המדריך לפספוס הזדמנויות ועיניים צרות

לכולם יש 5 יחידות במתמטיקה כשזה קשור לחישוב רווח של אחרים!!!

לא מזמן נחשפתי לפוסט בפייסבוק:

של משקיע שאיתר עסקה אך אין לו את ההון הדרוש כדי להוציא את העסקה לפועל אז הוא החליט לפתוח את העסקה החוצה לשוק ולחפש שותף מממן.

במקרה זה, המשקיע: חיפש, איתר, בחן, ניהל מו"מ והגיע למחיר ותנאי התשלום עם המוכר.
משמע עשה את כל עבודת הרקע והעבודה המעשית.

הוא גם מצייע להמשיך ולעשות את שאר העבודה הכוללת:

שיפוץ, איתור שוכרים ובהמשך לבצע את אקט המכירה של העסקה.

ותמורת כל אלו הוא מציע להתחלק 50-50 ברווחים שיהיו בעסקה.

סה"כ הצעה תמימה, ולגיטימית בהיבט המסחרי.

הדבר המעניין הוא שהצעה זו זכתה לשלל תגובות של הקוראים, שרובן כלל לא התמקדו בכלל בעסקה.

לא שאלו על מקורות המידע של העסקה,

לא בררו מהיכן הוא יודע שיש פער בין מחיר העסקה לשוויה.

לא שאלו על ניסיונו בעסקאות מסוג זה.

לא התעניינו במחיר הרכישה וההוצאות הנלוות לכלל העסקה ביחס למחיר המכירה שלה.

לא שאלו בכלל מה הרווח הצפוי.

לא חקרו על מבנה העסקה בהיבט המימוני שלה.

לא התמקדו בכמה זמן העסקה מתחילתה ועד סופה.

לא טרחו לחשב את התשואה על ההון המושקע בעסקה לעומת הרווח.

במה הם כן התמקדו?

הם התמקדו בעובדה שהמשקיע, מחפש שותף לעסקה ורוצה להתחלק 50-50. הם התמקדו בעובדה שהמשקיע רוצה 50% מהרווחים על עבודתו.

הם החליטו שהמשקיע צריך להיות מתווך בעסקה ולא שותף בעסקה ומתוקף כך לא מגיע לו לדרוש שותפות מלאה.

שימו לב לתגובה לעיל, עוד הרבה לפני בחינת העסקה וכדאיותה, הנה דוגמא בין חובבן לבין משקיע.

את החובבן לא מעניין מבנה העסקה, לא מעניין אותו הרווח בעסקה, מה שמעניין אותו הוא כמה מרוויח המשקיע שהציע את העסקה.

50% לא מקובל עליו, הוא מחליט שצריך לקבל עמלת תיווך 10%.

אגב, אם כותב התגובה הזו היה חכם, הוא היה צריך להבין שלפעמים 10% עמלת תיווך מהעסקה ועוד 2% עמלת תיווך במכירת הדירה, יהיה שווה הרבה יותר מאשר 50% רק מהרווחים- הענין שגם על זה הוא לא עצר לחשוב, כל מה שעניין אותו זה כמה ירוויח המשקיע.

תתעכבו רגע ותחשבו על זה…

אני רוצה לשתף אתכם במקרה של עסקה אמיתית שלי מניסיוני, כדי שתבינו, מדוע חשבון של אחרים כמעט תמיד יוציא אתכם בהפסד מהעסקה.

או בהסתכלות אחרת יגרום לכם לפספס הזדמנויות שאחרים מגישים לכם על מגש של כסף.

איך עסקת שותפים הרימה אותי למעלה בכמה מיליונים?

התחלה של עסקת שותפים:

יום אחד ב- 2017 נסעתי ברכבת לתל-אביב, איך אני זוכר? כי זו היתה נסיעה מאוד משמעותית. תוך כדי נסיעה ברכבת אני מקבל טלפון ממתווך חיפאי שאני נוהג לעבוד איתו כבר תקופה.

"אין לך יותר מדי זמן להחליט זו שאלה של כן או לא" הוא ישר אמר בדברי הפתיחה.

"על מה מדובר?"- עניתי.

"עסקה על דירה ב- 180,000 ש"ח עסקה מהירה שווי השוק שלה, 360,000-380,000 ש"ח, התנאי הוא, אתה מביא את כל הכסף, אני מנהל את הכל, רכישה, מו"מ, השכרה ומכירה ואנו מתחלקים 50-50 מהרווח נטו"- זה היה פירוט העסקה בקצרה.

"בסכומים ומספרים כאלו מה יש לחשוב? יאללה אני איתך בפנים" אמרתי.

סיכום העסקה: נסגרה בסוף ב- 160,000 ש"ח ששלמתי ישירות למוכרים סדרנו את הדירה ויאללה הוצאנו אותה להשכרה.

תזכורת- העסקה הזו היא בכלל סיפור מענין שכלל סמטוחה שלמה- שווה קריאה.

כעבור כשנתיים בערך, פנה אלי המתווך ואמר: "הגיע הזמן למכור, בוא נוציא אותה למכירה"

אני חשבתי אחרת- אך מכיוון והיינו שותפים הצעתי לו דיל אחר שכולנו נהיה מרוצים.

"תראה… אתה רוצה למכור, אני רוצה להחזיק, בו נעשה חישוב בכמה הדירה תמכר, נוריד את כל ההוצאות הצפויות שיהיו לנו כולל ההוצאות הידועות שהיו לנו לכל אורך חיי העסקה, נעשה חישוב של הרווח נטו אחרי מיסים 50% מזה אני אשלם לך ואקנה אותך החוצה- מבחינתך זה כאילו מכרנו את העסקה"

הוא הסכים, לחצנו ידיים וכאן נפרדנו מבחינה עסקית בעסקה הזו.
הוא קיבל את ה- 50% שלו  מהרווח, ואני נשארתי עם הנכס…. שהמשיך להיות מושכר.

המשך, מעבר לעסקה שניה-

קופצים כמה שנים לשנת 2021, כ- 5 שנים לאחר הרכישה של העסקה העסקה הזו, מגיע לידי עסקה אחרת מאותו המתווך, עסקה על דירה של 3 חדרים במחיר של 850,000 ש"ח, עם צפי מטורף להתחדשות עירונית. נהלתי מו"מ והגענו למחיר עסקה של 790,000 ש"ח.

הבעיה היא, שכדי לצאת לעסקה הזו הייתי צריך להביא מזומן של 50% ממחיר העסקה + תיווך + מס רכישה + הוצאות נלוות מסביב, כך שיצא שהייתי צריך להביא: בערך 450,000 ש"ח לעסקה.

הבעיה היתה שכמה חודשים לפני כן, סגרתי עסקה אחרת וממש באותה נקודת זמן ולא היה לי מספיק הון עצמי פנוי כדי להכנס לעסקה הזו.

אז מה שעשיתי היה פשוט לפנות לחברים, מכרים ומשקיעים בהצעה  שאני אדאג לכל העסקה, למו"מ, לניהול העסקה תוך כדי ההחזקה שלה, וכאשר העסקה תמקסם את עצמה אנו נתחלק שווה בשווה 50-50.

לצערי אף אחד לא הסכים, אף אחד לא רצה לשים את הכסף בעסקה ושאנו נתחלק 50-50 ברווחים.

אחד מהם אפילו כעס ואמר לי:
"אתה מצפה שאני אקח את כל הסיכון הכספי עלי ואתחלק איתך ברווח?"

הוא רק שכח שהוא לא לוקח סיכון מאחר והנכס נרכש על שמו- הסיכון הוא שלי, כי הוא תמיד יכול להחליט שלא באל לו להתחלק עמי.

החלטתי "להתאבד" על העסקה, "על העסקה הזו אני לא מוותר"- אמרתי לעצמי.

וכך היה….

הפתרונות תמיד באים ממקומות לא צפויים:

זוכרים את העסקה, שרכשתי עם השותף, כ- 5 שנים לפני כן? כו העסקה שמתוארת למעלה.

היא הרי בבעלותי וערכה עלה מאז, אותה עסקה נרכשה בזמנו בהון עצמי מלא וללא משכנתה, אז החלטתי "להוציא כסף מהקירות" הבאתי שמאי שיעריך את הדירה וניתן היה למשוך עד 50% מערכה, תאמינו או לא, ערכה של הדירה עלה בצורה כזו, שה- 50% היו בדיוק מה שהייתי צריך כדי לצאת לעסקה הנוכחית.

וכך היה, לא הוצאתי את מלוא ה- 50% מהדירה, אלא רק את מה שהיה חסר לי כהון עצמי לסגירת העסקה ושיפוצה, וסגרתי את העסקה הנוכחית ב- 790,000 ש"ח ושפצתי אותה, והיא יצאה לשוק ומושכרת.

היום בזמן כתיבת שורות אלו, אמצע שנת 2024, עד כה נמכרו דירות דומות בבנין בסכומים של 1,420,000 ש"ח ו- 1,600,000 ש"ח, אך זה לא הכל, היזם כבר קיבל היתר לביצוע ההתחדשות העירונית ומתברר שדירות חדשות כמו שלנו הוא משווק בשוק החופשי ב- 2.4 מיליון, רגע אני אכתוב את זה במספרים: 2,400,000 ש"ח.

ודירות קצת גדולות יותר נמכרו מעל 2.7 מיליון.

וזו קוראי ועוקבי היקרים, דוגמא נפלאה, איך עסקת שותפות ב- 160,000 ש"ח שהסכמתי להכנס תמורת 50% מהרווח למשקיע שהציע לי אותה, אפשרה לי לעשות יותר מ- 2 מיליון רווח כולל בטווח זמן של 5 שנים.

וכל זה אודות לצורת הסתכלות אחת שאמצתי בשלב מסויים בחיי, להפסיק להביט מה אחרים מרוויחים בעסקאות שאני עושה, אלא להביט על מה אני מרוויח מעסקאות אלו, מה שאני מרוויח זה מה שמקדם אותי. קמצנות על רווח של אחרים, לא מקדמת אותי לשום מקום טוב בחיים.

אז אם מעניין אתכם, מצד אחד לסגל חשיבה ותהנהגות של משקיעים מיומנים ומצד שני ללמוד בהיבט הפרקטי כיצד לפעול כמשקיע מיומן, מוזמנים להצטרף לתהליך הכשרת המשקיעים שלי– אשמח לשוחח עמכם.