עוד זה הולך… וזה בא… חוכא ואיטלולא בנדל"ן

שמתם לב שלא אמרתי שום מילה על הבחירות?… ת'כלס, היה צורך? כנראה שלא.

אז יאיר לפיד כנראה לא יהיה שר האוצר הפעם, ומחליפו כחלון כבר טעון בהרבה מוטיבציה ועל פניו נראה גם מצויד בהרבה תמימות כמו קודמו.

אז בעוד ומתנהל מו"מ קדחתני על הרכבת הקואליציה כנראה שכחלון מסומן להיות שר האוצר הבא, הנה היום עם הקפה של הבוקר קראתי את הצהרותיו ושאיפותיו של כחלון לגבי שוק הדיור ונייר העמדה שהכינו הפקידים להילחם במחירי הדירות, וחבילת המיסוי החדשה שהם  מכינים לנו….. בעצם גם לכם.

והנה עיקריה:

1. מס על השכרת דירות החל מהשקל הראשון בגובה 25%.

2.  מס רכישה על דירה שניה ואילך בגובה 15%.

3. ביטול הפטור ממס שבח- לכולם!!!

בואו נחשוב יחדיו על מי באמת זה הולך להשפיע? יאללה לפירוט.

25% מס על שכירות:

בעקרון עד סכום של 5070 ש"ח משכירות לא היה צורך בתשלום מס על השכרה. החל מ- 5070 ש"ח (נכון ל- 2015) למעשה היו למשקיעים שלושה מסלולים אפשריים לתשלום מס:

– 10% על כל הסכום מהשקל הראשון, בד"כ האופציה המועדפת על המשקיעים כי זה הכי פשוט ובלי יותר מדי בלאגן.

– מסלול מס שולי, במסלול זה יוכרו גם ניכוי הוצאות שונות על הנכסים מתשלום המס.

– תקרה מתואמת, במסלול זה נעשה חישוב על ההפרשים בין שכר הדירה המתקבל בחודש לבין תקרת הפטור (חפשו במרשתת אם זה מרתק אתכם).

כאמור רוב המשקיעים הקטנים בחרו בד"כ בתשלום מס בשיעור של 10% מהסיבה שזה חישוב פשוט ללא מקום לטעויות שעלולות לעלות ביוקר מאוחר יותר, עקב אי תשלום מס ואי דיוקים עקב טעויות כאלו ואחרות.

אם כך, עד היום שילם המשקיע הממוצע (יותר נכון אמור היה לשלם, כי זה באחריות המשקיע לשלם את המס ומי שלא עשה כן הינו למעשה מעלים מס) כיום 10% על הכנסותיו משכר דירה. כעת יאלצו המשקיעים לשלם 25% מהכנסות שכר הדירה, וזה תקף לכולם (אלא אם כן הבנתי אחרת). המשקיעים שהתשואה הינה בד"כ המטרה שלהם יבצעו פשוט תיקון, כי לא ייתכן שהם יספגו את ההפסדים על התשואה שהוצאת המיסוי הזו תגרום לכן התיקון שיתבצע יהיה בדמות העלאת שכר דירה. מי ישלם? השוכרים…כרגיל הכדור הועבר שוב פעם לרוב העם בחסות הממשלה.

מס רכישה על דירה שניה ואילך בגובה 15%:

כיום משקיעים למעשה משלמים 5% מס רכישה על הדירה השניה. משמע תהיה תוספת של 10% למחיר העיסקה בנוסף למה שקורה עד היום. אז הנה מה שמהלך שכזה יגרום לו ואני מנסה להיות הגיוני ולא לשדל לדבר עבירה.

– מאחר ווהתשואה נגזרת מסך כל עלויות העיסקה (תיווך, עו"ד, מיסוי, שיפוץ וכו') העלאה אוטומטית זו של 10% כנראה וגם תתבטא בהעלאת שכר הדירה, אחרי הכל המשקיעים ירצו לנסות ולשמור על התשואה שלהם. למי עובר הכדור? שוב פעם לרוב העם בחסות הממשלה.

– מהלך שכזה לטעמי גם יעודד כל מיני אנשים לבצע דיווחים כוזבים על מחירי העסקאות שהם יבצעו, מאחר והמס נגזר ממחיר הרכישה, הם ירצו לדווח על מחיר נמוך מהמחיר בפועל, זה יהיה גם אינטרס של המוכר הסורר ומעלים המס (ראו סעיף הבא) אשר ירצה לשלם פחות מס שבח.

לא אני המצאתי את האימרה שככל שמטילים יותר מיסים, כך גוברת עבריינות המס והקומבינה ע"י העם. בטח יש עוד דברים יצירתיים שמשקיעים יחשבו עליהם, אחרי הכל במדינת היהודים אנו חיים.

ביטול הפטור ממס שבח לכולם!!!

לא סתם הדגשתי את המילה באדום. עד היום לרוכשי דירה יחידה למעשה היה פטור מתשלום מס שבח (מס הנגזר מההפרש בין מחיר המכירה של הנכס בהווה, למחיר הרכישה שלו בעבר המוצמד למדד). עד היום את מס זה שילמו בעיקר משקיעים, למעשה למשקיעים לא היתה בעיה לשלם את המס הנ"ל כי הם משלמים אותו על הרווח ההוני שהם ביצעו מעיסקת הנדל"ן שלהם. יש משפט אצל משקיעים: "הלוואי ונשלם הרבה מיסים", הסיבה הפשוטה לכך שמשפט זה הוא ברכה, היא כי מיסים זה אומר רווחים…..ככל שאתה משלם יותר מיסים משמע הרווחים שלך גבוהים יותר. לכן בפי המשקיעים זו מציאות שהיא ברכה (בואו לא נתבלבל, כמובן שתמיד עדיף בלי מיסים- אבל זה לא ריאלי).

היכן הבעיה?

ממס שכזה למעשה מי שיסבול הוא רוב העם ומשדרגי הדיור, הם ירצו למכור את דירתם בכדי להשתדרג לדירה יקרה יותר, לכן למעשה הכסף שישאר להם ביד יהיה נמוך יותר ממחיר המכירה כי הם משלמים עוד מס, משמע יצטרכו להביא יותר כסף מהמשכנתא או מהבית.

לחילופין גם מי שרוצה לשנמך דירתו (כמו זוגות מבוגרים שהילדים פרחו מהקן ורוצים לעבור לדירה קטנה יותר), יעדיפו להישאר בביתם הגדול כי למה לשלם סתם מס ולעבור לנכס קטן יותר? אולי יהיה להם זול יותר להשכיר ולשכור (גם לאחר תשלום 25% על שכירות).

כמובן שדבר זה יעודד גם מוכרים לדיווחים כוזבים בשת"פ עם הקונים (ראו סעיף קודם) על מנת שאלו ואלו ישלמו פחות, משמע עבריינות מס והון שחור.

כבר מזמן אני טוען (תבדקו אותי) שהמשקיעים והעשירים (אגב, לא כל משקיע הוא עשיר, אבל רובם חושבים כעשירים) ימצאו את הדרכים לשלם כמה שפחות, כי כך הם מתוכנתים לחשוב, יש להם גם את החשיבה הנכונה ואת האמצעים החוקיים לעשות כן, בדמות יועצי מס, רואי חשבון וכו'.

אני צופה כי בהינתן חבילת המס הזו (אם תעבור- כי נראה לי שהיא תעורר מחאה ציבורית גדולה) משקיעים רבים יפתחו חברות 'החזקת נדל"ן' קטנות ובכך למעשה יבצעו תרגילי מס חוקיים, בצורה של קיזוז הוצאות (שלא מצוי היום במסלול 10% לדוגמא), הגדולים שבהם יפתחו גם חברות ארנק במקביל, אקיצר אין גבול לסידורים שימצאו וע"י תכנוני מס חוקיים והכל בכדי לשלם פחות.

אבל כשהמשקיע ימצא את דרכו לשלם פחות, מי שישאר עם החשבון יהיה בסוף השוכר…..

אז וואלאק אולי מחירי הדיור ירדו כאן…..אולי…. אבל מי שישאר עם הכסף לקנות יהיו המשקיעים שרק יגדלו בחסות החברות החדשות שהם יפתחו, ונהפוך למדינה שהיא אימפריה של חברות נדל"ן להשכרה.

ומי ישלם העם….. כמאמר הפתגם: העם מטומטם ולכן העם ישלם…… הצבעתם בבחירות, כעת תשלמו.

איך אמר לי פעם מכר: החיים הם כמו סופרמרקט, תמלא את העגלה במה שבא לך, אבל תזכור בסוף יש קופה.

לכן עם יקר שלי, עשיתם רעש, עשיתם מחאה, בניתם אוהלים ברוטשילד, רציתם להיכנס בעשירים ובמשקיעים….. מילאתם את העגלה שלכם בסופרמרקט של החיים, כעת החשבון מגיע, הכונו לשלם.