העומד לבוא לפני 7 שנים, לצערי ראיית העולם שלי דאז התבררה כנכונה ואכן מי שלא קנה בזמנו דירה, מאוד מתקש היום לרכוש אחת כזו, לא רק דירה להשקעה שניתן להתפשר על האיכויות שלה, אלא דירה למגורים החלום הפרטי של כל תא משפחתי רק התרחק עוד יותר.

למרות הסנטימנט השלילי וההסתה נגד המשקיעים והיזמים שעשה מיודענו כחלון, היה זה רק עניין של זמן עד שהעובדות בשטח יסטרו בפרצופו. לשמחתי, התוצאות בשטח לא רק שהיכו בפרצופו, אלא ממש רמסו אותו עם דריכת סוליה מטונפת בסיבוב על פרצופו המחוייך, כמאמר הפתגם הצבאי הידוע: ש- ז' זה כמו בומרנג, הוא חוזר והוא חוזר בגדול.

אישוש לכך אנו מקבלים ממערכת הבחירות האחרונה, בה מפלגת כולנו ספגה מכה והתדרדרה לכ- 4 מנדטים, ולא רק זאת, אלא שבלית ברירה עם זנב בין הרגליים ולשון בין הלחיים (לחיי ישבנו של ביבי) חזר כחלון למפלגת הליכוד.

פולקמן דוהר לעבר השקיעה על חמור פצוע (חס וחלילה שמישהו יעלה בדמיונו תיאור של קאבוי קשוח על סוס אצילי) ושי בב"ד כנראה בקרוב יהיה בין עבודות (אל תדאגו לו, יש כבר קומבינה בדרך, הכחלון ידאג לו לעבודה באיזה תאגיד גז…..בקטנה)

לא אחת כתבתי בהזדמנויות שונות את הערכתי לגבי המחירים בעתיד והאם הם יעלו או ירדו, ואני רק מציין כאן רשימה חלקית החל מ- 2017…. מי שירצה ימצא אפילו מוקדם יותר היסטורית.

טוב הבנתם את הרעיון כתבתי על כך קצת….

בהזדמנות אחרת, התבקשתי לכתוב כמה כתבות למגזין הנדל"ן של יד 2, אחת הכתבות היתה בנושא, האם מחירי הנדל"ן יעלו או ירדו?

שם נתתי חישוב עובדתי מנומק, כעת אני רוצה לתת לכם חישוב נוסף שאני נוהג להשתמש בו, בכדי לחזק את הטענות שלי, ובהמשך כמובן בנוסף גם אביא לכם סימוכין הן ממשרד רוה"מ, משרד הכלכלה ומשרד האוצר.

אז למה המחירים יעלו לדעתי

היום בשנת 2019 אוכלוסיית ישראל מונה כ- 9 מיליון אנשים.

לפי דו"ח הלמ"ס משנת 2014 במידע צופה פני עתיד לגבי הגידול הדמוגרפי של ישראל, דליתי את הנתונים הבאים:

א. בשנת 2017 האוכלוסיה מנתה 8.65 מיליון.
ב. בשנת 2059 עפ"י ההערכות אוכלוסיית ישראל תמנה כ- 20.4 מיליון.

בדוחו"ת אחרים של הלמ"ס מצאתי כי בכל דירה גרות כ- 2.6 נפשות, אנו נעגל זאת ל- 3.

תרגיל בחשבון:

מ-2019 וועד 2059 יש לנו 40 שנים.

גידול באוכלוסיה בתקופה זו הוא: 20,400,000-9,000,000=11,400,000 מיליון.

אמנם הגידול הוא לא שטוח, אך נבצע חישוב פשוט כדי לעשות ממוצע, של כמה נפשות נוספות לנו בשנה אחת:

11,400,000/40=285,000 נפשות גידול בשנה.

כעת נחלק זאת במספר הממוצע של נפשות לדירה (3- לפי הכתוב לעיל) ואז זה יתן לנו כמה דירות נצטרך כל שנה: 95,000 דירות.

** אני מדגיש, גידול באוכלוסיה אינו שטוח, משמע שאולי בשנה הראשונה האוכלוסיה תגדל ב- 150,000 ולקראת 2059 יביא גידול של 500,000 לשנה. בכל מקרה איך שלא נסובב את זה, נצרך בסוף את אותה כמות הדירות המוצגת בחישוב.

כעת בואו תראו איך החישוב ההגיוני והלא מסובך שלי מסתדר בדיוק להפליא עם המסמך המדיניות שפורסם ע"י הממשלה ב 2017 (מי היה שר האוצר? אה..נכון הארנב המחייך כחלון), ושמו: התוכנית האסטרטגית לדיור לשנים 2017-2040 (תודה לידידי אדוארד שחשף אותי לתוכנית).

כיאה למשרד ממשלתי שמכבד את עצמו, המסמך לא יכול להיות קצר, כי אז יחשבו שהם לא עובדים (כאילו דא….), לכן הם טרחו לכתוב הררי מילים, ולמלא את החללים גם בתמונות גדולות והכל רק בכדי למלא 28 עמודים.

עבדכם הנאמן לא התעצל וקרא הכל ואף עשה לכם שירות מלכים ומביא לכאן את עיקרי הדברים, והמשפטים החשובים בהדגשה.

עיקרי התוכנית האסטרטגית

כבר במבוא הקצרצר אנו מקבלים רמז לבאות ולמסקנות התוכנית…

שימו לב לאבסורד הכתוב כאן ונמתח לכל אורך המסמך. הם מדברים על תוכנית של בניית 1,500,000 דירות, עוד הם אומרים שבכדי להגיע ליעד כזה צריך לתכנן 2,600,000 דירות.

כי מה שהממשלות האימפוטנטיות מתכננות לא יוצא אל הפועל, שתבינו הם מדברים כאן על 50% שלא יצאו לפועל. במקום לתכנן כמו שצריך, קודם מתכננים מיליוני דירות מיותרות (צריך לשלם משכורות לכל הפקידים), ואז בונים רק 50%.

"בואו נתכנן 2.6 מיליון, כדי לבנות רק 1.5 מיליון".

הפארסה הזו ממשיכה הלאה…

כבר בפסקה הראשונה של החלק הראשון שמטרתו לתת רקע לכל התוכנית האסטרטגית (תודו ש- 'אסטרטגית' זו מילה רצינית עם משקל, שנותנת נופך חשוב לכתוב אח"כ….:-))

שימו לב למשפט השני שהדגשתי עבורכם, הוא מנוסח בדו- משמעות.

מחד, ניתן להבין מהפיסוק הקלוקל שמטרת האסטרטגיה זה להתארגן ולעמוד בקצבי הבניה עד 2040, משמע, אשכרה לבנות דירות לפי התוכנית.

מאידך, אפשר להבין שהמשפט הזה מנוסח ככסת"ח, ומטרתו רק לומר, עד שנת 2040 אנחנו נתכנן וב- 2040 נחשוב מה לעשות עם מה שתכננו.

שימו לב שהם מדברים על תוספת קטנה מהחישוב שלי, לדירות לשנה הם מדברים על סביבות 60,000 אתמודד חוסר ההתאמה הזו בהמשך.

באופן חסר תקדים, שהפתיע אותי לטובה, הם ראו לנכון להודות שיש בעיה, שהרי חלק מפתרון הבעיה זה להכיר בקיומה:

הכרה בבעיה שיש הבדל בין כמות יח"ד המתוכננות לבין אלו הנבנות בפועל.

מאחר והמסמך הזה יצא בזמן כהונתו של ה-"ארנב" כחלון שימו לב שיש כאן ניסיון לאזכר את ההתנהלות בין 2000-2011 ולהטיל חלק מהאשמה על הקודמים, האם הוא חזה את הכשלון שלו עצמו כבר ב 2017?

וכדי שנראה הכל בעין, גם שמו לנו גרף מגניב….

הגרף אמנם מדבר בעד עצמו, אני רק טרחתי להוסיף כמה אפסים, כי מספר בלי אפסים נראה לנו משמעותית קטן יותר פסיכולוגית.

כעת לקראת התמונה הבאה אני חייב שמי מכם שעומד, בבקשה שישב…כי זה יטלטל אתכם.

שימו לב, לבנות דירה בישראל לוקח כ- 15 שנים מרגע שהעיפרון נגע בנייר השרטוט. ז"א שהמתכנן מגיע לפורקנו רק לאחר 15 שנים….

אך העובדה המעניינת בפסקה קצרה זו היא שהם ממש מודים, שלבנות דירה לוקח כ- 2-3 שנים, ואנו מדברים על דירה בבניין/מגדל, מגדל שלם לוקח לבנות 3 שנים גג…. אז היכן עוד 12 שנים על ציר הזמן? הכל זה בהעברת ניירת מצד אחד של השולחן לצידו השני באחד מהמשרדים הממשלתיים.

לסיכום, הם גם יודעים להתארגן לתרחישים שיכולים לגרום לדרישה גבוה בטווח הזמן המיידי והם מגדירים את שני תרחישים אלו:

צופים שני תהליכים: גל עליה מאסיבי וגידול חד בביקוש (מה זה לעזאזל גידול חד בביקוש?).

אני חייב שאלה, שמישהו יסביר לי מה זה אומר, גידול חד בביקוש? זה לא גל עליה מאסיבי?

מה? פתאום יווצרו יש מאין 400,000 משפחות שזקוקות לדיור? לא! גידול חד בביקוש הוא דברים כמו עליה מאסיבית, בעצם רק עליה מאסיבית, כך שגם כותב המסמך ניסה להוסיף לנו גורם שאינו קיים מלכתחילה.

אבל, בכדי להתמודד עם בלת"מ של גידול חד בביקוש הם אומרים, שצריך לייצר עוד 80,000 דירות, י'עני שיהיה ספייר במחסן לעת צרה.

רגע, מי יבנה? מי ישלם על 80,000 דירות שיהיו רק לצורך עליה חדה ופתאומית בביקוש? יזמים בונים כשיש ביקוש, הם לא יבנו למצב של אולי יהיה ביקוש. זה ההבדל בין פקידון באיזה משרד לבין משקיע ויזם שעושה ת'כלס בשטח.

מה המסקנה?

מה? לא ברור? המחירים הולכים לעלות אחרי ה- 17.9.2019

ומה אתכם?

עד מתי אתם רוצים להמשיך ולשבת מהצד ולראות אחרים שמשקיעים, עושים תשואה, תזרים מזומנים ובעיקר נהנים מעליית מחירים עתידית הכל כך ברורה (יש למישהו ספקות?!), לא הגיע הזמן שתרכשו את הידע ולדעת להרוויח מהמצב הזה?

חישבו על הילדים, התענוג הכי גדול שיש להורה, מלבד בריאות ילדיו והתרחבות המשפחה, היא השקט הנפשי שהוא יוכל להוריש להם דירות ונכסים לרוב מחר…. אם יפעל נכון היום.

אשמח לחלוק עמכם את הידע והניסיון שלי בתהליך הכשרת המשקיעים שלי, אשר בניתי רק עבורכם, תהליך מבוסס עסקאות אמיתיות וסיורי שטח.

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:

אקטואליה, השקעה חכמה, חינוך להשקעות, כסף, נדל"ן, עושים כסף

רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.