מדוע משקיעים מתחילים מפספסים עסקאות בגלל שמאים?

הבנת תפקיד השמאי: המפתח לא לפספס עסקאות נדל"ן

כאשר משקיעים אינם מבינים את תפקיד השמאי בעסקת נדל"ן, הם עלולים לפספס הזדמנויות מעולות. כולנו שואפים להשקיע בנכס שערכו יעלה עם הזמן, זו הרי אחת ממטרות ההשקעה. לרכוש נכס במחיר אטרקטיבי, שימשיך לעלות בערכו, הוא הבסיס להצלחה פיננסית בתחום.

אך בשנים האחרונות, נחשף פער ברור בין מחירי העסקאות שמשקיעים מנוסים מבצעים לבין הערכות השמאים, מה שגורם למשקיעים חסרי ניסיון לוותר על עסקאות מצוינות.

משקיע חי את העתיד, השמאי את העבר

כשאני, כמשקיע, בוחן נכס להשקעה, המחיר ההיסטורי פחות מעניין אותי. כן, אני בודק כמה נמכרו נכסים דומים בעבר, אבל זו אינה הנקודה הקריטית שמנחה אותי בהחלטה. במקום זאת, אני מתמקד בשאלה אחרת – מה הפוטנציאל העתידי של הנכס? האם האזור יפרח בשנים הקרובות? אילו תוכניות פיתוח יש לעירייה? מה המצב בשכונה?

משקיעים צריכים לחיות את העתיד. זה מה שמבדיל אותם מהשמאים, שמתמקדים בהיסטוריה ובעסקאות שהיו. שמאי מסתמך על נתוני עבר והווה, ומשום כך לא מגלם את פוטנציאל ההשבחה העתידי של הנכס. זהו פער מהותי שצריך להבין, במיוחד כשמדובר על עסקאות באזורים עם פוטנציאל גבוה להתחדשות עירונית.

דוגמה לפער בין שמאי למשקיע

נניח שיש נכס בבניין ישן בשכונה מתחדשת, ששווי השוק שלו נע סביב 950,000-1,000,000 ₪. הנכס מתחיל להיכנס לתהליכי התחדשות עירונית, וככל שהפיתוח מתקדם, הפוטנציאל להשבחה ולעליית ערך עולה. המוכר מודע לכך, ומגלם חלק מהפוטנציאל במחיר המכירה, אך מוותר על הרווח העתידי המלא.

הקונה, שמבין את הפוטנציאל, מוכן לשלם מחיר גבוה מתוך ציפייה לערך עתידי גבוה. הבעיה צצה כשהשמאי נכנס לתמונה – הוא מתעלם מהפוטנציאל העתידי של ההתחדשות ומבצע את הערכתו לפי עסקאות עבר בלבד. כך נוצרת סיטואציה מתסכלת שבה המשקיע רואה את העתיד, בעוד השמאי מתבונן רק בעבר.

הבנת השמאות: כללי יסוד

כדי להבין לעומק את הפער, חשוב להכיר כמה עקרונות בסיסיים של עבודת השמאי:

1. שמאות היא חוות דעת – זוהי דעה של שמאי מסוים בנקודת זמן מסוימת, ולא מדע מדויק.
2. השמאות נכונה ליום עריכתה – הערכה שמבצע השמאי היום עשויה להיות לא רלוונטית בעוד חודש.
3. השמאי לא לוקח בחשבון פוטנציאל עתידי – הערכתו מבוססת על נתוני עבר והווה בלבד, מבלי להתייחס למה שעתיד לקרות.

כדי להעמיק בפערים שבין שמאים למשקיעים ניתן לקרוא את המאמר הנוסף: איך שתי שמאים נתנו שתי שומות שונות על אותו הנכס?

שלוש גישות להערכת נכס

שמאים משתמשים לרוב בשלוש שיטות להערכת שווי נכסים:

1. שיטת ההשוואה – השמאי משווה עסקאות קודמות באזור. זו השיטה העיקרית אך היא בעייתית, שכן היא מבוססת רק על העבר.
2. שיטת היוון ההכנסות – הערכת שווי הנכס לפי התשואה מהשכרה. אם התשואה הממוצעת היא 3.6% והשכירות היא 3,000 ₪, הנכס יוערך בשווי מיליון ₪.
3. שיטת העלות – חישוב העלות של מרכיבי הנכס (קרקע, בנייה, הוצאות ורווח יזמי).

במרבית המקרים, שמאים בדירות למגורים משתמשים בשיטת ההשוואה, מה שמוביל לפער בין השומה למחיר העסקה.

איך המשקיעים יכולים להתמודד עם הפער?

כאן מגיע ההבדל בין משקיעים מנוסים לחסרי ניסיון. משקיעים מנוסים מודעים לפערים האלה ולומדים לפתח כלים להתמודד איתם. לדוגמה, הם עשויים לחפש דרכים יצירתיות לממן עסקה גם כאשר השמאי מעריך את הנכס בפחות מהצפוי. הם יודעים לחקור את האזור ואת הפוטנציאל העתידי שלו, ומבינים שהשמאי אינו שם כדי להעריך את הכדאיות של העסקה – אלא כדי להעריך את הבטוחה לבנק.

לעומתם, משקיעים חסרי ניסיון נבהלים מהפער בין השומה למחיר, ופעמים רבות מוותרים על העסקה בטענה ש"השמאי העריך את הנכס בפחות". גישה זו מובילה להחמצת הזדמנויות – הם נשארים עם תשואות ממוצעות כי הם לא לוקחים בחשבון את הפוטנציאל העתידי.

חזון מייצר רווחיות

משקיע מצליח הוא זה שחושב קדימה, עם חזון ברור. אם תחשוב רק על הערכות השמאי, אתה עלול להחמיץ עסקאות שיכולות לשנות את מצבך הכלכלי בצורה דרמטית בשנים הקרובות. אם תדע לחקור, להבין את השוק ולזהות פוטנציאל, תוכל לייצר לעצמך רווחים משמעותיים.

כמשקיע, עצור וחשוב: איזה סוג משקיע אתה רוצה להיות?

האם תסתפק בעסקאות רגילות שמבוססות על נתוני עבר, או שתרצה להיות משקיע עם חזון, שמבין שהשמאי שם לבנק ולא בשבילך?

אל תיתן לפערים בשמאות למנוע ממך להתקדם. פתח לעצמך חזון, בטחון עצמי וכלים מתקדמים לבחינת עסקאות. כך תוכל להבטיח את עתידך הכלכלי ולהשיג תשואות עודפות שיבדילו אותך מהשאר.

חוסר בטחון עצמי בעסקה פוגע בך כמשקיע.ה

בד"כ הפער בקבלת החלטה להשקעה השונה מהערכת השמאי טמונה אך ורק במרכיב אחד של המשקיע והוא בטחון עצמי, בטחון עצמי בהשקעות נדל"ן נובע בעיקר מהיכרות עם השטח והנכסים באזור דבר אשר נרכש בצורה מתודית ויסודית ע"י ביצוע חקר שוק מעמיק.

משקיעים אשר חסרה להם המתודה והמיומנות של ביצוע חקר השוק, מקבלים החלטות על בסיס מידע חסר.

מענין אתכם להעמיק את ההבנה ולרכוש כלים שיעזרו לכם לנטרל את אפקט הפחד ולרכוש בטחון עצמי בעסקאות ולקבל החלטות השקעה נכונות?

אלו בדיוק התהליכים עליהם אנו עובדים בתהליך הכשרת המשקיעים.