איך העליתם את מחירי הדירות בלי לשים לב?

בישראל, אנשים רוצים לקנות בזול, אך בפועל עושים הכל כדי לרכוש ביוקר. איך זה קרה? בואו נבין יחד איך העליתם לעצמכם את מחירי הדירות בלי להרגיש בכלל.

מבצעי הנדל"ן שמפתים אותנו

בשנה האחרונה ראינו יזמי נדל"ן מציעים "מבצעים מטורפים" שאי אפשר להתעלם מהם:

1. תנאי תשלום נוחים: יזמים מציעים פריסת תשלומים דוגמת 10-90 או 15-85 – תשלום של 10% או 15% במעמד החתימה והשאר לפני המסירה. זה נראה כיף – דירה ב-2,000,000 ש"ח תמורת 200,000 ש"ח בלבד בהתחלה. כך רבים חושבים: "אני יכול להרשות לעצמי דירה בעשירית מהסכום!".
2. פטור מהצמדה למדד: הקונים מפחדים מהצמדה למדד, והיזמים נותנים "פטור" מהצמדה למדד. אבל מי משלם את המדד? למעשה, היזמים מגלמים את המדד במחיר הדירה מראש, כך שהקונים עדיין משלמים את העלות הזו.
3. מכירה מוקדמת: אפשרותלמכור לפני טופס 4.

ניתוח העלויות

לפי הלמ"ס, דירה ממוצעת בישראל עולה כ-2,000,000 ש"ח. אם נבחן את הפריסה של 10-90 או 15-85, המשמעות היא שבמעמד חתימת ההסכם, הקונים צריכים להביא בין 200,000-300,000 ש"ח, תלוי בפריסה. זה מייצר אשליה שניתן לרכוש דירה בעשירית מהמחיר.

הבעיה במכירת דירה לפני טופס 4

יזמים מציעים לקונים את הזכות למכור את הדירה לפני קבלת טופס 4. זה נשמע כהטבה, אך למעשה זו זכות קניינית של הקונים מלכתחילה. רבים מהקונים מתכננים לרכוש דירה "על הנייר", להמתין שערך הדירה יעלה ואז למכור אותה ברווח לפני השלמת העסקה.

הסיכונים בתוכנית זו

הבעיה היא שכאשר המון קונים מתכננים למכור במקביל באותו הפרוייקט בו הם קנו ב- "פרה-סייל", נוצר שוק  מקומי רווי בדירות למכירה. היצע גדול זה עלול לגרום לירידת מחירים ולהקשות על מכירת הדירה ברווח. בנוסף, היזמים יכולים להמשיך למכור דירות בפרויקט במחירים נמוכים יותר, עם ערבות חוק מכר על כל הסכום, מה שמקשה עוד יותר על הקונים למכור במחיר הרצוי.

חוק המכר והסיכונים לרוכשים

כאן נכנסת הבעיה של חוק המכר. חוק המכר מחייב את הקבלן לספק ערבות בנקאית לרוכש על הסכומים ששולמו עד למועד קבלת הדירה. במכירת הזכות על דירה לפני קבלת טופס 4, הערבות ניתנת רק על המחיר המקורי ששולם לקבלן, ולא על המחיר שהרוכש מוכר בו את הזכות. כך שהקונה החדש לוקח על עצמו סיכון – הפרמיה ששילם למוכר אינה מכוסה בערבות חוק המכר, אלא על המחיר המקורי בלבד.

המדד ו"פטור מהצמדה"

פרויקט בניה ממוצע נמשך 3-4 שנים. המדד בשגרה עומד על 2-3% לשנה, אך בגלל הבלתי צפיות של המדד, היזמים מחשבים מרווח בטחון ומגלמים אותו במחיר הדירה. לדוגמה, אם המדד הוא 2-3%, היזם עלול לחשב את המדד לפי 4.5% כדי להבטיח את עצמו. כך, דירה שנמכרת היום ב-2,000,000 ש"ח כוללת גילום מדד של כ-267,153 ש"ח (בהנחה של מדד של 4.5% לשנה למשך 3 שנים). כלומר, מחיר הדירה האמיתי היה אמור להיות כ-1,732,847 ש"ח.

המס על דירות להשקעה

אם הקונים הם משקיעים ורוכשים דירה שניה, הם ישלמו מס רכישה של 8%. במקום לשלם מס על המחיר האמיתי של 1,732,847 ש"ח (ללא המדד), הם ישלמו מס על המחיר הכולל 2,000,000 ש"ח – כלומר 160,000 ש"ח במקום 138,627 ש"ח, תוספת של 21,373 ש"ח. כך שהקונים משלמים יותר ממה שהם היו צריכים לשלם.

השפעה על עליית מחירי הדירות

כאשר הרבה עסקאות נסגרות במחירים גבוהים הכוללים את כל התוספות הנ"ל, הדיווחים לרשויות המס נעשים על מחיר המכירה הכולל (המכיל בתוכו את רכיבי המדד והמע"מ). כך מתקבלת תמונה שמחירי הדירות עולים. אך למעשה, מי שתדלק את עליית המחירים הם הקונים עצמם ולא היזמים.

תחזית לעתיד- המלכודת האמיתית

מה יקרה בעוד 2-4 שנים? אנשים שלא יצליחו למכור ברווח או לגייס הון עצמי לפני המשכנתה, עלולים להפר את ההסכם. הם ישלמו קנס על הפרת הסכם הרכישה בגובה של 10-15% מערך העסקה – המקדמה ששילמו תהיה מתנה ליזם. הדירה תחזור לשוק במחיר גבוה יותר, והיזמים ירוויחו שוב.

לסיכום

התופעה הזו היא תופעה לאומית. כשכבשה אחת רצה, כולן רצות אחריה. העסקאות המדווחות לרשויות המס משקפות מחירים גבוהים והקונים עצמם מעלים את מחירי הדירות.

כדי להימנע מהטעויות הללו, חשוב ללמוד ולהבין את תנאי השוק, לבצע עסקאות אחראיות, לתכנן מימון ולהבין את הסיכונים. אתם מוזמנים להצטרף לתהליך הכשרת המשקיעים שלי וללמוד להשקיע בצורה חכמה ומושכלת.