דירה פשוטה עם סיפור מסובך
מי אמר שלא מעניין לעשות נדל"ן?
ארוך, אבל מבטיח שווה, שונה, מעניין ובעיקר מיוחד.
מ- מיקום
ז- זמן
ל- לבצע
⭐️ בשביל מזל, צריך להיות במקום הנכון בזמן הנכון וכמובן לבצע.
ההתחלה:
כל משקיע נדל"ן יודע, שחייבים עבודת שטח, יש כאלו שאפילו אומרים צריך להיות 'חיות שטח'. אני מסכים' אך עם זאת, לפעמים עסקאות באות גם ממקומות בלתי צפויים.
איך אומרים הלך לחפש אתונות ומצא מלוכה, שמעו סיפור מגניב…..
המודעה שסקרנה אותי-
תוך כדי שעמום בעבודה על המחשב, החלטתי קצת להתנתק ונכנסתי לאחד מלוחות הנדל"ן באינטרנט, נתקלו עיני במודעה על נכס בשכונת הדר בחיפה אזור שהכרתי היטב על נכס במחיר של 180,000 ש"ח.
הייתי בטוח שזה באג באתר, מאחר ואני מכיר את הדירות שם ואת המחירים ונכון לאותה שנה 2017 המחירים של נכסים בפרופיל הזה היו בטווח של 380-450,000 ש"ח תלוי במצבם.
יצאתי מהאתר, סגרתי את הדף ונכנסתי שוב, רק בכדי להיות בטוח שלא מדובר בבאג, להפתעתי המודעה שוב קיימת באותו המחיר.
אז הבנתי שזה לא באג, אבל זה עדין לא אומר שאין כאן טעות הקלדה (טיפו) אולי המפרסם רצה לכתוב 280,000 או 380,000 והקליד בטעות את הספרה 1?
אקיצר הייתי חייב לבדוק, לכן החלטתי להרים טלפון למפרסם המודעה.
שיחת הטלפון-
היה לי ברור שאני הולך לדבר עם המפרסמים, אך לא רציתי לומר את המחיר, הייתי חייב לשמוע מהם בצורה אובייקטיבית, על הדירה, על המיקום וכמובן לוודא את המחיר.
התקשרתי, מהצד השני של הקו ענה לי קול נשי, הצגתי את עצמי בזהירות תוך כדי שאני מנסה להסוות את עובדת היותי משקיע מיומן (זה בד"כ ניכר בשאלות ובסגנון הדיבור) השתדלתי להישמע מהוסס ולא בטוח, כדי להסוות זאת, שאלתי על הדירה פרטים כללים לוודא שאכן מדובר באותו הרחוב ושאר הפרטים היבשים, ואז אמרתי לגברת שאני מחפש דירה באזור ועברתי על הרבה מודעות ושאמנם את מספר הטלפון שלה רשמתי אך שכחתי מה המחיר שהיא פרסמה.
היא אמרה לי: 180,000 ש"ח.
שמחתי, אין כאן פולישטיק.
אמרתי לה שאני רוצה לבוא ולראות את הנכס, אך מכיוון שאני בא מהדרום, האם במידה והוא ימצא חן בעיני היא תהיה מוכנה לשוחח על המחיר ולהתגמש?
ביננו הייתי קונה גם ב- 180,000 ש"ח אפילו ב 280,000 ש"ח.
השאלה הזו קריטית משני טעמים עיקריים:
- הסכמה והתלהבות מיידית היו מדליקים אצלה נורה אדומה.
- המטרה של "הורדת מחיר" זה לתת לה את ההרגשה שוואלאק המחיר לא בוננזה.
קבעתי איתה שעה לאותו היום.
מבטל תוכניות, ומאכזב את אשתי
הייתי בבעיה, הדירה מפורסמת באינטרנט, רק חסר לי שכעת כל העולם ואשתו יתחילו לצלצל, זה לא טוב לי המוכרת עלולה להבין שאם יש ביקוש אולי המחיר לא נכון.
שכנעתי את אשתי שאני חייב….אבל חייב להגיע לחיפה, כל התוכניות בוטלו, עליתי לרכב ונסעתי שעתיים ורבע לפאקינג חיפה (סליחה על המילה) אני מתגורר ביישוב לא רחוק מב"ש.עליתי על כביש 6 ואחרי שעתיים הייתי בנכס.
בנכס:
כבר בנסיעה היה לי ברור שאני קונה את הנכס, אפילו אם הנכס בפנים היה מלא בערימה של גופות וסחלה תוצרת השטן. את הכל ניתן לפתור אמרתי לעצמי, ועם השטן….תמיד אפשר להגיע לעיסקה?, למזלי לא היו גופות ולא היה שטן.
היתה דירה ברמת תחזוקה ירודה, אבל לא משהו שגרם לי לרעד בפוני שאין לי.
אם היו מחברים לי אק"ג היו רואים שיש לי דופק של 240 לדקה עם חשש כבד להתקף לב, אני גם חושב שאפילו ראיתי מטושטש את הנכס, אולי זה בגלל שלא הגיע לי חמצן לעיניים.
שחקתי אותה מבועאס מזה שטרחתי לנהוג שעתיים ועוד לחזור שעתיים הביתה, וזרקתי לכיוונה מחיר של 140,000 ש"ח בקטע של כבר טרחתי ואני כאן אז יאללה בואי נסגור.
היא כמובן סרבה אך הסכימה לסגור ב 160,000 ש"ח.
לחצנו ידיים.
שכנעתי אותה להוריד את הפרסום מהלוח האינטרנטי כי רק זה היה חסר לי שיבוא מישהו ויתן הצעה נגדית, לשמחתי היא הסכימה ועשתה זאת.
סיפור הנכס:
מתברר שהמוכרת הינה אחת מ 17 יורשים, והיא מטפלת במכירה יחד עם אחותה. הן מודעות לעניין שהנכס אינו במחיר שוק. המטרה שלהן למכור אותו.
צרה של אחד הינה הזדמנות לאחר.
מתברר שהן לא ידעו שהן יחד עם עוד 15 יורשים ירשו נכס.
בנכס גרה קרובת משפחה רחוקה מבוגרת וערירית, היא נפטרה והדירה עמדה שנים ריקה. בנתיים חובות הארנונה נצברו על הנכס והגיעו עם הפיגורים, הקנסות, וההצמדות לכמה עשרות אלפי ש"ח (פעם מצאתי נכס שחובות הארנונה היו עליו 200,000 ש"ח כשהוא שווה היה בקושי 300,000 ש"ח- לפוסט אחר), העיריה במרדף אחר החוב, הגיע ליורשים ובאה אליהם בדרישה- כך הן קיבלו את הידיעה שהם יורשים של נכס.
בד"כ חדשות באות בזוגות יש את הטובות יחד עם הרעות.
הטובות היו שהן יורשות נכס, הרעות שהן גם יורשות את החוב, לא היה להם זמן, כסף ובעיקר עצבים לסלק את זה, הם ראו את הדירה כצרה ולא כהזדמנות.
צריך להבין הן לא משקיעות אלא הן נשים בגיל 60 + במצב כלכלי לא הכי טוב וקיבלו צרה והוצאה כספית.
החוזה וההתעסקות-
הרמתי טלפון לעו"ד שיתקתק את העיסקה הזו מהר, כי אני חייב לבצע החתמה לפני שמישהו יתן הצעה או יזרוק איזו עצה לא נכונה למוכרים.
למזלי הרע, בצד המוכרים היתה עו"ד קרובת משפחה, שטיפלה בעיסקה בחינם ומבחינתה זה היה תיק מבולגן שנפל עליה, לא היה לה החשק ולא את הסבלנות לעסוק בזה, לכן הכל התנהל בעצלתיים- וכשזה קורה…..אתה מתחיל לתלוש שיער ולקסוס ציפורניים.
יאללה… יש חוזה ויש שתי חתימות של האחיות, כעת חסר לי עוד 15 יורשים.
המרדף אחר היורשים-
היורשים היום פזורים בכל הארץ, אין בינהם קשר רציף כי הם קרובי משפחה מדרגה שניה שלישית וצפונה מכך.
התחלתי לעשות אילן יוחסין של כתובות וטלפונים ולאתר את היורשים הרלוונטים לחתימה.
אלו שהצלחתי לאתר לחלקם נסעתי בעצמי ולחלקם שלחתי שליחים לאחר שיחת טלפון.
יש כאלו שידעו מזה ושיתפו פעולה, אחרים בכלל לא ידעו מזה, לכן תארו לכם, בן-אדם זר שקונה את הנכס מסביר להם ומספר להם את השתלשלות הארועים ולמה הם צריכים לחתום על הדירה, חלקם אפילו רצו לאמת את הסיפור שלי, ובצדק, ולכן הרימו טלפונים לקרובי משפחה, הקטע שלא היה להם את הטלפונים כי הם לא בקשר, ולי היה הכל. יוצא שעסקתי באיחוד ואיחוי קשרים משפחתיים יותר מאשר ביצוע עיסקת נדל"ן. אולי קניתי את מקומי בגן עדן ע"י קירוב משפחות.
היורשים בארץ היו טרחה, אך הבעיה האמיתית חיכתה לי מעבר לפינה, אחת היורשות היא בת 91 ומתגוררת בארה"ב. השארתי אותה לשלב מאוחר יותר ובמקביל המשכתי להחתים.
בשלב כלשהו הבנתי שאני חמור, למה אני ממתין עם היורשת בארה"ב, אמנם אני מאחל לה עד 120, אבל קיבינימט היא בת 91, במידה והיא תזדכה על הציוד ותחליט לצאת לדייט עם בורא עולם אני אהיה בבעיה, כי כעת אאלץ לאתר כמה יורשים בארה"ב במקום אחת.
מתברר שקצת המעטתי בקושי של החתמתה בארה"ב.
החתמת היורשת מארה"ב-
כדי להחתים אותה כל שהייתי צריך הוא שהיא תיגש לקונסוליה, יאמתו את זהותה, ואז שהיא תחתום בפני הקונסול על החוזה.
אבל, החיים לא פשוטים לאנשי הנדל"ן רצה הגורל והיורשת גרה באיזו עיירה, שאפילו גדולי משוררי הקאנטרי בארה"ב לא שמעו עליה והיא רחוקה מרחק טיסה מהקונסוליות בניו יורק/וושינגטון/לוס אנג'לס, וגם אם היתה קרובה למה שתטרח למעני?
הבנתי שיש כאן בעיה אקוטית ושאם היא לא חותמת, אין עסקה.
עזבתי את זה בנתיים, אמרתי שהפתרון בוא יבוא….. רק חשבתי לשחרר כי אולי תבוא לי הברקה בנושא בהמשך…. הפתרון לא איחר להגיע.
משפט זן: בלי מאמץ וללא ניע תן לדברים להסתדר מעצמם
תשמעו זה קטע, זה אשכרה הסתדר החיים חייכו אלי והקארמה היוותה לי רוח גבית. בשיחת חולין עם עו"ד של המוכרים נפלט לה שהיורשת מארה"ב מגיע לארץ לכבוד ליל הסדר. זהו ידעתי, אני מארגן מבצע ברמת ביצוע כירורגית של יחידת עלית בצבא, כדי להחתים אותה.
הבנתי שאם אני מפספס את ההזדמנות הזו, אז העסקה לא מגיע לי כי אני חמאר.
התבייתתי על המטרה- זהו ידעתי שבליל הסדר אני אצלהם חוגג איתם וחותם על העיסקה, גם ידעתי שאני לא מתאם עמם, כדי שלא יתחמקו.
ההיגיון היה פשוט, בליל הסדר ידעתי היכן היא תהיה, אם הייתי מפספס אותו, הייתי צריך לתפוס אותה בדילוגים וביקורים בזמן שהותה בארץ וזה כבר מסובך, יותר קל לצוד ארנבת יושבת מארנבת שרצה.
שכנעתי את אשתי שאני מאחר לליל הסדר, מי שלא מכיר את אשתי הטוניסאית, לליל הסדר יש חשיבות קדושה שהיא שניה רק לבורא עולם.
התארגנתי לליל הסדר, התלבשתי יפה, הכנתי בקבוק יין משובח, חולצה לבנה, חוזה וחבילת עטים.
למה חבילת עטים?
כי הבנתי שאם אגיע לשם ללא עט, וחוק מרפי יגרום לזה שלא יהיה להם עט בבית, אז יצאתי חמור. הבאתי חבילה כדי שמרפי לא ידפוק אותי עם עט מקולקל ואם היה דופק אותי בחבילה, אז כנראה שהעיסקה לא שלי.
ליל הסדר-
ערב החג הגיע, סחבק נסע לחדרה/נתניה, נשבע לכם לא זוכר לאן נסעתי מרוב ההתעסקות בעיסקה הזו, העיקר שהגעתי. הגעתי לדלת והם כבר היו עמוק בליל הסדר…בזמירות החג ואז….הנקישות שלי על הדלת.
השתררה דממה.
הדלת נפתחה 30 ומשהו אנשים מביטים בי בעיני עגל, ספק בהשתאות ספק בבלבול, אני חושב שכולם היו שם בדילמה, האם זה אליהו הנביא שהגיע לביקור לכבוד הפסח או שהרגע הגיע עב"מ?
ניסיתי לשבור את הקרח, אני לא זוכר מה אמרתי אני רק זוכר שדברתי בבלבול, גמגמתי ולפי דעתי לא היה היגיון או רצף הבנתי במשפטים שלי.
העיקר הוא שבסוף היא חתמה!!!
קיבלתי כבונוס חיבוק ונשיקה וגם מנת גפילטע לדרך….
בתחתית ראשי התיבות של כולם.
סוגרים פינות עם העו"ד-
העו"ד שלהם, לא היתה יעילה בלשון המעטה. למה לה? היא לא מקבלת תשלום על העבודה.
החלטתי להציע לה 10,000 ש"ח כדי שתזרז את העניינים, היא כמובן סרבה, כי אסור לה לקבל ממני כסף. אני כמובן ידעתי זאת, המטרה כאן היתה רק לייצר מניפולציה כדי שהיא תזוז, לפעמים צריך לבעוט באבן כדי שהיא תזוז.
העיסקה נסגרה.
חושבים שזה הסוף?
תחשבו שוב….. תוך כדי התהליך של ההחתמות שלקח לי זמן, מתברר שנכנס פולש לבית, מבטיח לכתוב על הטיפול שלי בסאגת הפולש וכיצד הגנתי על עצמי בסיפור.
לא מאמינים❓ האמת לסיפור כזה גם אני הייתי מתקשה להאמין, מצרף לכם בתמונות את צילום החוזה, פסח היה באפריל, החוזה הושלם ביוני סופית.
וכאן זה השלב והמקום שאני מזכיר לכם, שאני כאן בכדי ללמד אתכם איך באמת עושים את זה, בת'כלס.
כי סיפורים קל לספר……אבל ליצור ולחיות אותם, זה הדבר האמיתי, מוזמנים לתהליך הכשרת המשקיעים שלי,תשאירו פרטים אחזור אליכם אישית.
10 מחשבות על “סמטוחה שלא ברא השטן”
היי,
סיפור מעניין, אבל האם חובות הארנונה שהצטברו נפלו עליך או שהן נפטרו מהחובות כבר לפני ? אם כן מה היה המחיר לאחר תשלום החובות ?
למה לעו"ד של המוכר אסור לקבל ממך כסף ?
תודה מראש.
הי ליאור,
תודה רבה על הפידבק והפרגון והכי חשוב על הקריאה והביקור בבלוג.
אענה על השאלות שלך במסודר ומצטט אתן בהדגשה למען הנוחות:
האם חובות הארנונה שהצטברו נפלו עליך או שהן נפטרו מהחובות כבר לפני?אם כן מה היה המחיר לאחר תשלום החובות ?
תפקיד המוכרים לנקות את כל החובות מהנכס עד למסירה, בכל מקרה אלא אם כן צויין אחרת, כל חוב שהיה לפני מסירת החזקה חל על בעל החוב לא על הדירה.
למה לעו"ד של המוכר אסור לקבל ממך כסף ?
בעסקת נדל"ן צפקידו של העורך דין הוא להגן ולדאוג לאינטרסים של הצד שלו.
העו"ד של המוכר- למוכר
עו"ד הקונה- לקונה.
מכאן שאם יוצא מצב שאני משלם לעו"ד של הצד השני, מן הסתם יש כאן ניגוד אינטרסים כי אני הגורם המממן ויש מצב שאני יכול להשפיע עליו.
אני רוצה לסייג: יש מקרים בהם לצד השני אין כסף לשלם לעו"ד, לכן כדי לא לפספס עיסקה טובה על כמה אלפי ש"ח לפעמים מגיעים למנגנון שצד אחד "מממן" את הצד השני, אך חשוב לזכור, שלכל דבר יש מחיר, ועדין זה קצת בעייתי ונותן עמדת כח לגורם המממן.
מקווה שעניתי.
תודה על התגובה.
לגבי החובות – דווקא שמעתי לא פעם שבמידה ויש לי על הנכס היטלי השבחה שלא שולמו אז אפשר להעבירם לקונה, כלומר שהמוכר ימכור בפחות ואז את ההיטלים ישלם הקונה בסכום שהמוכר הוריד מהמחיר .
כתבת שחתמת על חוזה לפי שהחתמת את היורשים, איך זה ייתכן הרי היורשים הם צד בחוזה ? במידה והחוזה גנרי למכירה שלא כלל את כל היורשים איך בדיוק הוא הגן עליך שלא ימכרו לאחרים ?
כתבת לגבי האישה שנפטרה שהחתמת את היורש, אתה לא מחוויב לחכות לצו ירושה ? כל עוד אין צו יורשה, מה זה בדיוק נותן להחתים יורש שלא הוגדר בצו ירושה ושהוא לא בהכרח היורש החוקי ?
תודה מראש.
הי,
לגבי עניין היטל ההשבחה, לא הבנתי אם היתה שאלה בנדון, לכן לא יודע על מה לענות.
כתבת שחתמת על חוזה לפי שהחתמת את היורשים, איך זה ייתכן הרי היורשים הם צד בחוזה ?
צריך לדייק, חץמתי על החוזה לפני שכולם חתמו על החוזה.
ז"א שברגע ששתי האחיות שהיו הראשונות לחתום, אני כבר חתמתי על החוזה, כל שאר ההחתמות היו לצורך בירוקרטי בלבד, כי הם הוכרזו "כיורשים".
במידה והחוזה גנרי למכירה שלא כלל את כל היורשים איך בדיוק הוא הגן עליך שלא ימכרו לאחרים ?
כל היורשים ידועים, היה צו ירושה קודם, להזכירך העיריה איתרה אותם, הם בכלל לא ידעו על קיומה של הדירה ועל היותם יורשים, משזו הגיעה עם בעיות ועם חובות הם רק רצו להיפטר ממנה, לא מדובר במשקיעים אלא באנשים רגילים שהדירה נפלה עליהם ביום בהיר עם בעיות, בשכונת הדר בחיפה, אם זו היתה וילה בשכונת דניה אולי היו פועלים אחרת.
כתבת לגבי האישה שנפטרה שהחתמת את היורש, אתה לא מחוויב לחכות לצו ירושה ? כל עוד אין צו יורשה, מה זה בדיוק נותן להחתים יורש שלא הוגדר בצו ירושה ושהוא לא בהכרח היורש החוקי ?
היו לא יורשים לא יורש.
במקרה הזה לא הייתי צריך לחכות, היה ידוע מי היורשים.
מכיוון שהעיסקה לא יכלה לצאת אל הפועל, ללא צו ירושה, הרי שהתיק הזה נפל גם על עו"ד המוכרת שהיתה מתה כבר להיפטר מהתיק הזה, לכן היא כקרובת משפחה הכירה את היורשים וטיפלה בצו ירושה, מכיוון שהכל היה ידוע, חתמנו לפני כן והצו ירושה הגיע בהמשך.
החוכמה הי אלטפל בדברים במקביל ולא להמתין ולמרוח זמן.
מקווה שעניתי
אלחנן, זה אחד הסיפורים היותר מרתקים שיצא לי לקרוא. זה יכול להיות בקלות תסריט לאיזה קומדיית טעיות, כמו "מבצע סבתא" למשל 🙂 וזה עוד בלי סיפור על הפולש!
תמשיך ככה, אתה נותן לי מוטיבציה לחשוב יצרתי. תודה.
תודה דימה על הפרגון.
כשקראתי את הפוסט אחרי שפרסמתי עלתה לי מחשבה דומה.
אנסה לעמוד ברף בפוסטים הבאים.
תודה.
עוד כאלה
זה חומר טוב
משעשע
ולומדים המון על הדרך
הי דני,
שמח שאהבת.
זה סיפור אמיתי שהיה יחיד ומיוחד, ככל שיהיו עוד סיפורים מעניינים אנסה לשתף עמכם.
יש לי כמה אך הם ממש לא ברמה של המקרה הזה שהינו מיוחד במינו.
ההמשך של הסיפור הזה הוא כאן, זה היה רק הקדימון:
איך דאגתי שיפנו לי פולש מהנכס