מתי הזמן הנכון לרכוש דירה?

אחת הבעיות הגדולות הן של משקיעים והן של רוכשי דירה למגורים, הוא הניסיון לתזמן את הרכישה. עד כמה שהרעיון בלנסות לתזמן את הרכישה הוא הגיוני, בפועל זהו אופן פעולה, לא רק שאינו נכון, אלא גם גורם לאנשים או להכנס ברגע הכי לא מתאים, או לא להכנס בכלל. בשתי אפשרויות אלו לרוב המשקיע/רוכש מפסיד.

ההיגיון של תזמון השוק הוא פשוט, המטרה היא כמובן לנסות ולתפוס את נקודת הזמן בו מחירו של הנכס הינו בשפל, או קרוב לשפל ואז לרכוש אותו, ובהמשך, אלו הרוצים לממש ברווח המירבי, מנסים לכוון לנקודת מימוש בו ערכו של הנכס בשיא או לקראת השיא.

בקצרה- אלו המעוניינים לרכוש דירת מגורים, צריכים להתעלם מהתנהגות השוק, מאחר ואינם משקיעים, הם צריכים לרכוש דירה כפי יכולתם, הדירה אינה כלי כלכלי עבורם, אלא יותר צורך בסיסי למגורים וגידול משפחה. לכן משפחה לא צריכה לחשוב במושגים של הפסד/רווח, אלא במושגים של האם הם יוכלו לעמוד בדירה והאם היא מספקת את צורכיהם. ככלל, בטווחי הזמן הארוכים מגמת מחירי הנדל"ן עולה, בעיקר במדינה קטנה כמו ישראל (למרות תקופות של ירידות מדי פעם), לכן גם אם ירדו המחירים, סביר להניח שכעבור תקופת זמן ארוכה כשהמשפחה תרצה לשדרג לנכס הבא, ערכה של דירתם יהיה גבוהה יותר מהיום בו הם רכשו אותה.

הבעיה העיקרית שיש למשקיעים, בניסיון לתזמן את השוק היא, שלעולם לא ניתן לדעת האם המחיר אכן השפל או בשיא, זהו מידע שהינו ודאי רק בדיעבד. מכיוון שלא ניתן לדעת בוודאות את נקודות השפל והשיא, יוצא מצב שאנשים למעשה מהמרים על נקודות אלו, וככל שזה נוגע להשקעות, הימור אינו דבר מומלץ, המטרה היא עשות כסף ולא להמר עליו, לצרכי הימורים יש בתי קאזינו שיועדו בדיוק לאלו המעוניינים להמר על כספם.

השאלה הנשאלת אם כך היא: מתי הרגע הנכון לרכוש דירה?

קודם כל אזהרה, הכתוב להלן, נכתב עפ"י ניסיוני ודעתי, אתם אלו הבוחרים אם ברצונכם, לאמץ גישה זו או לא.

להשקפתי הדרך הנכונה לרכוש דירה, צריכה להיות מנותקת ממצב השוק, אפשר להביט על שלושה מצבים עיקריים בשוק הנדל"ן.

• מצב בו השוק עולה (מחירים עולים)
• מצב בו השוק בירידה (מחירים יורדים)
• מצב קבעון (מצב בו המחירים ללא שינוי למשך תקופה)

המשקיעים שמחפשים לבצע אקזיט על עסקאות לרוב מעדיפים מצב של שוק עולה, מהסיבה שהם רוכשים נכס בנקודת זמן מסויימת (ואם אפשר במחיר הנמוך מהממוצע באותה נק' זמן) כעבור זמן מסויים מממשים אותו במחיר החדש, לאחר עליית המחירים. ההפרש מהווה את הרווח עבור משקיעים אלו. הבעיה באסטרטגיה שכזו היא שהמשקיע מתכנן על עליית מחירים עתידית, ברגע שזו תפסק, זו תהיה גם נוקדה בעייתית עבור המשקיע שרצה לממש.

שוק המצוי במצב של ירידה, הוא שוק מבלבל, מכיוון שאנשים חוששים לרכוש נכס, מהמחשבה שערכו ירד כעבור כמה חודשים, לכן הם מעדיפים להכנס למצב של המתנה. הבעיה בהמתנה היא, שאנשים ממתינים….. וממתינים, עד שמחיר הנכס יגיע לשפל בכדי שהם יוכלו לרכוש. אולם כידוע, ירידות בדיוק כמו עליות אינן מתרחשות לנצח ואז נוצר מצב שנעוץ בפסיכולוגיה של המין האנושי, מצב זה מונע מאנשים להכנס לרכישה בגלל הפחד וההמנעות מהפסד כתוצאה מירידת המחיר. בעיה זו נמשכת כאשר המגמה מתהפכת ואז המחירים חוזרים לעלות, אותם אנשים שהמתינו לירידה, כעת מרגישים "פראיירים" שהמחירים גבוהים יותר מהנקודת זמן האחרונה בה הם בדקו את השוק. "קבעון" המחירים הזה הוא אשר מונע מהם לרכוש נכס, ולו רק מהמחשבה שלפני חודש הוא היה זול יותר.

דוגמאות רבות לכך, אנו יכולים לראות מהשנים האחרונות, בהם אנשים נמנעו מלרכוש דירות ופספסו את עליית השוק של השנים האחרונות, במקרים אלו הפספוס גם נבע מהתקווה ל- "התפוצצות הבועה" שלא הגיעה.

מצב רביעי הקיים בשוק והוא מצב מיוחד, ואנו מצויים ממש במצב זה כיום בישראל, הוא מצב של 'חוסר ודאות' בשוק, היריעה קצרה מלפרט את כלל הגורמים התורמים לחוסר ודאות זה, אך אסקור את חלקם:

• הרצון של משרד האוצר להראות ירידת מחירים
• פרסום נתונים סותרים ע"י גורמים שונים
• משחקים ושינויים בשיטות החישוב
• תקווה ואמונה, שתהיה קריסת מחירים
• חוסר וודאות בין ההיצע לביקושים

יש עוד גורמים רבים חלקם כלכלים, חלקם פסיכולוגים וחלקם פשוט מידע מוטעה מכוון.

חוסר הוודאות היא הזדמנות

עבורי כמשקיע, חוסר הוודאות מהווה הזדמנות מעולה, במצב של חוסר ודאות, קונים רבים נכנסים לעמדת המתנה, בעיקר המשקיעים הלא מיומנים ואלו המחפשים לעצמם בית למגורים.
המשקיעים הלא מיומנים ממתינים, כי הם חוששים, הם לא יודעים מה יהיו פני הדברים.
הרוכשים למגורים- ממתינים, מאחר והם מקווים שואלי תהיה איזו תזוזת מחירים מלטובתם.

לצד אלו קיימת אוכלוסיה שלמה של מוכרי דירות, אנשים אשר מעוניינים למכור את דירתם, בין אם אלו משקיעים המחפשים לממש את נכסיהם ובין אם אלו בעלי דירות מגורים המעוניינים למכור בכדי לשדרג עצמם לדירה הבאה.

תקופת חוסר הוודאות מייצרת מצב של קפאון, יש פחות רוכשים, בעוד וכמות המוכרים לרוב אינה משתנה (למעט מיעוט שמשנה דעתו ומחליט לא למכור), מכאן שלנו כרוכשים, יש יותר כח בניהול המו"מ, זה בדיוק הזמן לחפש נכסים שיכולים להוות הזדמנות עבורנו ולנהל מו"מ קשיח יותר למול המוכרים, המעוניינים למכור אך זוכים למעט מאוד מתעניינים, מצב שוק שכזה מעניק לרוכשים את הכח, לנהל מו"מ יעיל יותר.

לקבל פרטים על תהליך הכשרת המשקיעים להשקעה בנדל"ן מניב למגורים, הכנסו לקישור ואשמח ליצור עמכם קשר.