מי המשקיעים שירוויחו מהפרסיילים?

משקיעים מעולים עושים דברים קצת אחרת – ניתוח הנדל"ן לשנת 2024 וצפונה

מאז עליית הריבית באמצע 2023, שוק הנדל"ן בישראל עבר שינוי מעניין. כמו בכל תחום חם, גם הנדל"ן לא מתחמק מטרנדים חולפים, וטרנד הפרה-סיילים (Pre-Sales) הוא אחד מהם בשנה וחצי-שנתיים האחרונות.

מדוע טרנד הפרה-סייל נכנס דווקא עכשיו?

בפשטות, עליית הריבית יצרה לחץ כלכלי משמעותי על יזמים וקבלנים, במיוחד על אלו שלקחו הלוואות ביניים (מזנין) בריביות גבוהות. הלוואות אלו, שכבר יקרות מטבען, הפכו יקרות במיוחד כאשר ריבית הפריים עלתה ל-5-6%, והריבית על הלוואות מזנין עלתה ליותר מ-11%. מצב זה הפעיל לחץ כבד על קבלנים, שביום-יום חייבים לתחזק מערכת שלמה של עובדים ומשרדים שדורשת כסף רב.
בנוסף לכך, מיעוט הפועלים עקב המלחמה גרם לעיכוב משמעותי בבניה ואף לעצירתה, מה שמעכב את זמן מסירת הפרוייקטים וחשיפת היזמים לעלויות המימון.

כדי להזרים כסף מהר, קבלנים פנו לשיווקים אגרסיביים של פרה-סיילים, במבנים של תשלום מקדים קטן מאוד, כמו 10-90 או 5-95, מה שיצר אשליה אצל משקיעים רבים שיכולים כעת לרכוש נכסים שבעבר לא היו בהישג ידם.

דוגמה מספרית

מחיר דירה ממוצעת בישראל עומד על 2 מיליון ש"ח. בעבר, משקיעים לא חלמו לרכוש דירות כאלה. כעת, עם מבנה תשלומים של 10-90, הם נדרשים לשלם רק 200,000 ש"ח מתוך ה-2 מיליון, מה שגורם להם לחשוב שיוכלו להרוויח 200,000-300,000 ש"ח (100% על ההשקעה) במידה ותהיה עלייה של 10% במחירי הדירות.

מכירה לפני טופס 4: לא כל כך פשוט

יזמים מפרסמים את האפשרות למכור דירה לפני קבלת טופס 4 כאילו זו הטבה ייחודית. בפועל, מכירה לפני טופס 4 הייתה תמיד אפשרית, מאחר ומדובר בזכות קניינית. מה שהשתנה הוא היקף התופעה. בעבר, מספר מצומצם של משקיעים היה מנצל זאת, אך כיום השוק כולו מבוסס על ההבטחה הזו.

הבעיה טמונה בבנקים. כדי למכור את הזכויות לפני טופס 4, יש להסב את הערבויות ע"ש הקונה, אך ככל שהשוק גדל, הבנקים עלולים להכביד על התהליך, מה שגורם לעיכובים. אם יש לכם קונה שממתין, עיכוב כזה עשוי להפיל את העסקה. בעבר, כשתופעה זו הייתה שולית, לא הייתה בעיה, אך כיום, כשמספר המוכרים יגדל, זה יכביד עוד יותר על הבנקים, והעסקאות יפלו.

"פטור ממדד" – זה באמת שווה לכם?

אחת ההטבות ה"מיוחדות" שמציעים היזמים היא פטור ממדד. בהסכמי פרה-סייל, משקיעים משלמים 10% במקדמה, והיתר לקראת סיום הבנייה. מכיוון שהיתרה חשופה לשינויי מדד, הקבלנים מציעים פטור מהצמדה. אבל האם הם נושאים בעלויות המדד? ממש לא.

הקבלנים מחשבים את העלויות הצפויות של המדד לתקופת הבנייה (כ-3%-3.5% לשנה) ומוסיפים 1.5% מרווח ביטחון, כך שהתמחור נעשה לפי מדד של 5%.

לדוגמה: אם רכשתם דירה ב-2 מיליון ש"ח ושילמתם 200,000 ש"ח מקדמה, יתרת 1.8 מיליון ש"ח מוצמדת כאילו הדירה עלתה יותר, והיזם מוסיף את המדד ל-3 השנים הבאות. בפועל, תשלמו כ-1,800,000 ש"ח במקום 1,723,953 ש"ח אם הייתם משלמים לפי מדד שנתי ממוצע של 3.5%. כלומר, הפער של 76,057 ש"ח הוא רווח ליזם, שאתם תשלמו עליו בריביות במשכנתה.

עכשיו דמיינו שבכל פרויקט ישנם 50-80 רוכשים כאלה, מה שאומר שהיזם יכול להרוויח כ-3.8 מיליון ש"ח נוספים לפרוייקט רק על תוספות המדד שחישב לכם בתוך העסקה.

אז מה אומרים?
אתם עדין חושבים ש- "פטור" ממדד הוא הטבה?

משוואת הפראיירים

כפי שאתם מבינים, במשוואה הזו יש מקום רק לפראייר אחד, ובמשוואת המשקיע-יזם, היזם לעולם אינו הפראייר, אז תעשו את החושבים ותבינו האם עסקאות אלו הן עסקאות הזדמנות כפי שמציעים לכם.
.

מה יקרה לרוכשים בפרה-סייל בעוד 2-4 שנים?

המציאות הכלכלית בישראל הולכת להשתנות לרעה בשנים הקרובות בגלל עלויות המלחמה וההסכמים הקואלציונים שמתגבשים להם וישפיעו על המצב הכלכלי במשק בכללותו, ועל הרוכשים והאזרח הקטן בהמשך ישיר. עקב שינוי במצב הפיננסי של רוכשים רבים או שינוי בסטטוס התעסוקתי של אותם הרוכשים.

משקיעים רבים שחתמו על עסקאות פרה-סייל עלולים לגלות שהם לא עומדים בדרישות הבנקים לקבלת משכנתה או יצטרכו להשלים הון עצמי נוסף, מה שעלול להוביל לביטול העסקאות ולהשבת הדירות ליזם, כאשר עלות הפרת ההסכם מול היזם, תהיה אותם 10% ששולמו בתחילה.

אותו יזם ימכור את הדירות מחדש במחירי שוק מעודכנים, מה שיאפשר לו להרוויח עוד כ-10% מכל דירה שהוחזרה עקב הקנס שנגבה מהרוכש הראשון.

כאן נכנסת ההזדמנות עבור המשקיעים הסבלניים: מי שימתין וינצל את הזמן להיערך עם ההון העצמי הדרוש יוכל להפיק תועלת מרכישת דירות מיד שנייה מאנשים שיאלצו למכור בלחץ. לחץ מביא לקבלת החלטות לא נכונות, ומי שיידע לזהות את ההזדמנויות האלו יוכל להרוויח בגדול. במקרים רבים, המוכרים יהיו חייבים להוריד את המחיר כדי למכור מהר, והמשקיעים הזריזים יוכלו לנצל זאת.

עסקאות יד שניה- הזדמנויות למשקיעים סבלניים

בזמן שמשקיעים ממוצעים רצים לעסקאות פרה-סייל, משקיעים סבלניים, שצוברים הון עצמי, יכולים לנצל את ההזדמנות לרכוש דירות מיד שנייה במחירים אטרקטיביים. הדירות הישנות זוכות לפחות עניין כיום בשל הפחד והכאוס מהמלחמה, אבל השקעה בהן, במיוחד באזורים עם פוטנציאל להתחדשות עירונית, יכולה להניב תשואות גבוהות גם בתזרימי מזומנים וגם בעליית ערך הנכסים.

כיום, חוסר העניין שנוצר בדירות הישנות הופך רבות מהן למעשה לעסקאות הזדמנות שיכולות להוכיח את עצמם בשנים הקרובות. הרי כל המהות בהשקעות היא לא לנהוג לפי העדר, הרווח אינו בעדרי הפרסייל, אלא דווקא בעסקאות שהשוק נוטה להזניח ולהתעלם מהן- עקב טרנד חולף.

המלצה- מעקב אחרי קבוצות רכישה

בנוסף, מומלץ לעקוב אחרי קבוצות רכישת פרה-סייל שמפורסמות היום במדיות השונות כדי לזהות פרויקטים בהם משקיעים עלולים להיתקל בקשיים בהמשך. אני נוהג לעקוב אחר פרסומים שכאלו ולעקוב אחר אותן קבוצות רוכשי פרסייל מתוך הבנה שרבים לא יצליחו להלשים את העסקאות. כך, שבעוד 2-3 שנים, תוכלו לרכוש דירות ממשקיעים לחוצים שיהיו מוכנים להתפשר רק כדי לצאת מהעסקה.

מעוניינים להעמקי את הידע, הניתוח והבנה של מקצוענים של המגמות בשוק הנדל"ן הישראלי, מוזמנים להציץ במועד הקרוב של תהליך הכשרת המשקיעים שלי.